[h2]自己資金とは
[h2]自己資金を入れるメリット
[h3]メリット1．月々のローン返済額が減る
[h3]メリット2．金利変動リスクの軽減
[h2]自己資金を入れるデメリット
[h3]デメリット1．資金に余裕がなくなる
[h3]デメリット2．レバレッジ効果が期待できなくなる
[h2]自己資金はどれくらい用意すると良い？
[h2]自己資金割合は柔軟に

不動産投資を始めようと考えたときに、気になるのが自己資金です。

「不動産投資をしてみたいけれど、自己資金はいくら必要？」「あまり自己資金がないけれど、不動産投資はできるの」と頭を悩ませる不動産投資の自己資金ですが、今回は、自己資金を入れるメリットやデメリット、入れるときの目安などを解説します。

自己資金とは

自己資金とは、何かを始めようとするときに自分が用意できる資金のことをいいます。

例えば、5,000万円の物件を購入するときに、自分が2,000万円を用意できるのであれば、自己資金は2,000万円ということになります。

この場合の2,000万円の内訳は、頭金と登録免許税や司法書士報酬、印紙代、火災保険、仲介手数料などの不動産購入時にかかる諸経費に充てられるのが一般的です。

自己資金を入れるメリット

不動産投資をするときに自己資金を用意するメリットは大きく2つあります。

メリット1．月々のローン返済額が減る

不動産投資をするときに、すべてを自己資金で賄うことは困難です。

そのため、不動産ローンを組むことになりますが、自己資金を用意すれば、ローン金額が減るので、完済までに支払う利息部分を減らすことが可能です。

例えば、8,800万円の不動産を年利2％、ボーナス返済なしで返済期間30年のローンを組むとします。

自己資金1,000万円を入れた場合は、月々の返済が28万8,303円で総返済額が1億378万8,935円で利息部分は2,578万8,935円となります。

これが、自己資金なしのフルローンを組んだ場合は、月々の返済額が32万5,265円、総返済額1億1,709万5,235円、利息部分は2,909万5,235円になります。

これでわかるように、1,000万円の自己資金を用意した場合と自己資金なしを比較すると月々の返済額で3万6,962円、利息部分では330万6,300円の差が出てきます。

メリット2．金利変動リスクの軽減

不動産投資で金融機関からお金を借りると、借入金額によって支払う利息が大きく変わってきます。

先ほどは、金利が変動しないことが前提でしたが、変動タイプの場合で金利が上昇したときは、その差がさらに大きくなっていきます。

金利変動によって金利が高くなった場合は、自己資金を入れておいた方がその影響を軽減することができるでしょう。

しかし、金利上昇に伴う支払利息の増加自体は、自己資金の有無によって防げるということではないので注意が必要です。

他にも、借入金額が少ないと借入期間や金利などについて金融機関と条件交渉ができる可能性も出てきます。

しかし、その人の属性や物件によっては、頭金を入れないとローンが組めない場合もあるので、必ずしも自己資金を入れたから交渉が有利になるとは限りません。

自己資金を入れるデメリット

逆に自己資金を入れることでデメリットにつながることもあります。

デメリット1．資金に余裕がなくなる
不動産投資をするときに、自己資金を多く入れてしまうことで、手元資金が少なくなると災害や設備故障などで突然資金が必要になったときに対応できなくなります。

投資する資金と手元に残す余剰資金のバランスをよく考えることが大切です。

デメリット2．レバレッジ効果が期待できなくなる

不動産投資をローン利用で行うメリットは、少ない自己資金に対して大きな利益を上げることができるレバレッジ効果を期待できることです。

逆に自己資金を多くすることでこのレバレッジ効果が少なくなってしまいます。

具体的な数字を挙げてみるとわかりやすいでしょう。例えば、利回り7％で物件価格4,000万円の不動産を自己資金500万円と3,500万円のローンで購入して1年目の収益を見てみます。

この前提条件は、利回りが7％、年利2％、元利均等返済の20年ローンで、諸経費は除外します。

この場合の年間家賃収入は280万円、ローンの初年度利息が63万724円なので、年間家賃収入から初年度利息を引くと216万9,276円となり、自己資金利回りは43.3％になります。

同じ条件で、自己資金を1,000万円とした場合は、自己資金利回りが22.5％になります。同じ家賃収入でも、自己資金が多いと利回りが約21％も低くなりレバレッジ効果が薄くなってしまうのがわかります。

ただし、この収益は計算上なので、実際のキャッシュフローとは違いがあります。

また、この比較は、購入1年目の比較です。年数が経つと建物や設備の経年劣化による資産価値の下落などがあるため、金利の上昇リスクもあります。

自己資金はどれくらい用意すると良い？

上記のメリット・デメリットでもわかるように、借り入れ割合を多くすると収益性が上がるので魅力的ですが、安全性が低下します。

どちらを重視するかは投資する人の考え方によって変わってきますが、収益性を重視しながら安全性を確保するためには、どのくらいの自己資金を用意すると良いのでしょうか。

購入した投資物件の賃料は、築年数によってある程度の予測が可能です。しかし、同じ築年数でも賃料相場は変動するので、どうしても賃料にばらつきが出てしまいます。

そのため、家賃相場の変動による賃料減少リスクに対しては自己資金で備える必要があります。

また、ローン審査に通りやすくするためには、一般的に物件価格の20％程度、もしくは担保価値や融資を受ける人の属性によっては10％が頭金の目安といわれています。

他にも、税金や保険、修繕費などの諸費用が4～10％かかります。したがって、自己資金は、物件価格の10～30％程度の現金を用意できれば安心です。

自己資金割合は柔軟に

不動産投資を行うときには、ある程度の自己資金を用意しておくと安心です。

自己資金の目安は、10～30％程度となりますが、金融機関のローン審査では、物件の収益性や担保の適格性、融資をする人の属性などを総合的に判断するので、「自己資金はいくら必要」とは一概にいえません。

逆に、自己資金に充てられる金額によって物件を探すという方法もあります。いずれにしても、不動産市況なども確認しながら、柔軟に対応していくことが大切でしょう。

（画像は写真ACより）