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グローバルに事業を展開する事業用不動産サービスと投資顧問会社の大手企業であるCBREグループの日本法人で、不動産賃貸・売買仲介や各種マネジメント・アドバイザリー機能の提供などを進めるシービーアールイー株式会社は24日、「ジャパンオフィスマーケットビュー 2019年Q3」の公開を開始しました。

この調査は、東京、大阪、名古屋といった都市圏を中心に、全国の主要都市である13都市を対象として、オフィスビルの市場動向を調べ、その結果をまとめたもので、四半期ごとに作成・公表されています。

・調査定義
対象ビル：原則延床面積1,000坪以上、新耐震基準準拠賃貸オフィスビル
空室：集計時点で即入居可能なもの
想定成約賃料：対象ビルのサンプル調査による想定成約賃料
新規供給面積：期間中に竣工したビルの賃貸面積
新規需要面積：稼働床面積（テナント使用面積）の前期差

・グレード定義
【グレードA】
立地：東京／主要5区中心・大阪、名古屋／オフィスエリア内
貸室総面積：6,500坪以上
延床面積：10,000坪以上
基準階面積：500坪以上（大阪・名古屋は350坪以上）
築年数：11年未満

【グレードAマイナス】
立地：東京23区オフィスエリア内
貸室総面積：4,500坪以上
延床面積：7,000坪以上
基準階面積：250坪以上

【グレードB東京】
立地：東京23区オフィスエリア内
延床面積：2,000～7,000坪未満
基準階面積：200坪以上

【グレードBその他】
立地：大阪市、名古屋市のオフィスエリア内
延床面積：2,000坪以上

調査における定義と、グレードの定義は上記のようになり、グレードについては満たす条件のうち、より上位のものに属する分類とされることが規定されています。東京の主要5区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指し、今回グレードAの対象ビルとなったのは、東京が87棟、大阪が27棟、名古屋で11棟でした。

・東京の空室率
グレードA：0.7％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.2ポイント）
グレードAマイナス：0.9％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.2ポイント）
グレードB：0.6％（前期比＋0.3ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
オールグレード東京23区：0.7％（前期比横ばい、前年同期比－0.3ポイント）
オールグレード主要5区：0.6％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比－0.2ポイント）

東京のオフィス空室率は、いずれも1％未満で、ごく低い水準での推移が続きました。グレードAは前期より0.1ポイント、前年同期より0.2ポイント下げて、0.7％となっています。グレードAマイナスも前期より0.1ポイント、前年同期より0.2ポイント低下し、0.9％になりました。

前期に大きく低下したグレードBは、反動もあり0.3ポイント上昇しましたが、前年同期比では0.4ポイントの低下を保ち、0.6％と引き続き低くなっています。オールグレード東京23区は、前期比横ばい、前年同期比で0.3ポイントの低下となる0.7％でした。主要5区に限定すると0.6％で、前期に比べ0.1ポイントアップしましたが、前年同期比では0.2ポイント低下しています。

一部の既存ビルで二次空室が発生したほか、今期に竣工した10棟のビルのうち、3棟がわずかながら空室を残しての竣工になったことなど、空室率の悪化要因を含みましたが、グループ企業の集約や新規開設により、複数ビルでまとまった空室の消化が進んだこと、コワーキングスペース事業者による計8,000坪以上のスペース確保があったことなどが、全体を押し下げました。

・東京想定成約賃料
グレードA：月額坪あたり38,350円（前期比＋1.1％、前年同期比＋3.5％）
グレードAマイナス：月額坪あたり26,800円（前期比＋0.8％、前年同期比＋3.9％）
グレードB：月額坪あたり23,400円（前期比＋1.3％、前年同期比＋5.9％）
オールグレード東京23区：月額坪あたり22,870円（前期比＋1.7％、前年同期比＋5.1％）
オールグレード主要5区：月額坪あたり24,170円（前期比＋1.9％、前年同期比＋5.4％）

想定成約賃料は、いずれのグレードでも前期比、前年同期比で上昇を記録、強い品薄感の中、強含みの市場動向となりました。グレードAは、前期より1.1％、前年同期より3.5％上昇し、月額坪あたりで38,350円になっています。相場より割安なエリアでの賃料上昇が牽引しており、逆に丸の内・大手町エリアは横ばいとなっていました。

オールグレードでは、東京23区が前期より1.7％、前年同期より5.1％上昇し、22,870円に、主要5区では前期より1.9％、前年同期より5.4％上昇して、月額坪あたり24,170円になっています。

・大阪の空室率
グレードA：0.3％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比－0.2ポイント）
グレードB：0.7％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.7ポイント）
オールグレード：0.9％（前期比－0.3ポイント、前年同期比－1.0ポイント）

・名古屋の空室率
グレードA：0.1％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比－0.5ポイント）
グレードB：1.0％（前期比横ばい、前年同期比－0.2ポイント）
オールグレード：0.9％（前期比横ばい、前年同期比－0.4ポイント）

大阪の空室率は、グレードAのみ前期より0.1ポイントの上昇がみられましたが、それ以外では前期比、前年同期比ともマイナスになり、すでにごく低い水準である空室率がさらに低下する傾向がみられました。グレードAは0.3％、グレードBで0.7％、オールグレードも0.9％と1％未満です。

テナントの引き合いは非常に強い状態が続いており、今期発生した空室分も短期間で消化される見通しで、引き続き需給の逼迫した推移が見込まれました。

名古屋の空室率は、およそ前期と同様ですが、グレードAがわずかに空室が発生し、0.1％となりました。グレードBは1.0％、オールグレードで0.9％になっています。小規模な空室が発生した一方で、まとまった面積が確保された物件では、統合や立ち退き移転などで速やかに成約、空室の消化が進んでいます。

今期竣工のビルでも、そのほとんどが満室稼働でのスタートとなりました。自社ビルへの移転などから解約が発生したビルでも、今後引き合いが強まるとみられ、空室率の低水準な推移は当面続くとみられます。

・大阪の想定成約賃料
グレードA：月額坪あたり25,650円（前期比＋1.8％、前年同期比＋8.5％）
グレードB：月額坪あたり14,350円（前期比＋2.5％、前年同期比＋10.0％）
オールグレード：月額坪あたり13,660円（前期比＋1.6％、前年同期比＋9.9％）

・名古屋の想定成約賃料
グレードA：月額坪あたり27,300円（前期比＋1.5％、前年同期比＋6.0％）
グレードB：月額坪あたり13,700円（前期比＋2.6％、前年同期比＋6.2％）
オールグレード：月額坪あたり13,480円（前期比＋2.8％、前年同期比＋6.8％）

想定成約賃料は、大阪、名古屋ともすべて前期比、前年同期比ともプラスとなり、やはり上昇傾向が顕著でした。大阪は、グレードAが前期より1.8％、前年同期より8.5％上昇し、月額坪あたり25,650円となったほか、グレードBとオールグレードは、前年同期比で約10％の伸びを記録、それぞれ月額坪あたり14,350円、13,660円に上昇しています。

名古屋はグレードAが、前期比1.5％、前年同期比6.0％のアップで月額坪あたり27,300円となりました。2007年の第4四半期にみられた過去最高値の27,350円も視野に入る域に突入しており、年内には最高を更新する可能性も指摘されました。オールグレードは前年同期より6.8％の上昇と、ややまとまった伸びになり、月額坪あたりで13,480円になっています。

・地方主要都市のオールグレード空室率
横浜：0.8％（前期比－0.4ポイント、前年同期比－2.3ポイント）
さいたま：0.3％（前期比－0.2ポイント、前年同期比横ばい）
札幌：0.9％（前期比＋0.3ポイント、前年同期比横ばい）
仙台：1.9％（前期比横ばい、前年同期比－1.1ポイント）
金沢：4.7％（前期比－0.9ポイント、前年同期比－1.8ポイント）
京都：0.5％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比＋0.1ポイント）
神戸：1.8％（前期比横ばい、前年同期比－0.1ポイント）
広島：2.1％（前期比－1.0ポイント、前年同期比－0.8ポイント）
高松：6.0％（前期比－0.6ポイント、前年同期比－1.1ポイント）
福岡：0.6％（前期比＋0.2ポイント、前年同期比＋0.1ポイント）

地方主要都市のオールグレードオフィス空室率をみると、京都と福岡はわずかながら前期比、前年同期比とも増加し、やや悪化しましたが、これら2都市はすでにごく低い水準にあり、それぞれ0.5％、0.6％と、上昇してもなお1％未満になっています。

京都、福岡以外でも横浜、さいたま、札幌は1％未満で、東京、大阪、名古屋とあわせた8都市が1％未満のごく低水準な空室率という結果でした。初の1％割れとなった横浜では、みなとみらいエリアで新規開設や館内増床による空室消化が発生したことが、押し下げ要因になりました。

地方都市でも新規開設や拡張移転のオフィスニーズが旺盛で、各地空室消化が進んでいます。金沢では、短期賃借ながら建設関連の分室開設により、まとまった空室が消化されて、前期よりさらに0.9ポイント低下、4.7％と調査開始以来の最低値になりました。広島でも、今年の第1四半期に竣工した新築ビルにおける空室の順調な消化が確認され、調査開始以来最低の2.1％を記録するにいたっています。

なお、福岡では旺盛なニーズがあるものの、相場から大きく乖離する高額な賃料設定を行ったビルがみられ、そうした物件はテナントから敬遠され、空室が長引いているとの報告もありました。

・3大都市グレードAの1年後予測
【空室率】
東京：2.3％（＋1.6ポイント）
大阪：0.3％（横ばい）
名古屋：0.5％（＋0.4ポイント）

【想定成約賃料】
東京：月額坪あたり37,250円（－2.9％）
大阪：月額坪あたり26,750円（＋4.3％）
名古屋：月額坪あたり28,010円（＋2.6％）

3大都市のグレードAオフィスについて、1年後の2020年第3四半期がどのような動向となっているか予測した結果では、空室率で東京が大きく上昇、2.3％と見込まれました。2020年に竣工予定のグレードAオフィスが約20万坪あり、プレリーシングは順調であるものの、これら内定テナントの多くが既存ビルからの移転であるため、二次空室の発生が続いていくと予想されています。

名古屋は0.4ポイントとわずかに上昇するものの、引き続き0.5％と1％未満の低い空室率が見込まれました。大阪は横ばいで、需給の逼迫した市況が続くとみられます。

想定成約賃料は、二次空室発生の影響から東京の高騰傾向が頭打ちになるとみられ、現時点より2.9％下落した月額37,250円との推計になっています。一方、大阪と名古屋は引き続き上昇基調で、それぞれ4.3％、2.6％のアップが見込まれました。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリースより）


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シービーアールイー株式会社　ニュースリリース（プレスリリース）
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