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みずほフィナンシャルグループの不動産専門シンクタンク、株式会社都市未来総合研究所は15日、最新のリサーチレポートとなる「不動産トピックス10月号」を公開しました。今回のレポートでは、都心5区における大規模事業所の集積状況や、収益不動産の売買動向などがまとめられています。

・都心5区の事業所数
2016年事業所数：16.6万事業所（前回調査比＋2.2％）
千代田区：約31,000事業所（約－700）
中央区：約35,500事業所（約－1,000）
港区：約37,000事業所（微減）
新宿区：約32,500事業所（微増）
渋谷区：約30,000事業所（約＋6,000）

「2016年経済センサス活動調査」確報が公表されたことを受け、まとめられた東京都心5区の一定規模以上を満たす事業所数は、2016年6月1日時点で、前回の2012年2月1日時点調査と比較すると、2.2％増加、16.6万事業所となっていました。個人事業所が減少したものの、法人事業所が増加し、全体でプラスになっています。

区別にみると、千代田区と中央区は減少傾向にあったものの、渋谷区が大幅に増加、率にして26.2％の増加となる6,000超のプラスで約3万の事業所数となっていました。港区は微減、新宿区は微増で、ほぼ横ばいです。

・都心5区の従業者数
2016年従業者数：385万人（前回調査比＋7.5％）
千代田区：約950,000人（前回調査比＋12.5％）
中央区：約760,000人（増加）
港区：約990,000人（増加）
新宿区：約650,000人（微増）
渋谷区：約510,000人（前回調査比＋17.4％）

都心5区の従業者数は、全体合計で385万人となり、26.9万人の増加、率にして7.5％の増加となっています。区別にみてもすべてで増加が記録され、中でも千代田区は10万人、12.5％の増加で約95万人、渋谷区は7.7万人、17.4％の増加で約51万人にまで増えています。港区も100万人に迫る勢いで、全体に増加・集積傾向が顕著といえるでしょう。

従業者規模別で事業所数を分析すると、100人以上の大規模事業所数は約5,700事業所で、全体の3％ほどですが、そこに所属する従業者数は過半の215万人で、増加した従業者数の26.9万人のうち、実に6割以上の16.4万人が大規模事業所に属している人でした。この4年で都心5区を中心に事業所の大規模化が進み、そこで働く人の数も増えていることが分かります。

・業種別大規模事業所の増減動向
建設業：291（＋7％）
製造業：217（－19％）
情報通信業：966（＋13％）
運輸業／郵便業：178（－8％）
卸売業／小売業：1,286（＋13％）
金融業／保険業：406（＋9％）
不動産業／物品賃貸業：282（＋20％）
学術研究／専門・技術サービス業：397（＋28％）
生活関連サービス業／娯楽業：134（＋12％）
教育／学習支援業：138（増減無し）
医療／福祉：160（＋16％）

主な業種について、都心5区における大規模事業所の増減動向をみると、「卸売業／小売業」や「学術研究／専門・技術サービス業」、その他では「サービス業（他に分類されないもの）」の増加が目立ちました。

一方で「製造業」や「運輸業／郵便業」は減少、「宿泊業／飲食サービス業」も減少となっています。なお従業者数では、「サービス業（他に分類されないもの）」の増加が9万人と顕著で、逆に「製造業」は5.5万人の減少と大きく落ち込んでいます。

より細かな分類でみた産業省分類での分析結果によると、ICT産業である「ソフトウェア業」や「インターネット付随サービス業」、飲食料品や機械器具などの卸売業、「労働者派遣業」、「他に分類されない事業サービス業」などが20カ所以上の増加となっていました。

ICT関連の増加は業容拡大や都心5区への拡張移転が背景にあると考えられますが、卸売業は必ずしも成長産業ではないため、分散したオフィスの集約や支店統合によるところが大きい可能性が指摘されています。労働者派遣業は人手不足や女性の社会進出拡大などを受け、事業所数を増やしているようです。

・収益不動産売買取引動向
個人対法人の不動産取引における取得総額：48億円
個人対法人の不動産取引における売却総額：264億円

次に「不動産売買実態調査」の結果としてまとめられた、2018年に個人が法人と行った不動産売買取引の公表事例ベースによる総額をみると、8月末までで取得が48億円、売却が264億円となり、いずれも前年の通年実績を上回る水準になっていました。取引が目立って活発化しています。

とくに個人から法人への売却総額の増加が目立ち、調査開始以来最高額を記録した2016年の378億円と比較しても、すでに約7割を満たすまでになっていることから、通年では最高額を更新する可能性が高まっています。

・売却不動産の従前利用用途内訳
収益不動産：約90％
土地：約4％
業務用不動産：データ無し
その他：約6％

個人から法人への売却が明らかとなった国内不動産について、従前利用用途での内訳をみると、約9割が賃貸オフィスビルや賃貸商業施設といった収益不動産で、残る1割は土地とその他になっています。不動産価格の高騰により、収益不動産の売却移行が高まったことや、投資物件の品薄感が強まる中、法人も物件の取得先を個人にまで拡大してきていることが背景にあるとみられます。

・個人による収益不動産の売却累計額構成比
商業施設：40.5％
オフィスビル：32.2％
土地（貸し駐車場等）：約12％
その他：約15％

2010年から2018年にかけて個人が売却した収益不動産は、「商業施設」が累計額ベースで最も多くを占め、40.5％でした。また「オフィスビル」が次いで多い32.2％で、この2つを合計すると約7割にのぼります。

年別の傾向では、2016年と2018年で、好立地な金額規模も大きい商業施設売却が目立ち、収益不動産売却額全体に占める商業施設の割合を、それぞれ82.6％、64.5％にまで高めていました。

・不動産物件買主の構成比
外資系法人：27.1％
J-REIT：23.3％
不動産・建設：23.1％
国内SPC／私募REIT等：18.2％

これら2010年以降の個人による売却収益不動産の物件買主はどういった対象かみてみると、「外資系法人」が最多で27.1％、「J-REIT」がこれに続く23.3％で、以下「不動産・建設」の23.1％、「国内のSPC／私募REIT等」18.2％などとなりました。多様な国内外のプロといえる不動産投資主体が、大差のない割合で並んでいます。

なお全体の推移としては、2017年以降、プロの不動産投資主体以外の一般事業法人が、個人から取得するケースも増えている点が注目されました。

2015年以降では、50億円を超えるような大型収益不動産の売却発生が目立ち、こうしたケースが売却総額の急増に大きく影響しています。10億円前後の賃貸マンションなどを売却した事例も多く、個人富裕層が機関投資家に肩を並べるレベルでの収益不動産保有や運用、売却を進めている様相が浮き彫りとなりました。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は都市未来総合研究所「不動産トピックス10月号」公開資料より）


▼外部リンク

株式会社都市未来総合研究所　「不動産トピックス」レポート提供ページ
http://www.tmri.co.jp/report_topics/index.html