[h2]修繕費とは
[h2]資本的支出とは
[h2]修繕費と資本的支出の見分け方と判断が難しいときは？
[h2]修繕費と資本的支出の税金面での違い
[h2]修繕費と資本的支出がわからないときは専門家に相談するのも大切

アパートやマンションの賃貸経営をしていると、どうしても必要になるのが修繕費です。

本来であれば、経費として計上できる修繕費ですが、中には経費として計上できない資本的支出になる場合もあります。

今回のコラムでは、よくわからない修繕費と資本的支出の違いをわかりやすく解説します。

修繕費とは

アパートやマンションの賃貸経営をしていると、壊れた箇所などの修繕を行うことが多くあります。

例えば、雨どいから雨水が漏れる、ガラスが割れたなどの場合は、通常の維持管理の範囲内で原状回復をさせますが、これが修繕費となります。

また、1つの修理や改良が20万円未満、概ね3年以内の周期で行われる場合も修繕費として費用計上できます。

要するに、修繕費とは、「壊れたり汚れたりした箇所を原状回復する」もしくは、「維持するための定期的な修繕」のことを指します。

資本的支出とは

資本的支出とは、建物や設備に対して修繕だけでなく付加的な機能を付け加えて資産的価値や耐久性を増すような支出のことを指します。

例えば、アパートの外壁が汚くなってきたので、新築時の状態に戻そうとして行う塗装は修繕費ですが、壁をモルタルからタイルに張り替える、アクリル塗装から耐用年数が延びるフッ素塗装にするなどのグレードアップを行うと、資産価値や耐久性が増すことから資本的支出とみなされます。

修繕費と資本的支出の見分け方と判断が難しいときは？

簡単にいうと以下の項目に該当すると修繕費とみなされます。

・かかった費用が20万円未満
・通常の維持管理としての修繕
・3年以内の定期的な修繕で支出が発生している
・かかる費用が60万円未満もしくは、修理した資産の前期未取得価格の10％未満

資本的支出は、修繕することで資産価値や耐久性を増す場合に適用されます。

どちらかわからない場合は、支出金額のうち、支出した金額の30％相当額か前年度末の取得価額10％相当のどちらか少ない金額を修繕費と計上して残りを資本的支出とすることができます。しかし、この特例は、毎期継続適用しなくてはいけません。

他にも、災害によって被害を受けた場合は、被災した物件を原状回復するための支出と被災前と同様の状態を維持するための補強工事、排水や土砂崩れ防止などの費用を法人が修繕費として経理処理をしている場合は、修繕費として計上することができます。

しかし、修繕費か資本的支出がわからないときは、その金額の30％相当が修繕費、残額が資本的支出となります。

修繕費と資本的支出の税金面での違い

修繕費と資本的支出の税金面での大きな違いは、その年度に一括で計上できるかできないかになります。

修繕費とみなされれば、必要経費としてその年度に一括で計上できますが、資本的支出になるとまず資産として計上してから、減価償却として数年にかけて処理されます。

例えば、木造アパートの外壁塗装が劣化したため再塗装を440万円で行う場合の修繕費と資本的支出の違いを見てみましょう。

修繕費とした場合は、440万円を経費として一括年度処理が可能です。

しかし、資本的支出になると、塗装費用の440万円を固定資産として計上し、外壁塗装費用を減価償却しなくてはいけません。

塗装の場合は、建物の法定耐用年数で減価償却する必要があるので、440万円÷22年=20万円/年が減価償却費として計上されるのです。

仮に、アパートの収益が500万円だった場合、所得は単純に収益-費用で計算すると修繕費60万円、資本的支出480万円となるので、修繕費の方が一時的な節税効果が高く手元に現金が残ると考えられます。

修繕費と資本的支出がわからないときは専門家に相談するのも大切

修繕費と資本的支出は、どちらも最終的に所得から差し引かれる税額は同じです。

しかし、修繕費の方が、必要経費として一括計上できるので一時的に残る現金が多くなります。

また、支払う税額は同じでも、経費計上のタイミングも違うので、その年度の税額にも大きく影響することがあります。

経費と減価償却の判断が難しい事例もあるので、どのように処理をしたら良いのかわからないときは、専門家に相談すると良いでしょう。

（画像は写真ACより）