[h2]サブリースとは
[h2]サブリースのメリット
[h2]サブリースのデメリット
[h2]サブリース関連の法律が作られた背景
[h2]法律による変更点は
[h2]オーナーの意識改革も大切

賃貸物件を持っているオーナーが頭を痛めている空室問題を解決する方法としてサブリースが注目されていますが、トラブルも多く報告されています。

そのため、サブリースに関連する新法が策定されました。

今回は、サブリースのメリット・デメリットや法律が作られた背景、変更点をわかりやすくご紹介します。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社やサブリース会社が物件を一括で借り上げ、転貸する形で賃借人と契約を結び、満室時の8～9割程度の家賃を保証してくれるスタイルです。

サブリースには、賃料が変動しても決められた金額がオーナーに支払われる「賃料固定型」と賃料に連動してオーナーが手にする賃料も変動する「実績賃料連動型」があります。

賃料固定型は、得られる賃料が決まっているので収支計画が立てやすいメリットもありますが、賃料相場が上がってもオーナーの収入は増えません。

対して、実績賃料連動型は、一定の賃料を確保した上で増額も見込めますが、賃料相場が下がるとオーナーが得られる賃料も下がる可能性があります。

サブリースのメリット

サブリース最大のメリットは、空室のリスクを回避し一定額の家賃収入を得られることにあります。

他にも、管理を一括して任せることができるので、副業でオーナーをしている人にとっては、時間の節約にもなります。

また、入居者とトラブルになって訴訟にまで発展した場合でも、契約者はサブリース会社になるので、オーナーが巻き込まれることもありません。

さらに、経費計上はサブリース会社に支払う手数料のみなので、確定申告が簡単になることや節税効果も見込めます。

サブリースのデメリット

サブリース最大のデメリットは、自分で管理しているときに比べて家賃収入が減ってしまうことです。

これは、賃料の1～2割を手数料としてサブリース会社に渡すだけでなく、礼金や更新料もサブリース会社の収入になってしまうからです。

また、入居者の審査が甘くなる傾向もあり、オーナーにとって好ましくない人が入居する可能性もあります。

さらに、オーナーが費用を負担する修繕やリフォームの業者選定はサブリース会社が行うので、費用が割高になる可能性もあります。

他にも、賃料が保証されるのは、保証期間のみで、その後契約更新を行うたびに賃料が改定されて下がることが多くなってきます。

サブリース関連の法律が作られた背景

サブリースは、空室リスクを回避し、一定の収入が得られる仕組みなので、オーナーにとっても良いことばかりのように思えますが、うまい話ばかりではありません。

近年では、オーナーとサブリース会社との間にトラブルが増加しています。

例えば、テレビのCMなどでも見かける「30年一括借り上げ」などは、何もしなくても長期的に安定した収入が入ると考えらますが、実際は「決められた築年数を越えたらサブリース会社によって大規模修繕工事を行う」という但し書きがあったということもあります。この際の修繕費用は、もちろんオーナー負担となります。

また、30年間は、決められた収入が入ってくると思っていたのに、賃料を見直し価格を下げられたということもあります。

これは、契約書にも明記されていることではありますが、サブリース契約の条件を根底から覆すような変更が行われることも少なくないことから、オーナーとサブリース会社との間でトラブルになり、契約解消を申し出て多額の違約金を求められたなど、さらなるトラブルに発展することもありました。

そのため、国土交通省が2020年12月からサブリース新法を施行することになったのです。

法律による変更点は

では、新法では、どのようなことが変更になったのでしょうか。

【誇大広告等の禁止】（第28条関連）
サブリース新法では、実際よりも良いと思わせるような表示や広告が禁止されます。

例えば、契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づいてサブリース会社から減額請求をすることが可能なのに、その旨を表示せず「保証期間〇年！」「契約期間内は確実に家賃保証！一切下がりません！」などと表示して、その期間内は、最初に決められた家賃収入が保証されているように誤解される表示のことを誇大広告とみなし禁止しています。

【不当な勧誘等の禁止】（第29条関係）
オーナーが判断するときに、影響を及ぼすような重要な事柄について「故意に事実を告げない」「誤解を与える情報」「間違った情報」など事実を捻じ曲げるような方法で強引にサブリース契約を勧誘することを禁止しています。

例えば、現況回復費用はオーナー負担であるにもかかわらず「現況回復費はサブリース会社が全て負担するので、オーナー負担はない」などと伝えることや将来的に家賃の減額リスクがあること、維持保全、原状回復、大規模修繕などの費用はオーナー負担なのに、その事実を伝えずオーナーにはサブリースをすることでメリットしかないような勧誘を行うことが不当な勧誘とみなされます。

【重要事項説明】（第30条関係）
サブリース新法では、「特定転貸事業者（サブリース会社）と特定賃貸借契約の相手方（オーナー）が当該特定賃貸借契約（サブリース契約）を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容とその履行に関する事項であって国土交通省令で定められたものについて、書面を交付して説明しなければならない」としています。

つまり、サブリース会社とオーナーがサブリース契約を結ぶときは、国土交通省が定めたガイドラインに沿って書面にて説明する必要があるということです。

オーナーの意識改革も大切

サブリース新法によって、ある程度、オーナーが守られるようになりました。しかし、やはり最終的に判断するのは、オーナーになります。

そのため、サブリースのメリット・デメリットを理解し、他の管理方法も比較検討した上で、所有する物件に合った管理方法を選ぶことが大切です。悪質な業者に騙されることのないようにオーナーの意識改革も大切になってくるでしょう。

（画像は写真ACより）