［h2］賃貸経営を行うときの5つのリスクと対策
［h3］空き室リスクと対策
［h3］建物の老朽化リスクと対策
［h3］賃貸料の下落リスクと対策
［h3］金利変動リスクと対策
［h3］災害リスクと対策
［h2］常にリスクを考えて賃貸経営を行うことが大切

働かずに所得が得られるとサラリーマンにも人気の賃貸経営ですが、やはりリスクはあります。

今回は、アパートやマンションの賃貸経営で考えられる5つのリスクと対策方法を解説します。賃貸経営にかかるリスクと対策を知っておくことで、ある程度準備をして経営することができるでしょう。

賃貸経営を行うときの5つのリスクと対策

ここでは、賃貸経営を行うときに考えられる5つのリスクとその対策方法を紹介します。

空き室リスクと対策

大家にとって一番の問題は空き室です。空き室があるとその部屋の収入は「0」になってしまうので、当初予定していた家賃収入が減少するリスクが発生すると考えて良いでしょう。

一般的に新築や築浅物件の場合は、空き室リスクは少ないですが、築年数が経つと空き室が目立つようになってきます。

【対策】
空き室を作らないためには、周辺の賃貸物件と差別化を図ることが大切です。

例えば、高齢者向けや外国人向けにセキュリティ会社と提携して見守りサービス、外国語対応などを行えば、他のアパートとは明確に差別化が図れて競合関係にはならないでしょう。

建物による差別化は、入居者のニーズによって変更したくても難しい側面があります。

そのため、なるべくソフト面で差別化を図り柔軟に対応していくことで空き室リスクを減らすことが可能です。

建物の老朽化リスクと対策

新築でアパートなどの賃貸物件を建設しても、年数が経てば老朽化していきます。

建物の老朽化が進むと入居希望者が減少して空き室リスクや家賃を下げざるを得ない状況に陥ってしまいます。

【対策】
老朽化リスクを少しでも減らすためには、建物の老朽化の進行を遅らせることが大切です。

そのためには、定期的に修繕を行うようにしましょう。定期的に修繕を行えば、比較的安い修繕費で収まることもあります。

しかし、大規模な修繕を行う必要も出てくるので、場当たり的な対応ではなく長期的に修繕計画を立てて積み立てなどの対策を立てておく必要があります。

家賃の下落リスクと対策

賃借料の下落リスクは、建物の老朽化や競合物件、入居需要数の低下などの要因によって多く起こりますが、空き室対策として家賃を下げることでリスクが発生することもあります。

アパートローンの返済計画を、満室を前提として立てているとしたら、家賃を下げることで空室リスクを避けることはできますが、ローンの返済計画に支障をきたすことになりかねません。

【対策】
家賃の下落リスクは、空室だけでなく老朽化や周囲の環境による場合もあります。そのため、他の関連リスクと一緒に対策を行うと効果的です。

例えば、リフォームを考えたときに、安易なリフォームではなく「デザイン性の高い外観にする」「防犯機能を充実させる」「住んでいる人の希望で間取りを変えることができるような仕様にする」など周囲の物件と差別化を図れるようにします。

また、耐久性にこだわった建物を建てることでも差別化は図れます。新しく入居する人だけでなく、居住している人の満足度を高めるだけで家賃下落のリスクを減少させることが可能です。

金利変動リスクと対策

近年は、金利が低いのでアパートローンを組むときも低金利のメリットを生かして変動金利でローンを組んでいる人も多いでしょう。

しかし、変動金利の場合は、将来的に金利が上がる可能性もあります。これを金利変動リスクと呼びます。

比較的に金利が低い時期に変動金利型でローンを組んだ場合、金利が上昇すると利息支払額が増えて計画していた収支バランスが崩れることもあります。

この金利の上昇は、いつ上がるのかがわからないので準備ができない怖さがあります。

【対策】
いつ、どれくらい金利が上がるのか予測ができないので、準備をするのも難しいですが、なるべく自己資金を多くして借入金を少なくする方法や固定金利で組むなどの対策を考えると良いでしょう。

固定金利は金利が高いイメージがありますが、全期間固定金利型の金利水準自体が低くなっているので検討の余地はあります。

災害リスクと対策

地震や火災などの災害によって建物が損壊、滅失してしまうことがあります。

このリスクにかかる費用は、受けた災害の規模によっても大きく変わるので、想像がつかない出費を強いられることもあるでしょう。

また、災害の状況によっては、賃貸経営を行うことができなくなり予定していた収入を得ることができなくなる場合もあります。

【対策】
地震列島とも呼ばれている日本では、ある程度の災害リスクを想定しておくことが大切です。

その上で、建物を建てる地盤や耐震性、耐久性の高い建物を建てるなどの災害リスクを最小限に抑えるようにしましょう。

また、地震や火災保険などの損害保険に加入して、いざというときに備えておくことが重要です。

常にリスクを考えて賃貸経営を行うことが大切

賃貸経営を行う上で、さまざまなリスクがあることを知っておくことはとても大切です。

しかし、事前に対策をとっておいても、避けることができるリスクや自分ではどうしようもないリスクがあります。

それでも、さまざまなリスクを想定して準備をしておけば、安全で高収益の賃貸経営を行うことも可能です。一度、賃貸経営をするときに想定されるリスクと対策を考えてみると良いでしょう。

（画像は写真ACより）