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一般社団法人不動産証券化協会（ARES）は8月31日、今回が20回目となる「機関投資家の不動産投資に関するアンケート調査」を実施し、その結果をとりまとめて公開しました。

2001年度から毎年行われているもので、年金基金や生保・損保・信託銀行・銀行などの機関投資家を対象に、資産運用での不動産投資がどのようになされているか、その実態と課題を把握すべく実施されています。20回目の今回は、年金基金の53件、一般機関投資家の65件、合計118件から有効回答を得たものとなっています。

・実物不動産／不動産証券化商品への投資実施比率
年金基金：72％（前年度比＋8ポイント）
一般機関投資家：89％（前年度比＋2ポイント）

実物あるいはいずれかの不動産証券化商品へ投資を行っているかどうか尋ね、その実施比率を算出したところ、年金基金は72％で、前回の2019年度調査時に比べ、8ポイント上昇していました。上昇記録はこれで8年連続となりました。

一般機関投資家はさらに高い89％が実施しており、前年度に比べ2ポイント上昇、9割に近づく高水準が維持されています。

・投資対象別投資の有無（年金基金）
【実物不動産】
投資済み：4％
投資を検討中：2％
投資に興味がある：4％
投資に興味はない：90％

【Jリート】
投資済み：12％
投資を検討中：0％
投資に興味がある：6％
投資に興味はない：82％

【国内不動産プライベートファンド】
投資済み：18％
投資を検討中：4％
投資に興味がある：14％
投資に興味はない：64％

【私募リート】
投資済み：45％
投資を検討中：6％
投資に興味がある：8％
投資に興味はない：42％

【不動産を裏付けとする債券】
投資済み：8％
投資を検討中：4％
投資に興味がある：14％
投資に興味はない：74％

【海外リート】
投資済み：10％
投資を検討中：2％
投資に興味がある：8％
投資に興味はない：80％

【海外不動産プライベートファンド】
投資済み：35％
投資を検討中：4％
投資に興味がある：6％
投資に興味はない：54％

・投資対象別投資の有無（一般機関投資家）
【実物不動産】
投資済み：14％
投資を検討中：0％
投資に興味がある：5％
投資に興味はない：81％

【Jリート】
投資済み：66％
投資を検討中：3％
投資に興味がある：8％
投資に興味はない：23％

【国内不動産プライベートファンド】
投資済み：25％
投資を検討中：3％
投資に興味がある：10％
投資に興味はない：62％

【私募リート】
投資済み：60％
投資を検討中：2％
投資に興味がある：8％
投資に興味はない：30％

【不動産を裏付けとする債券】
投資済み：44％
投資を検討中：3％
投資に興味がある：2％
投資に興味はない：51％

【海外リート】
投資済み：8％
投資を検討中：7％
投資に興味がある：17％
投資に興味はない：68％

【海外不動産プライベートファンド】
投資済み：25％
投資を検討中：2％
投資に興味がある：10％
投資に興味はない：64％

投資の対象別に年金基金と一般機関投資家へ、投資を行っているか、興味があるかなど状況を尋ねたところ、年金基金の場合では「投資済み」が最も多いのは「私募リート」で45％、次いで多いのが「海外不動産プライベートファンド」の35％でした。これらは投資を検討中としたケースも比較的多く、「私募リート」では6％、「海外不動産プライベートファンド」では4％が検討しています。

逆に最も「投資済み」の比率が低いのは「実物不動産」の4％で、実物不動産への投資には「興味がない」との回答が90％にのぼりました。次に「投資済み」比率が低いのは「不動産を裏付けとする債券」ですが、こちらは同対象への「投資に興味がある」とした回答が14％と「国内不動産プライベートファンド」と並んで多く、今後の参加可能性がある程度見込まれる結果となりました。

これに対し、一般機関投資家の場合では、「投資済み」で最も多いのが「Jリート」の66％で、2位が「私募リート」の60％、3位が「不動産を裏付けとする債券」の44％でした。年金基金に比べると、どの投資対象も比較的高い実施率になっていますが、これら上位3つはとくに高い傾向がありました。

「投資を検討中」とした一般機関投資家が多かったのは「海外リート」の7％で、海外リートは「投資済み」が最も低い8％にとどまったものの、検討中と「投資に興味がある」の回答割合がいずれも最も高い値になりました。投資済みのケースは限定的ながら、今後の対象として視野に入れて考えている一般機関投資家は少なくないようです。

この「投資に興味はない」との回答が最も多かったのは「実物不動産」で81％にのぼりました。「Jリート」の23％や「私募リート」の30％が低い値となるのに対し、実物不動産については、すでに投資している機関投資家以外となると、あまり関心がもたれていない様子がうかがわれます。

・不動産投資を行うために必要なこと（年金基金／一般機関投資家）
ベンチマークとなる不動産投資インデックス：42.9％／30.0％
不動産に精通した運用担当者（投資家サイド）の育成：30.6％／50.0％
個別の不動産投資情報開示の向上：28.6％／26.7％
不動産評価の信頼性の向上：26.5％／28.3％
市場規模・投資対象不動産の拡大：24.5％／48.3％
不動産投資関連情報の標準化：24.5％／40.0％
リスクヘッジ手段の充実：24.5％／21.7％
不動産に精通した運用担当者（受託者サイド）の育成：14.3％／6.7％
不動産投資を一任できる運用会社：12.2％／3.3％
投資アドバイスをするコンサルタント：12.2％／5.0％
資産運用に関する受託者責任の明確化：4.1％／3.3％
その他：10.2％／3.3％

不動産投資を行うためにどんなことが必要か尋ねた結果では、年金基金の場合、「ベンチマークとなる不動産投資インデックス」が最も多い42.9％、次いで「不動産に精通した運用担当者（投資家サイド）の育成」の30.6％、3位が「個別の不動産投資情報開示の向上」で28.6％でした。

一方、一般機関投資家では「不動産に精通した運用担当者（投資家サイド）の育成」が最も高い50.0％で半数に達し、2位は「市場規模・投資対象不動産の拡大」の48.3％でした。3位に「不動産投資関連情報の標準化」が40.0％でランクインしています。

投資家サイドの運用担当者育成は、年金基金・一般機関投資家の両方から比較的強く求められていましたが、それ以外の項目については重視傾向に違いがみられ、年金基金でトップの「ベンチマークとなる不動産投資インデックス」などは、一般機関投資家の場合、30.0％の回答率にとどまっていました。

また、「不動産投資を一任できる運用会社」や「投資アドバイスをするコンサルタント」は、年金基金からそれぞれ12.2％に求められている一方、一般機関投資家では3.3％、5.0％とさほど求められていないことも明らかになっています。

・インフラファンドへの投資済み割合
年金基金：27.5％（前年度比－2.2ポイント）
一般機関投資家：25.0％（前年度比－6.0ポイント）

インフラファンドへの投資済み割合は、年金基金が27.5％、一般機関投資家が25.0％で、いずれも前年度より減少しました。とくに一般機関投資家の減少幅が大きく、その投資済み割合は2017年～2019年度調査で年金基金を上回る水準に伸びていましたが、今回再び逆転現象が発生し、年金基金が2.5ポイント上回る結果になっています。

・不動産のESG投資への興味
年金基金：43.1％（前年度比＋0.6ポイント）
一般機関投資家：58.7％（前年度比＋15.8ポイント）

不動産のESG投資への興味があるかどうか尋ねたところ、「興味がある」としたのは年金基金で43.1％、一般機関投資家で58.7％となり、いずれも前年度調査時より増加していました。年金基金は微増ですが、一般機関投資家は2桁ポイントの増加で6割に近づいており、大幅に伸びて興味を示す層が示さない層を上回りました。

・不動産のESG投資に興味がある理由（年金基金／一般機関投資家）
長期的な運用パフォーマンスが向上すると考えるため：95.5％／70.3％
運用パフォーマンスは関係なく責任投資を行うのが妥当だと考えるため：18.2％／40.5％
その他：0.0％／8.1％

・不動産のESG投資に興味がない理由（年金基金／一般機関投資家）
長期的な運用パフォーマンスが向上しない、または悪化すると考えるため：34.6％／48.0％
ESG投資の認知が広がっておらず説明責任を果たせないため：38.5％／28.0％
その他：26.9％／32.0％

不動産のESG投資に興味がある理由、ない理由をそれぞれ複数回答可で尋ねたところ、年金基金の場合、興味がある理由としては「長期的な運用パフォーマンスが向上すると考えるため」が95.5％で圧倒的に高くなっていました。

一般機関投資家の場合、やはり「長期的な運用パフォーマンスが向上すると考えるため」が70.3％で多いものの、「運用パフォーマンスは関係なく責任投資を行うのが妥当だと考えるため」との回答も40.5％あり、責任投資としての意識も強めに現れていました。

興味がない理由では、年金基金で「ESG投資の認知が広がっておらず説明責任を果たせないため」が38.5％で最も多く、「長期的な運用パフォーマンスが向上しない、または悪化すると考えるため」の34.6％をわずかに上回りました。一般における認知そのものの問題がまず意識されています。

これに対し一般機関投資家では、「長期的な運用パフォーマンスが向上しない、または悪化すると考えるため」が48.0％で最多になり、「ESG投資の認知が広がっておらず説明責任を果たせない」は28.0％となりました。年金基金とは逆の結果になったほか、その回答率でも20ポイントの差が開いており、ある程度一般にも認知は浸透していると考えていることに加え、よりパフォーマンス性重視でみているものと考えられました。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

一般社団法人不動産証券化協会　プレスリリース
https://www.ares.or.jp/download/info/644.pdf