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三鬼商事株式会社（以下、三鬼商事）は12日、オフィスマーケットデータを更新し、2021年7月の全国主要都市における最新市況を発表しました。東京都心5区からなる東京ビジネス地区のほか、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡の各エリアについて、最新のオフィスビル市場動向をみることができます。

この調査における東京ビジネス地区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区からなる都心5区を指します。調査対象ビルは、このエリア内にある基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビルとなっています。

・調査用語定義
新築ビル：調査月を含め過去12カ月間に竣工したビル
既存ビル：調査月の12カ月前までに竣工したビル

調査内で用いられる用語は上記のように定義されており、今回の2021年7月分における対象ビル数は、新築ビルが19棟、既存ビルが2,573棟、合計2,592棟でした。なお平均賃料は坪単価で示しており、共益費や消費税は含んでいません。

・東京ビジネス地区の空室動向
全体平均：6.28％（前月比＋0.09ポイント、前年同月比＋3.51ポイント）
新築ビル：11.42％（前月比＋1.57ポイント、前年同月比＋9.29ポイント）
既存ビル：6.20％（前月比＋0.08ポイント、前年同月比＋3.41ポイント）

2021年7月の東京ビジネス地区におけるオフィスビル空室率は、全体平均で6.28％となり、前月より0.09ポイントさらに悪化しました。前年同月比では3.51ポイントの悪化になっています。空室率の上昇幅としては微増に抑えられたものの、これで2カ月連続の6％台となりました。

大型空室の募集開始やグループ企業のオフィス集約に伴う解約の動きがみられたことが主な悪化要因ですが、本社移転などによる成約の動きも一部にみられたため、全体の空室率としては小幅な上昇になり、1カ月に増加した空室面積も約6,700坪にとどまりました。

新築ビルの空室率は11.42％で、前月より1.57ポイント、前年同月より9.29ポイント上昇し、ついに2桁へ突入しました。2020年は2％台で推移していたことを思うと、悪化傾向が顕著になっています。7月は新築ビル1棟が満室で竣工を迎えましたが、満室稼働の大規模ビル1棟が既存ビル区分へと移行したことから、空室率の上昇につながっています。

既存ビルの空室率は6.20％でした。前月比で0.08ポイントの上昇と、こちらも小幅ながら悪化しています。前年同月比では3.41ポイントの上昇になりました。ごく低い空室率を続けていたコロナ前に比べると、明らかに違う市況となり、緩やかな上昇傾向を続けています。7月は募集開始や解約の動きがあり、さらなる上昇要因もみられましたが、一方で成約の動きもあり、小幅な悪化にとどまったことが報告されました。

・東京ビジネス地区の募集賃料動向
全体平均：坪あたり21,045円（前月比－115円、前年同月比－1,969円）
新築ビル：坪あたり29,700円（前月比－337円、前年同月比－3,254円）
既存ビル：坪あたり20,941円（前月比－84円、前年同月比－1,835円）

2021年7月の東京ビジネス地区におけるオフィスビルの募集賃料は、全体平均で坪あたり21,045円となり、前月より115円、前年同月より1,969円、率にして前月比0.54％、前年同月比8.56％の下落となりました。これで全体平均の募集賃料下落は、12カ月連続の傾向となっています。

また、新築ビル、既存ビルのいずれにおいても、前月比・前年同月比とも下落を記録しました。新築ビルは6月にはわずかに上昇し、3万円台を回復していましたが、再び下落、前月より337円下げて3万円台を割り込み、29,700円となりました。前年同月に比べると3,254円、率にして10.96％と2桁の大幅マイナスになっています。

下落幅は比較的緩やかですが、既存ビルも前月より84円、前年同月より1,835円下落し、坪あたり20,941円となりました。2020年11月以降続いていた21,000円台を割り込んでいます。

・地区別動向
【空室率】
千代田区：4.54％（前月比＋0.03ポイント、前年同月比＋2.61ポイント）
中央区：5.60％（前月比＋0.19ポイント、前年同月比＋3.34ポイント）
港区：8.30％（前月比＋0.25ポイント、前年同月比＋4.78ポイント）
新宿区：6.19％（前月比－0.13ポイント、前年同月比＋3.32ポイント）
渋谷区：6.45％（前月比－0.23ポイント、前年同月比＋2.60ポイント）

【募集賃料】
千代田区：坪あたり22,675円（前月比－78円、前年同月比－1,922円）
中央区：坪あたり18,987円（前月比－15円、前年同月比－1,532円）
港区：坪あたり21,333円（前月比－185円、前年同月比－2,206円）
新宿区：坪あたり19,127円（前月比－12円、前年同月比－1,469円）
渋谷区：坪あたり22,539円（前月比－390円、前年同月比－2,509円）

地区ごとの動向を詳しくみていくと、空室率については前年同月比では全ての区で上昇していますが、前月比でみると新宿区と渋谷区はわずかに改善、低下していました。最も空室率が高いのは8.30％を記録した港区で、前月比0.15ポイント、前年同月比4.78ポイントという上昇幅も5区中最大となっています。

最も空室率が低いのは千代田区で、前月に比べると0.03ポイント悪化したものの、なお4.54％と比較的低い空室率を維持しています。

募集賃料は全ての区で前月比、前年同月比とも下落しました。最も募集賃料が高いのは千代田区の坪あたり22,675円で、前月より78円、前年同月より1,922円の低下になっています。次いで高いのは渋谷区の22,539円ですが、同区は高騰時にはさらに高い水準を記録しており、下落幅は5区中最大の前月比で390円、前年同月比で2,509円の下落となっていました。

空室率の悪化が目立った港区は次いで下落傾向が目立つ区でもあり、前月比で185円、前年同月比で2,206円低下し、坪あたり21,333円になっています。

ピックアップニュースは以上になります。
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今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！
　
（画像は三鬼商事 最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2021年8月号公開資料より）


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三鬼商事株式会社　オフィスマーケットデータ最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区　データ提供ページ
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