相続によって土地を手にした場合、いくらくらいの相続税が発生するのかとても気になります。土地の相続税は、その土地の形状や場所などによって減税できる可能性もあるので、早めに知っておくことが大切です。

今回は、土地の評価方法などを詳しく解説します。

テレビなどでよく耳にする「相続税」は、亡くなった人の相続財産を受け継いだ場合に、その遺産の総額が大きいとかかる税金のことで、決められた金額以上の遺産を受け継いだときにその金額によって相続税率が適用されるようになっています。

例えば、相続人が一人の場合は、基礎控除額が3,600万円となるので、3,600万円以下の遺産であれば、申告する必要もなく納税もありません。

逆に、基礎控除額を超えている遺産を手にした場合は、相続税を支払う必要がありますが、不動産などの多額の評価が付くような場合は、受け継いだ預金財産で相続税を支払うことができなくなる場合もあります。

以前は、受け継いだ不動産を物納する方法もありましたが、現在はほとんど活用されていないので、不動産を売却して支払うこともあります。

預金が少ない場合は、早めに相続税率や相続額を確認して、納税の方法を考える必要があるでしょう。ちなみに相続税の最高税率は55％です。

現金や株などのわかりやすい遺産を受け継いだ場合は、簡単に納税額を算出することも可能ですが、土地などの不動産は、その土地を評価してから相続税が確定します。

土地評価には、「路線価方式」と「倍率方式」がありますが、どちらの方式を採用するかは、その土地がどこにあるかによって決められています。ここでは、それぞれの評価方法を解説します。

ー路線価方式とは？
路線価方式とは、年に一度、国税庁が定めた路線価を指標にして土地の相続税を評価する方法です。時期になると毎年、銀座一等地の1平方メートル当たりの金額を知らせるニュースを目にすることもありますが、あれが路線価です。

相続の対象となる土地が市街地や住宅地などの路線価地域と呼ばれる場所にある場合は、路線価方式を用いることが一般的です。

この路線価は、国税庁のサイトで簡単に確認できますが、ここで注意したい点は、この路線価は、標準的な宅地を想定した価格だということです。

また、同じ路線価でも、その土地の形などによって評価が変わる補正率が定められているので、実際の相続税算出は、少し複雑になっています。

ー倍率方式とは？
倍率方式とは、固定資産税の評価額に一定の倍率をかけて相続税の額を算出する方法で、すでに確定している固定資産税の評価額に一定の倍率をかけるだけなので土地の形状などで補正する必要がある路線価格方式よりも簡単に計算できます。

これは、固定資産税額の中に土地の形状などによる減額補正が組み込まれているからです。この倍率方式は、主に人口の少ない地方や山林、原野、田畑などに用いられますが、土地の原状によってかける倍率が変わります。

倍率方式による相続税が知りたい場合は、毎年4月頃に送付される固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税に所定の倍率をかけてみると良いでしょう。該当地の倍率は、国税庁のサイトで確認できます。

相続する土地が、路線価方式に当たる場所であれば、その形状や実際にどのように使用しているかによって減税される場合があります。

ー土地評価が下がる理由①｜土地の形がいびつ（不整形地補正、間口狭小補正、奥行長大補正）
土地が使いやすい形かいびつで使いづらい形状なのかで土地の評価額が下がり節税できる可能性があります。では、どのような形だと補正対象となるのでしょうか。

【不整形地補正】
不整形地とは、土地の形がいびつな形状をしていることをいいます。

例えば、三角形の土地の場合は不整形地となり減税対象となります。この場合、三角形の土地に対してキレイな四角形だったときの「想定整形地」を描きます。

この想定整形地に実際の三角形の土地を当て、不整形地に当たらない「かげ地」の割合が大きければ大きいほど、減税することが可能です。

かげ地の割合によっては最大4割程度、土地の評価を下げることができます。

【間口狭小補正】
道路に面している土地が狭い場合は、この間口狭小補正の対象となることがあります。間口狭小補正は、間口の距離とビル街や繁華街などの土地所在地の地区区分によって率が変わってきます。

【奥行長大補正】
間口に対して奥行が長い土地の補正のことを奥行長大補正といいます。いわゆる「ウナギの寝床」といわれる土地ですが、間口に対して2倍以上の奥行きがあれば、補正の対象となります。補正率は、奥行距離・間口距離と地区区分によって変わります。

ー土地評価が下がる理由②｜賃貸マンション、アパートを建てると節税に!?
アパートやマンションなどの他人に貸している借家が建っている土地の方が相続税の評価が下がります。

これは、自分で利用しているときと比較し、人が使用している場合は、売却などが自由にできず制限がかかることが理由です。

この場合の算出方法は、持っている土地の価格-（持っている土地の価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）になります。

借地権割合は、地域によって異なります。また、借家権割合は全国一律30％、賃貸割合は、貸している部屋の数によります。

これによって、賃貸マンションやアパートの土地の場合、自分で使用しているときと比べて2～3割程度、評価が下がる可能性があります。

これまでわかったことをまとめると以下のようになります。相続する土地の形状や活用状態によっては、節税することも可能です。

ー土地評価まとめ①｜
土地の評価は、「路線価方式」と「倍率方式」があり、それぞれ決められた場所に適用されます。

路線価方式の場合は、国税庁が定めた路線価をベースに算出しますが、その土地の形状などによっては減税の対象になります。しかし、算出方法が少し複雑です。

対して、倍率方式は、単純に固定資産税の評価額に一定の倍率をかけてその土地の評価額を決定します。主に地方や田畑、山林などの土地に当てはまる計算方式ですが、土地の状態によってかける倍率が変わってきます。

ー土地評価まとめ②｜
路線価方式で算出される土地の場合は、その土地が使いやすい形であるかによって減税額が決定します。例えば、所有する土地の形が三角形だったら、不整形地補正が適用され減税することが可能です。

所有地に賃貸マンションやアパートを建てて経営している場合も、一定の制限がかかっているとみなされ減税対象となります。

他にも私道や500平方メートル以上の広大な土地の場合も、相続税評価額を下げることができるので、専門家に相談してみると良いでしょう。

（画像は写真ACより）