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【pickupニュース】東京都湾岸の中古タワマン、今売るなら月島・買うなら芝浦

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マンションリサーチが湾岸エリアの超高層マンションに関する市場調査を実施
マンションリサーチ株式会社(以下、マンションリサーチ)は17日、東京都湾岸7エリアにおける20階以上の超高層マンションについて、売却・購入メリットを探る市場動向調査を実施し、その結果をとりまとめて公開しました。

この調査における「湾岸7エリア」とは、港区芝浦、中央区晴海、江東区豊洲、江東区有明、中央区勝どき、中央区月島、江東区東雲を指しています。これらエリアは都内でも人気が高く、眺望が魅力の超高層マンション(タワーマンション)物件ではとくに注目されるものといえるでしょう。

調査期間は2013年1月1日~2020年10月31日で、この間における市場流通状況のデータが分析されました。

・超高層中古マンション流通戸数
港区芝浦:約200戸
中央区晴海:約430戸
江東区豊洲:約500戸
江東区有明:約440戸
中央区勝どき:約210戸
中央区月島:約50戸
江東区東雲:約200戸

2020年の各エリアにおける超高層中古マンション流通戸数をみると、江東区豊洲が最も多く、逆に中央区月島が最も少ない状況となっていました。2013年からの推移をみると、豊洲はもともと多く、7エリア中最大の200戸超から2016年にかけて緩やかに増加、その後やや減少に転じましたが、2019年に急増し約950戸まで伸びた後、減少して2020年の値になっています。

大きな流れとしては、全エリアに共通性がみられますが、中央区晴海は上下変動がやや大きく、2013年に下位でスタートしたものの、2016年には豊洲に次ぐ2位に上昇、その後再び落ち込み、2019年の急増時には豊洲を抜いて1,000戸に迫るトップとなりました。2020年では再びダウンしています。

中央区勝どきもやや変動が大きめで、こちらでは緩やかな上昇が2017年まで続きました。2018年にやや減少、2019年でまとまった増加を他のエリア同様に記録しています。中央区月島は変動がごく小さく、常に低位で推移、2015年と2019年にわずかな増加がみられた程度でした。

・対前年比坪単価増加率
港区芝浦:約8.0%
中央区晴海:約4.9%
江東区豊洲:約0.2%
江東区有明:約5.0%
中央区勝どき:-約1.0%
中央区月島:約18.2%
江東区東雲:約0.1%

対前年比の坪単価増加率をみると、2020年で圧倒的に高いのは中央区月島で、唯一10%超え、20%に迫る勢いの急上昇がみられました。次いで高いのが港区芝浦、江東区有明、中央区晴海と続き、残る3エリアは0%付近に集中しています。

2014年からの変遷をみると、物件数の希少さから月島は高水準で始まり、2015年から2018年にかけて大きく低下、2018年では-10%近い値にまで落ち込みました。その後大きく上昇して、2019年で約5%、2020年で約18%まで伸びています。

月島に次ぐ変動の大きさがみられるのは中央区勝どきで、2014年は月島同様の15%超えという高水準でしたが、2016年までの間に大きく低下し、-7%程度まで落ちた後、2017年で急上昇し他エリアを大きく引き離す約12%の増加率となりました。その後は再び低下傾向となり、2020年は7エリア中最も低い結果になりました。

2014年と2018年の中央区晴海に2桁の目立った増加率がみられたものの、それ以外では残る5エリアの動きは比較的共通した傾向があり、2017年にかけて緩やかに低下、2018年で上昇し、2019年に再び下落、2020年でやや持ち直して上昇しているといった推移がおよそ指摘できます。

・流通戸数と対前年比坪単価増加率の相関分析
港区芝浦:流通数が少ないほど増加率が高くなる
中央区晴海:流通数が少ないほど増加率が高くなる
江東区豊洲:流通数と増加率はほぼ関係ない
江東区有明:流通数と増加率はあまり関係ない
中央区勝どき:流通数と増加率はあまり関係ない
中央区月島:流通数と増加率は全く関係ない
江東区東雲:流通数と増加率はあまり関係ない

各年度別のエリアごとにおける流通戸数と対前年比坪単価増加率について、相関分析を行った結果では、港区芝浦と中央区晴海では、流通数が少ないほど増加率が高くなると分かりましたが、江東区有明や中央区勝どき、江東区東雲ではさほどの関係性が認められませんでした。

さらに江東区豊洲では、ほぼ関係ないと分析され、中央区月島の場合、流通数と増加率は全く関係ないと判定されています。

変動リスクは大きいが値上がりの目立つ月島、安定の芝浦・豊洲
・湾岸エリア超高層マンション平均成約平米単価
港区芝浦:3,935,258円
中央区晴海:3,456,335円
江東区豊洲:3,126,345円
江東区有明:2,842,029円
中央区勝どき:3,352,276円
中央区月島:4,402,356円
江東区東雲:2,479,452円

2020年の湾岸7エリアにおける超高層マンションの平均成約平米単価をみると、最も高いのは中央区月島の4,402,356円で、次いで港区芝浦の393,528円、3位は中央区晴海の3,456,335円でした。最も安いのは江東区東雲の2,479,452円で、江東区有明も300万アンダーの2,842,029円になっています。

・各年坪単価平均増加率とばらつきの大きさ
港区芝浦:5.32%/小
中央区晴海:6.37%/中
江東区豊洲:2.86%/小
江東区有明:3.91%/小
中央区勝どき:3.81%/大
中央区月島:8.44%/大
江東区東雲:3.96%/中

各年の坪単価平均増加率と、そのばらつきの大きさを分析すると、上記のようになりました。中央区月島は価格変動幅が大きいため、変動リスクが高いものの、現在は大きく値上がりしており、今が売り時のエリアといえます。平均増加率でも8.44%と際立って高い値で、売り時・買い時を見極めて短期的な取引をするなら、投資向きでもあると考えられました。

ばらつきが月島ほどではなく、増加率も高めであるのは、中央区晴海で、こちらはややリスクを抑えた投機対象として注目される可能性もあるでしょう。

実際に購入して長期保有することを考えると、江東区豊洲が候補に挙がりそうです。平均増加率は2.86%と低めですが、ばらつきが非常に小さく、流通量との関係性も低いため、7エリア中最も安定性が高いと考えられます。

今、購入がお勧めのエリアとしては、港区芝浦が挙げられました。平均増加率が5.32%と比較的高く、ばらつきが非常に小さいのが特徴的です。ただしこちらは流通戸数で単価増加率が増減する傾向にあるため、タワーマンションの新築計画など、将来的な市場動向を把握し、中長期のリスクを考えておくべきともされています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください!

(画像はプレスリリースより)


▼外部リンク

マンションリサーチ株式会社によるプレスリリース(PR TIMES)
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000002.000013438.html

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