日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。
今回ピックアップするニュースはこちら！

株式会社三井住友トラスト基礎研究所は6日、「不動産私募ファンドに関する実態調査」を実施し、その結果をとりまとめて公開しました。2003年より行われている調査で、今回が30回目の実施になります。

今回の調査は、2020年7月～8月にかけて、国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している事業者109社に対し、郵送および電子メールでの調査票を送付、回収するかたちで行ったもので、送付先全体の43.1％にあたる47社から有効回答を得ています。

・私募ファンドとJ-REITの市場規模推移
J-REIT：19.6兆円（前回調査比＋0.6兆円）
私募ファンド合計：21.1兆円（前回調査比＋0.9兆円）
私募（国内特化型）：17.9兆円（前回調査比－0.2兆円）
私募（グローバル型・国内運用資産額）：3.2兆円（前回調査比＋1.1兆円）

2020年6月時点における私募ファンドとJ-REITの市場規模をみると、運用資産額ベースでJ-REITが19.6兆円、私募ファンドは21.1兆円と推計されました。2019年12月末時点の調査データである前回分に比べると、J-REITは約6,000億円、私募ファンドは約9,000億円増加しています。

私募ファンドの市場規模は、前回に引き続き過去最高を記録、その成長ペースも1兆円前後の勢いを保っており、新型コロナウイルス感染症の拡大という環境下でも、堅調な推移となっていることが確認されました。

なお内訳では、国内特化型の私募ファンドは17.9兆円で、前回より約2,000億円減少、グローバルファンドの国内運用資産額分が3.2兆円で、前回より約1兆1,000億円の増加となっています。

・デット資金調達環境
とても厳しい（1）：なし
厳しい（2）：10社（前回比＋7社）
普通（3）：29社（前回比＋5社）
緩い（4）：6社（前回比－9社）
とても緩い（5）：なし（前回比－1社）

現在のデット資金調達環境について尋ねると、最も多い回答は前回に引き続き「普通」とする29社でしたが、「厳しい」とする回答が10社と、前回に比べて大幅に増加、「緩い」の回答が大きく減って6社になっています。

「とても緩い」とする回答もみられなくなっており、5段階評価で算出した全体平均値が、前回の3.3から2.9へと低下しました。普通の「3」を下回っており、新型コロナの影響もあって悪化傾向にあるとみられます。

デット資金調達状況に置ける変化では、「レンダーの検討範囲の縮小」を挙げる回答が19社と最も多く、次いで「基準金利からのスプレッドの拡大」の13社でした。不動産属性に応じ、レンダーの融資姿勢が厳しくなっていると感じられているようです。

・エクイティ投資家の投資意欲
高くなってきている：約2％（前回比－17ポイント）
変化はない：65％（前回比－16ポイント）
低くなってきている：33％（前回比＋33ポイント）

エクイティ投資家の投資意欲については、依然「変化はない」が最多で65％を占めるものの、「低くなってきている」が大幅に増加し33％と、全体の3分の1にのぼっていました。逆に「高くなってきている」は、わずか2％程度にまで減少しています。

投資意欲が「低くなってきている」という回答は、2013年以降5％未満で推移してきたことから考えても、今回の急速な変化がうかがわれるでしょう。

投資家属性別の投資額は、全投資家属性で「横ばい」が過半を占めていますが、「国内地方銀行」で「横ばい」が60％、「減少」が36％となったほか、「国内大手銀行」でも「横ばい」が70％、「減少」が22％となっており、銀行系の減少回答が目立ちました。

逆に「国内企業年金」は「増加」が12％、「横ばい」が73％で、「海外年金基金」も「増加」が10％、「横ばい」が80％と、年金系は他に比べて投資額を増やす動きもみられています。

・投資家ごとのプロパティタイプ別投資額（増加／やや増加／変化なし／やや減少／減少）
【国内投資家】
オフィス：0％／3％／73％／20％／3％
住宅：0％／30％／60％／7％／3％
商業：0％／0％／30％／41％／30％
物流：14％／31％／52％／0％／3％
ホテル：0％／4％／27％／4％／65％
高齢者施設・病院：0％／0％／84％／16％／0％

【海外投資家】
オフィス：0％／9％／73％／9％／9％
住宅：0％／43％／48％／4％／4％
商業：0％／0％／29％／52％／19％
物流：9％／48％／39％／4％／0％
ホテル：0％／5％／24％／5％／67％
高齢者施設・病院：0％／0％／94％／6％／0％

プロパティタイプ別の投資額は、国内投資家、海外投資家とも「ホテル」で「減少」が目立ち、「やや減少」と合わせると、国内投資家では69％、海外投資家で72％が該当していました。

また「商業施設」の減少傾向も目立ち、「やや減少」の回答が国内投資家で41％、海外投資家で52％となり、こちらも「減少」と合わせると、7割強にのぼっています。いずれも新型コロナの影響を強く受けたジャンルであり、やむを得ない結果ともいえるでしょう。

「増加」の回答がみられ、「やや増加」との合計が国内投資家で45％、海外投資家で57％と、高い傾向にあったのは「物流」でした。こちらも巣ごもり消費など、新型コロナによるニーズの高まりが背景にあると考えられます。

エリア別の海外投資家による投資額は、全エリアで「変化なし」が過半となりましたが、「やや減少」、「減少」との回答が増加傾向にあります。「中国（香港含む）」では、「やや減少」が31％、「減少」が6％で、鈍化がみられました。「北米」や「欧州」、「中東」でも、3割前後で減少傾向との判断がなされました。

・現在運用している私募ファンドの状況
【投資対象】
オフィス：34.4％
住宅：11.2％
商業：11.9％
物流：28.4％
ホテル：5.3％
高齢者施設・病院：0.5％
データセンター：1.2％
その他：7.2％

【投資エリア】
東京23区：27.9％
首都圏：38.5％
近畿圏：19.7％
名古屋圏：5.7％
地方圏：8.1％

現在運用中の私募ファンドについて、掲載可能なファンドとして示された個別ファンドの状況を件数ベースの投資対象物件タイプでみると、その割合に大きな変化はみられず、満遍なく分散していることが確認されました。

一方で、運用資産残高全体に占める物件タイプ別投資割合では、「オフィス」が34.4％と約3分の1、「物流」が次いで多い28.4％で、この2つの合計は62.8％にものぼっています。以下、「住宅」と「商業」が1割強、「ホテル」で5％強といった状況でした。

同様に投資対象エリアで件数ベースをみると、「東京23区」と「首都圏」の割合が24％、23％でやや多いものの、その他エリアにも15～20％程度で分散しており、近年と大きな変化のない推移になっています。

一方、回答各社の運用資産残高全体に占める物件エリア別投資割合では、「東京23区」が27.9％、「首都圏」が38.5％と際立って多く、これに続く「近畿圏」の19.7％まで含めると、全体の86.1％になり、大部分を占めていることが分かりました。

・ファンドの詳細
【運用期間】
運用中ファンド：10.1年（前回調査比＋1.7年）
1年以内に組成予定のファンド：8.7年（前回調査比－1.4年）

【LTV／目標利回り】
平均LTV：54.3％（前回比＋0.3）
目標利回り：5.1％（前回比－0.9）

ファンドの状況をさらにみていくと、運用中ファンドの運用期間は、前回より1.7年延び、10.1年となったものの、1年以内に組成予定のファンドでは8.7年と、前回より1.4年短くなっていました。

LTVは54.3％で、前回に比べると0.3ポイント改善したものの、低水準が続いており、目標利回りは5.1％で、前回よりさらに0.9ポイントのマイナスで、低下傾向となりました。これらの傾向に、近年との大きな違いはみられていません。

・今後注力していきたい物件タイプ
オフィス：20％（前回比横ばい）
住宅：23％（前回比＋3ポイント）
商業：9％（前回比－3ポイント）
物流：26％（前回比＋8ポイント）
ホテル：7％（前回比－10ポイント）
高齢者施設・病院：5％（前回比横ばい）
データセンター：10％（前回比＋5ポイント）
その他：1％未満

今後注力していきたいと考える物件タイプでは、「物流」が前回調査時より8ポイント増加し、最も高い26％になりました。次いで微増の「住宅」の23％、前回比横ばいの「オフィス」における20％となっています。

「商業施設」と「ホテル」は大幅に減少し、それぞれ9％、7％となりました。代わって「データセンター」が前回より5ポイントアップし、10％に伸びています。いずれも新型コロナの影響が認められます。

・新型コロナ感染拡大後の投資方針変化
あった：55％
なかった：45％

・変化の内容
投資対象：範囲拡大・18％／範囲縮小・82％
投資エリア：地方拡大・25％／首都圏集中・75％
投資期間：長期化・60％／短期化・40％
LTV水準：上昇・20％／低下・80％
取得価格目線：上昇・5％／低下・95％

新型コロナウイルス感染症の感染拡大がみられて以降の投資方針に変化があったかどうか尋ねた問いでは、「あった」との回答が55％で、「なかった」とする回答を10ポイント上回りました。やはり投資方針にも、少なからず影響を与えていることが分かります。

変化の具体的な内容では、投資対象は「範囲縮小」が82％にのぼり、投資エリアでは「首都圏集中」が75％、投資期間については「長期化」が60％でしたが、「短期化」も40％にみられました。

LTV水準は「低下」が80％、取得価格目線においては「低下」との回答が、実に95％にもなっています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

株式会社三井住友トラスト基礎研究所　プレスリリース
https://www.smtri.jp/news/release/2020_10_06_005000.html