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三幸エステート株式会社は13日、2020年7月度の東京都心5区の大規模ビルと、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡といった主要都市におけるオフィスビルの市場データをまとめた「オフィスマーケットレポート」の公開を開始しました。

東京都心5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指し、その他、調査における語句の定義は下記のようになっています。また、この調査が統計を開始したのは1994年1月1日です。

・語句の定義
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で、契約後すぐに入居可能な物件面積の合計
募集面積：各統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

・主要経済指標
【実質GDP成長率】
2019年度実績：0.0％
2020年度予測：－5.4％
2021年度予測：＋3.6％

【失業率】
2019年度実績：2.3％
2020年度予測：3.6％
2021年度予測：3.4％

株式会社ニッセイ基礎研究所のデータによると、2019年度の実質GDP成長率は0.0％でしたが、2020年度は－5.4％とマイナス水準に落ち込む予測となっています。

8月17日に内閣府が公表を予定している2020年4～6月期の成長率は、年率－28.8％となる見通しで、緊急事態宣言に伴う外出自粛や店舗の休業など、経済活動がストップしたことから、国内需要が大幅に減少したことを受けたもので、年度全体にも大きな影響を与えるとみられています。7～9月期は前期比年率＋10％程度が見込まれるものの、4～6月期の激しい落ち込みに対し、半分以下の伸びにとどまる予想で、今後のさらなる市場影響も懸念されています。

2021年度には3.6％のプラス成長へと回復する見通しですが、今後の動向には注視していくことが求められるでしょう。

オフィスニーズにもさらに直接的な影響がある失業率については、2019年度実績が2.3％でした。2020年6月の完全失業率は2.8％で、2019年度に比べると悪化しているものの、前月比では0.1ポイントの改善になっています。

しかし、有効求人倍率と、その先行指標になる新規求人倍率は、いずれも前月より悪化し、それぞれ0.09ポイント、0.16ポイントのマイナスになりました。雇用環境は今後もやや悪化が続く見通しです。

これにより、2020年度は3.6％に上昇の予測、2021年度はやや回復して3.4％の予測となりました。

・東京都心5区大規模ビルの空室動向
空室率：0.60％（前月比－0.06ポイント）
現空面積：38,001坪（前月比－8,008坪）

東京都心5区大規模ビルにおける、2020年7月の空室率は、前月より0.06ポイント低下し、0.60％となりました。1％未満の低い水準を維持しているほか、4カ月ぶりに低下を記録しています。

新型コロナウイルス感染症の支援策である給付金事業用のオフィスとして、複数のビルでまとまった面積の一時需要が生じたことが低下の主因と考えられています。現空面積も前月より8,008坪減少し、再び3万坪台の38,001坪になりました。

・東京都心5区大規模ビルの募集動向
募集賃料：月額坪あたり31,940円（前月比－79円）
募集面積：346,369坪（前月比＋14,557坪）

2020年7月の都心5区大規模ビルにおける募集賃料の平均は、月額坪あたり、共益費込みで31,940円となりました。前月に比べると79円の下落で、小幅な下落傾向が続いています。募集条件を引き下げる動きは一部に限られていますが、新規募集物件が増えており、こちらで新たに設定される条件が、今後の賃料水準を左右することになるとみられました。

リーシング活動はなお動きとして鈍い状況が続いているものの、募集面積は前月より14,557坪増加し、346,369坪となるなど、増加傾向が顕著です。引き締まった需給バランスに変化がみられてきており、注視が必要でしょう。

・潜在空室率の推移（空室率の推移）
2020年1月：2.08％（0.48％）
2020年5月：2.84％（0.53％）
2020年6月：3.13％（0.66％）
2020年7月：3.35％（0.60％）

現空床だけを対象とする空室率に対し、テナント退去前の募集床も含んで算出する潜在空室率の推移をみると、2020年7月は前月より0.22ポイント上昇し、3.35％となっていました。年初に比較すると、1.27ポイントもの悪化になっています。

直近では、ごく低水準の小幅な動きを維持している空室率との乖離が拡大傾向で、解約を予告するテナントの増加が背景にあるとみられることから、退去が本格化する年末以降に空室率の明確な上昇となって表面化する可能性があります。

感染症対策をきっかけとした、在宅勤務の急速な導入・普及から出勤社員数が減少し、オフィスの一部返却や縮小移転を検討するテナントが増えてきています。とくに社員のITリテラシーが高く、意思決定も速いIT系やベンチャー企業における動きが顕著と報告されており、需給バランスの見通しが急速に変化してきました。

なお、定期借家契約の場合、解約時期に制約があるため、とくに普通借家契約のオフィスで解約の動きが進みやすく、新築・築浅ビルに比べると、比較的築年数の経過したビルや小規模ビルで普通借家契約が多くみられることから、こちらでの潜在空室率がとくに大きな上昇幅となる傾向があることも、あわせて指摘されています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 8月号 東京都心5区大規模ビル」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート」東京都心5区大規模ビル　データ提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/tokyo/