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Savillsの日本法人、サヴィルズ・ジャパン株式会社は13日、2020年第2四半期分の東京オフィス市場動向をまとめ、分析したデータを公開しました。新型コロナウイルスの影響が懸念される注目の最新動向をチェックすることができます。

・東京主要5区グレードA
空室率：0.4％（前期比微増）
賃料：月額坪あたり37,840円（前期比＋0.2％、前年同期比＋4.8％）

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の東京主要5区におけるグレードAオフィスの2020年第2四半期（4月～6月）の平均空室率は0.4％で、前期に比べると微増しました。新型コロナウイルス感染症の猛威が経済活動を麻痺させ、市場を大いに圧迫している中での調査となりましたが、ごくわずかな悪化がみられたのみで、きわめて低い水準の空室率が維持されており、その推移は底堅いものとなっています。

平均賃料も、坪あたり37,840円で、前期より0.2％上昇、前年同期比では4.8％の上昇になりました。上昇幅や速度においては、より緩やかとなる傾向が見受けられましたが、引き続き上昇を維持しているなど、堅調かつ強含みの推移となっています。

・東京主要5区大規模グレードB
空室率：0.7％（前期比＋0.4ポイント、前年同期比＋0.3ポイント）
賃料：月額坪あたり28,656円（前期比＋0.3％、前年同期比＋3.7％）

大規模グレードBオフィスについては、平均空室率が前期より0.4ポイント、前年同期より0.3ポイント上昇し、0.7％となりました。グレードAオフィスに対する相対的割安感や、品薄によるニーズのしみ出しから、ほぼ満室稼働といえるきわめて低い水準まで低下していたところ、わずかながら悪化傾向がみられてきているといえるでしょう。

しかし、主な原因は渋谷における空室率上昇と限られ、引き続き1％未満で推移していることから、大幅な悪化にはいたっていません。

そうした市場感を示すように、平均賃料は月額坪あたり28,656円と、前期より0.3％、前年同期より3.7％上昇しました。グレードAオフィス同様、ごく緩やかな伸びですが、上昇傾向をキープしています。

・東京主要5区グレードAのエリア別動向
【空室率】
千代田区：0.6％（前期比－0.2ポイント）
中央区：約0％（前期比横ばい、前年同期比－0.2ポイント）
港区：0.8％（前期比＋0.6ポイント、前年同期比＋0.5ポイント）
新宿区：約0％（前期比・前年同期比横ばい）
渋谷区：0.4％（前期比＋0.2ポイント）

【賃料】
千代田区：月額坪あたり43,817円（前年同期比＋4.3％）
中央区：月額坪あたり35,935円（前期比＋0.9％、前年同期比＋6.0％）
港区：月額坪あたり34,733円（前期比＋0.5％）
新宿区：月額坪あたり34,333円（前期比横ばい、前年同期比＋4.0％）
渋谷区：月額坪あたり40,381円（前期比＋0.4％、前年同期比＋4.3％）

2020年第2四半期における東京グレードAオフィスの動向を、主要5区の区別にみると、空室率は、港区が前期より0.6ポイント、前年同期より0.5ポイント上昇し、0.8％とやや高めになりました。渋谷区も前期より0.2ポイント上昇、0.4％になっています。

一方で千代田区は前期より0.2ポイント低下し、0.6％に、中央区と新宿区は引き続きほぼ0％に近い値での推移となりました。地域によって新規供給との兼ね合いなどから、微増がみられますが、いずれも1％未満のごく低水準であることに変わりはなく、堅調な動きとなっています。

賃料は、いずれのエリアも横ばいから微増といった状況で、最も高いのは千代田区の月額坪あたり43,817円、最も安いのが新宿区の月額坪あたり34,333円でした。

賃料上昇の勢いが減速するなど、新型コロナウイルスの影響はあるものの、全体としては安定した底堅い動向となりました。グレードAオフィス市場のプレイヤーは様子見姿勢をとることができるだけの余裕のある企業が多いことから、市場均衡が保たれている可能性があるとも分析されています。

・今後の動向／市場分析
2020年大規模供給への懸念は好調なリーシングでほぼ解消
2021年・2022年は供給少なめ
立地と物件の質や設備はさらに重要に
低グレードオフィスは年の後半、来年が厳しいか
現時点で感染状況が比較的抑えられていることから経済活動早期回復で2023年大規模供給前のオフィスニーズ回復も

市場予測に関し、サヴィルズでは、早くから懸念されていた今年の大規模供給は、好調なリーシングでほぼ消化される見通しになり、新型コロナウイルスの影響や消費増税などのマイナス要因による冷え込みが生じても、2021年、2022年の供給が限定的とみられているため、それが市場に時間的余裕を与えるものとなるだろうとしています。

しかし、社会にもたらされた影響は決して小さいものではないため、オフィス市場でも転換点を迎えた可能性があり、立地と物件の質、設備に関しては、これまで以上に重視され、シビアな取引になる可能性が指摘されました。

そのため基盤は底堅く、当面は安定した市場動向が維持されるものの、とくに低グレードのオフィスでは悪化傾向が顕著になる可能性があり、その影響が表面化するのは今年の後半から来年になるとみられています。

世界経済に多大な影響を与えた新型コロナウイルスですが、日本では、少なくとも現時点で感染状況が比較的抑えられていることもあり、経済活動が早期に回復する見込みも十分にあります。そうなれば、2023年の大規模供給前にオフィスニーズが戻ることも期待されるともしています。

ピックアップニュースは以上になります。
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今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はサヴィルズ・ジャパン「東京オフィスリーシング 2020年第2四半期レポート」公開資料より）


▼外部リンク

サヴィルズ・ジャパン株式会社　資料提供ページ
「東京オフィスリーシング 2020年第2四半期レポート」
https://jp.savills.co.jp/