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三幸エステート株式会社は9日、2020年6月の東京都心5区と、大阪市、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市の全国主要都市におけるオフィス市境をまとめた「オフィスマーケットレポート」の最新版、7月号を公開しました。

東京都心5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の5区を指しており、調査の統計開始日は1994年1月1日となっています。なお、この調査におけるその他、語句の定義については、下記の通りです。

・調査語句定義
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で、契約後すぐに入居可能な面積の合計
募集面積：各統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

・主な経済指標動向
【実質GDP成長率】
2019年度：0.0％
2020年度：－5.4％
2021年度：3.6％

【失業率】
2019年度：2.3％
2020年度：3.6％
2021年度：3.4％

株式会社ニッセイ基礎研究所は、内閣府による2020年1～3月期の実質GDP成長率2時速報を受け、2020年度の成長率予測を－5.4％としました。2021年度は3.6％に回復すると見込んでいます。今年度は4～6月期が大幅なマイナス成長になることが避けられないものの、7～9月期以降では、緩やかなペースで経済の回復が続くと予想されました。

企業のオフィス投資にも大きく影響する失業率は、総務省の5月における完全失業率が、前月より0.3ポイント上昇の2.9％となり、3カ月連続で悪化傾向となっています。厚生労働省により発表される有効求人倍率も、前月から大幅に低下し、厳しい状況がうかがわれました。一方、その先行指標となる新規求人倍率は小幅に上昇しています。

年度での失業率見通しは、2020年度が3.6％に上昇、2021年度にはやや改善して3.4％に低下するとされました。ごく低い失業率に、高い有効求人倍率という人材不足状況が続いてきましたが、現在は有効求人倍率が2015年7月以来の水準にまで低下、新型コロナウイルスの影響が雇用統計データにも顕著に現れるようになっています。

・東京都心5区大規模ビルの空室動向
空室率：0.66％（前月比＋0.13ポイント）
現空面積：46,009坪（前月比＋8,753坪）

2020年6月における東京都心5区大規模ビルの空室率は0.66％で、前月より0.13ポイント上昇しました。引き続き1％を大きく下回る低い水準ですが、3カ月連続の上昇となり、新型コロナウイルスの影響を機に、変化の兆しがみられ始めています。

3月には統計開始以来の最低値更新で0.41％にまで低下していましたが、そこから比較すると、すでに0.25ポイントの上昇になりました。

現空面積は46,009坪で、こちらも3カ月連続の増加、前月比で8,753坪のプラスと、大幅増になっています。底堅さが続いていたオフィス増床ニーズも頭打ちとなり、募集面積が増加して、市場の品薄感が薄れてきたとも報告されました。

・東京都心5区大規模ビルの募集動向
募集賃料：坪あたり32,019円（前月比－115円）
募集面積：331,812坪（前月比＋17,811坪）

2020年6月の東京都心5区大規模ビルの募集賃料は、共益費込みで坪あたり32,019円となり、前月に比較すると115円下落したものの、変動幅はごく小さく、高止まりした32,000円台前後での小幅な動きを継続しています。

引き締まった需給バランスに、やや緩みの兆しがみられてきていますが、募集条件を見直す動きは限定的で、市況変化につながっていません。現時点では、そもそもまだ募集活動自体が強い制約を受ける状況にあることから、リーシング戦略を見直すビルオーナーも少なく、情報収集に努めながら様子見といった姿勢にあるようです。

募集面積は331,812坪で、前月より17,811坪の増加と、まとまった増加傾向がみられました。

・潜在空室率の推移
2020年1月：2.08％
2020年5月：2.84％
2020年6月：3.13％

現在テナントが未入居である空床に加え、テナント退去前の募集床も対象として算出した潜在空室率は、年初の1月には2.08％であったところ、5月には2.84％に、6月ではさらにそこから0.29ポイント上昇、3％を超えて3.13％となりました。5カ月連続の上昇で、需給バランスに緩みが生じてきています。

空室率の比較では、6月も1月比で0.18ポイントの上昇と、わずかな悪化傾向にとどまりますが、潜在空室率でみると1.05ポイントの上昇になります。

景気の不透明感が強まる中、推進されたテレワークで在宅勤務が広がったことも、オフィス需要には大きなマイナス要因として働いています。移転計画の保留、中止に加え、解約の動きも出始めているといい、今後も潜在空室率の上昇基調が続く可能性は高く、オフィス市況全体への影響が懸念される兆候となっています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 東京都心5区大規模ビル 2020年7月号」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート 2020年7月号」資料提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/202007