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大和不動産鑑定株式会社は11日、新型コロナウイルス感染症の流行拡大による不動産市場の影響に関し、最新の不動産取引と景況感など市場状況を分析してまとめた第4報のレポートを公開しました。

全国で緊急事態宣言が解除となり、少しずつ経済活動が動き始めた5月25日を境とする前後の動向などから、今後の展望を考える資料とすることができます。

・不動産鑑定問い合わせ件数の推移
2020年1月5日～3月14日の2週間平均：100
3月15日～3月28日：42
3月29日～4月11日：32
2月12日～4月25日：37
4月26日～5月9日：22
5月10日～5月23日：41
5月24日～6月6日：71

まず大和不動産鑑定が、不動産取引動向に関する先行指標のひとつと考える不動産鑑定の問い合わせ件数について、新型コロナウイルス感染拡大による影響が本格化する前、1月5日～3月14日の10週間における件数を、2週間ごとの平均値で算出し、これを100の基準値として、その後の2週間後とにおける問い合わせ件数を指数化して推移をみました。

すると、3月半ばから42に低下、3月29日からの2週間は32と約7割減になり、次の2週間は微増するも4月26日～5月9日の期間では22にまで減少しています。

しかし、ここで底を打ち、解除直前の5月10日～5月23日では41に上昇、さらに緊急事態宣言解除日を含む、次の5月24日～6月6日になると、71にまで上昇して、急速な回復がみられました。今後の不動産取引は順調に拡大してくると見込まれます。

6月19日になれば、都道府県間の移動も徐々に、というかたちで解禁、制限緩和されるため、さらに不動産市況や不動産投資に関するセンチメントも回復に向かっていくと考えられるでしょう。

・新型コロナ感染拡大前後の問い合わせ件数構成変化
【アセット別（感染拡大前／感染拡大後）】
オフィス：39％／27％
商業：14％／16％
レジデンス・寮：21％／25％
ヘルスケア：2％／6％
ホテル・旅館：14％／5％
物流：4％／14％
その他：5％／6％

【地域別（感染拡大前／感染拡大後）】
都心5区：33％／24％
首都圏：24％／23％
近畿・中部：15％／13％
地方大都市圏：8％／3％
その他：21％／37％

感染拡大の影響が本格化する前の2020年1月5日～3月14日と、感染拡大後で影響が顕著になった3月15日～6月6日の期間で、不動産鑑定問い合わせ件数の構成内容がどう変化したか、アセット別で分析すると、「物流」が10ポイント増加したほか、「レジデンス・寮」や「ヘルスケア」が相対的に増え微増したのに対し、「オフィス」が12ポイント、「ホテル・旅館」が9ポイントと大幅に減少していました。

やはり真っ先に事業活動停止といった影響を被った業界のアセットが、大きく構成比を減らしています。

地域別で同様に分析すると、「東京都心5区」の問い合わせ構成比が9ポイント減少、24％にまで落ち込みました。また「地方大都市圏」も5ポイント低下し、3％になっています。相対的に大きく構成比を伸ばしたのは「その他」地域で、16ポイントアップの37％となっていました。

減少した都心5区では、オフィスとホテルの減少が著しく、増加したその他地域では、物流に加えオフィスや商業でも増加がみられたと報告されています。

・アセット別不動産事業者らの取得意欲状況
【全体】
現時点でも取得：35％
ケースバイケース：49％
様子見、終息後取得：15％

【オフィス】
現時点でも取得：18％
ケースバイケース：65％
様子見、終息後取得：18％

【商業】
現時点でも取得：29％
ケースバイケース：71％
様子見、終息後取得：0％

【レジデンス】
現時点でも取得：36％
ケースバイケース：50％
様子見、終息後取得：14％

【ホテル】
現時点でも取得：43％
ケースバイケース：29％
様子見、終息後取得：29％

【物流】
現時点でも取得：67％
ケースバイケース：22％
様子見、終息後取得：11％

【複合】
現時点でも取得：34％
ケースバイケース：50％
様子見、終息後取得：16％

アセット別に不動産事業者らの取得意欲を、2020年5月13日～5月26日で調査した結果、全体平均は「現時点でも取得」という積極姿勢が35％、「ケースバイケース」がおよそ半数の49％、「様子見、終息後取得」としたのが15％でした。

取得意欲が低いのはオフィスで、「現時点でも取得」が18％にとどまり、「ケースバイケース」とする向きが65％にのぼっています。また商業は「ケースバイケース」と考える事業者が多く、71％を占めました。「様子見、終息後取得」が0％になったのも、このアセットの特筆点でしょう。

レジデンスはおよそ平均的で、ホテルは、積極姿勢の「現時点でも取得」が43％になり、深刻な影響を被った業界ながらむしろ活性化している向きもみられましたが、一方で「ケースバイケース」と「様子見、終息後取得」がそれぞれ29％で並び、「様子見」は調査アセット中、最も多い割合となっていました。

物流は「現時点でも取得」と強い引きがあり、67％にのぼります。「ケースバイケース」は22％、「様子見、終息後取得」は11％でした。複合はレジデンス同様、ほぼ全体平均と同じ分布になっています。

・主な株価／REIT動向
3月後半から世界株価が大きく上昇
【6月8日時点】
日経平均：年初来高値の96％
ダウ平均：同94％
東証REIT指数：同78％
JREIT投資口価格：物流リートの戻りは早くホテルセクターが遅い傾向
REIT予想分配金利回り：4.1％
日経平均：1.8％

3月後半から世界の株価は大きく上昇へと転じ、6月8日時点で日経平均は年初来高値の96％、ダウ平均が94％、東証REIT指数は78％にまで回復しました。さまざまな要素から乱高下する展開は続いているものの、経済活動の再開により回復傾向が強まっています。

東証REIT指数は日経平均に比べ回復が遅いものの、配当株としての特性上、日経平均が急上昇する際には停滞する傾向があるため、これをもって今後が懸念されるとはいえないとされています。

3月以降のJREIT投資口価格は、相対的にみて物流リートでの戻りが早いのに対し、ホテルセクターは遅い展開となっています。被った影響の違いによるところでしょう。

REITの予想分配金利回りは4.1％となっており、日経平均の1.8％を2.3ポイントと大幅に上回っていることから、今後は企業収益の悪化が顕在化する中、REITの配当利回りなどが再評価され、注目を集めていく可能性が高いと指摘されました。

街角景気も4月を底に回復し始めています。5月の景気ウォッチャー調査からも、現状の景気判断は、基準を50とするDI指数で、戻りの遅さからなお過去最低水準にありますが、7.9から15.5へ上昇、先行き判断DIは4月の16.6から36.5まで回復しました。

とくに小売や飲食を含む家計動向の先行きDIが38.9までに回復し、企業動向や雇用関連の先行きDIを上回るかたちで急速に伸びています。

小売の販売額も大きく減速していましたが、通常営業の再開などで回復の兆しがみられてきました。住宅地立地小売店は、感染拡大期も含め堅調に推移しており、6月以降の売上は全体として着実に回復していくと予想されています。

・ホテル宿泊稼働率と訪日外国人の来日再開期待
【国内宿泊施設客室稼働率】
2020年4月：16.6％（前年同月比－48.1ポイント）
旅館：7.8％（前年同月比－31.6ポイント）
リゾートホテル：5.9％（前年同月比－51.6ポイント）
ビジネスホテル：25.2％（前年同月比－53.7ポイント）
シティホテル：11.8％（前年同月比－71.0ポイント）
簡易宿所：7.6％（前年同月比－25.2ポイント）

週次ベースで4月初めを底にわずかずつ回復傾向
入国制限緩和／緩和協議の進展

新型コロナウイルス感染拡大により、外国人の入国制限や国内における外出自粛要請などで、ホテルの宿泊稼働率は大幅に低下、2020年4月は16.6％と、前年同月比で48.1ポイントもの減衰になりました。

宿泊施設タイプ別では、どのタイプも低位にとどまったものの、とくに外国人の宿泊比率が高いシティホテルは深刻で、前年同月より71.0ポイントの低下となる11.8％となっています。

しかしDATASALADの宿泊稼働指数で、週次ベースの数値が4月初めを底に改善傾向をみせ始めており、わずかずつですが復調の兆しもみられてきています。

6月19日からの県をまたいだ移動に関する規制の解除や、タイ、ベトナム、オーストラリア、ニュージーランドの4カ国を対象とするビジネス目的での入国制限緩和が6月中にも実施見込みとなっていること、さらに40カ国以上の国々とも入国制限緩和の協議が進められていることなどから、感染対策を十分に徹底しながらの稼働となるものの、今後は業界全体の回復が少しずつ進んでいくと予想されました。

国内感染者数の急増はみられなくなり、緊急事態宣言の解除とともに経済活動が次第に再開され、人々の先行きに対する景況感は大幅に回復してきています。

世界的な感染拡大はなお収束しておらず、ワクチンや治療薬もない状態は変わらないため、第2波・第3波の懸念はありつつも、今後は再規制と規制解除を繰り返しながら、4～5月を底に経済の回復、市場の回復が続いていくのではないかと分析されました。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は大和不動産鑑定「新型コロナウイルス感染拡大の不動産市場への影響（第4報）」公開資料より）


▼外部リンク

大和不動産鑑定株式会社　「新型コロナウイルス感染拡大の不動産市場への影響（第4報）」発表ページ
https://daiwakantei.co.jp/news/report/8890/