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総合不動産サービスをグローバルに展開するJLLの日本法人、ジョーンズ ラング ラサール株式会社は26日、国内外の投資家を対象とした「新型コロナウイルスによる不動産市場への影響」について、緊急アンケートを実施し、その結果を発表しました。

この調査は、2020年4月20日～4月27日の期間、デベロッパーやアセットマネジメント・資産管理会社、国内ファンド、J-REIT／私募REIT、不動産賃貸業、海外ファンド、ビルオーナー、事業会社、金融機関、保険会社などさまざまな投資家・事業者を対象にオンラインアンケート方式で実施し、235件の有効回答を得たものです。

・現在の投資スタンス
価格調整があれば新規投資を積極的に行う：67.2％
物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う：7.7％
状況が落ち着くまで当面、新規投資を控える：20.9％
現保有資産の値洗い中：1.7％
既存保有物件の一部売却を行う：1.7％
既存保有物件の売却を行う：0.9％

まず、現在の投資スタンスについて尋ねたところ、「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」とした投資家が最も多く、67.2％にのぼりました。また、「物件のクオリティさえよければ」これまでと変わらぬ価格で新規投資を積極的に行うとした投資家も7.7％みられ、2者を合計した74.9％は引き続き積極的な投資を行う姿勢をみせていました。

「状況が落ち着くまで当面、新規投資を控える」という慎重姿勢をみせた投資家も約20％にみられましたが、値洗いを始めたり、一部または全体の既存保有物件における売却を進めたりしている投資家はごく少数で、即座に大きな市場混乱が発生する可能性は低いものと考えられます。

また、引き続き高い投資意欲が確認されているのに対し、売却を検討している投資家が少ないことから、これまでの市場にあった投資対象物件における強い品薄感、枯渇状況は今後も続くとみられています。

・2020年末にかけての物件取得価格水準（新型コロナ前比）
5～10％下落：65.5％
15％以上下落：23.8％
変化なし：10.2％
5～15％上昇：0.4％

一方、価格水準については、2020年末にかけて新型コロナウイルス感染拡大の影響が広がる前と比べて5％以上下落するとみた投資家が89.3％にのぼりました。「5～10％の下落」と予測する投資家が65.5％と多数ですが、「15％以上の下落」を見込む投資家も23.8％と全体の4分の1弱にのぼっています。

感染拡大の影響から不動産価格の下落が商事、市場における一定の価格調整があるとみている投資家が多いようだと報告されました。

・投資対象ロケーション
東京都心5区：16.5％
首都圏：14.7％
東京23区：14.3％
福岡圏：11.7％
大阪都心3区：11.1％
名古屋圏：10.5％
関西圏：10.4％
大阪市：8.3％
その他：2.5％

投資ロケーションでは、複数回答可とした結果ですが、「東京都心5区」が最も人気の16.5％で、2位は「首都圏」の14.7％、3位が「東京23区」の14.3％と、上位3つを首都圏エリアが独占するものとなりました。約5割の投資家が首都圏への投資を第一としています。

首都圏エリア以外では、「福岡」が11.7％と健闘し、新たな地方都市への高い投資意欲がみられました。これに続くのが「大阪都心3区」の11.1％、「名古屋圏」の10.5％、拮抗する「関西圏」の10.4％です。全体に四大都市圏で柔軟に対応しようという投資家が多くなっていました。

福岡の注目が高くなっている点については、背景としてまずアジア主要都市に近接し、九州全域をカバーする拠点性の高さももつという同地の地理的優位性が挙げられています。

また国立社会保障・人口問題研究所の予測で、2045年までの人口増加率が、東京を含む都道府県県庁所在地の中で、最も高いとされるのが福岡であり、人口の増加基調が続くとみられていること、コンパクトシティの形成が進み職住近接の実現がなされていること、中心部に近い便利な物流拠点の存在があることなど、多様なアセットの投資機会が見出されている点に強みがあるとも分析されました。

・投資セクター
オフィス：22.6％
レジデンシャル：22.3％
物流：17.0％
リテール：9.8％
データセンター：8.0％
学生寮：6.6％
ホテル：6.3％
シニアリビング：5.3％
その他：2.1％

投資セクターでは、「オフィス」が全体の22.6％を占め、トップとなりましたが、「レジデンシャル（賃貸住宅）」も22.3％とこれに匹敵する高さで、投資家の関心を集めていることが分かりました。

3位は「物流」の17.0％、4位に「リテール」（商業施設）の9.8％となっています。トップ3で6割超となったほか、「リテール」を「物流」が上回った点は、特筆ポイントでしょう。物流はテナントとの契約形態が長期であるほか、生活必需品のニーズが増加し、新型コロナウイルス感染拡大による生活の変化も追い風となり、さらに関心度が高まったものとみられました。

・物件取得時のハードル
売り物件の価格が投資目線に合うか：21.1％
レンダーの融資姿勢が不明確／レンダーの意思決定における遅延：15.3％
投資判断に必要な情報の不足：14.7％
入国制限、外出自粛などでデューデリジェンスに支障：13.3％
テレワーク導入などで意思決定プロセスに遅延：12.0％
売り物件の質や立地条件が投資目線に合うか：11.1％
クロージング時の諸手続における遅延：7.3％
新規投資の凍結を会社が判断：1.9％
手元に潤沢な投資用資金がない：1.7％
その他：1.6％

現在の物件取得にあたり、ハードルとなっているものが何かを尋ねた結果では、「価格が投資目線に合うかどうか」が最も多く21.1％でした。次いで「レンダーの融資姿勢の不明確さ・意思決定の遅延」、「投資判断に必要な情報の不足」がそれぞれ約15％となっています。

このほか、今回の感染拡大防止策による影響が特徴的にみられるものとして、「入国規制や外出自粛による物件デューデリジェンスへの支障」が生じていることや、「テレワーク導入などによる意思決定プロセスの遅延」も1割超で挙がり、物理的側面でのハードルも増えていることが確認されました。

・今後の投資で重視する点
価格の妥当性：34.1％
立地：26.1％
セクター：12.7％
テナントのクレジット：10.8％
今後の人々の働き方や住まいの選び方：8.9％
賃料のアップサイド：6.4％
その他：1.1％

今後不動産投資を行っていく上で、重視するポイントを尋ねたところ、「価格の妥当性」が最多で34.1％となりましたが、それを確信できるだけの情報不足に悩む投資家も現状では多く、今後の新型コロナウイルスの動向も予測不可能であるため、引き続き旺盛な投資意欲はあるものの、様子見姿勢が広がってきているとも指摘されました。

2位は「立地」の26.1％、3位が「セクター」で12.7％となり、価格、立地、セクターの基本トップ3が全体の4分の3弱を占めています。以下、「テナントのクレジット」10.8％、「今後の人々の働き方や住まいの選び方」の8.9％などが続きました。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

ジョーンズ ラング ラサール株式会社によるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000441.000006263.html