日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。
今回ピックアップするニュースはこちら！

三幸エステートグループの株式会社オフィスビル総合研究所はこのほど、2020年第1四半期速報分の「オフィスマーケット予測レポート 全国主要都市版」を公開しました。大阪主要3区をはじめ、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市の市場予測をデータとして見ることができます。

・調査定義
分析エリア：大阪市主要3区（北区、中央区、西区）
対象ビル：1フロア面積50坪以上のオフィスビル
分析期間：2000年1月以降

この調査における定義は上記のようになっており、ニッセイ基礎研究所によるマクロ経済予測と三幸エステートが集計するマーケットデータをベースに、今後12四半期（3年間）の空室率などを予測しています。

空室率予測モデルの変数には、マクロ経済指標からGDP成長率が、マーケット指標から新規供給面積および現空面積が含まれています。また賃料予測モデルには、空室率予測モデルで得られる空室率の予測値と、前期の募集賃料データが利用されており、これによる自己回帰モデルで算出されました。

・大阪主要3区空室率の動向（実績／予測）
2019年第4四半期（実績値）：1.6％
2020年第1四半期（実績値）：1.6％
2020年第2四半期：1.9％
2020年第3四半期：2.2％
2020年第4四半期：2.2％
2021年第1四半期：2.1％
2021年第2四半期：2.0％
2021年第3四半期：2.1％
2021年第4四半期：1.8％
2022年第1四半期：2.1％
2022年第2四半期：1.8％
2022年第3四半期：1.9％
2022年第4四半期：1.5％
2023年第1四半期：1.8％

大阪主要3区におけるオフィスビルの空室率は、2000年以降の最低値である1.6％で推移、実績値の2020年第1四半期までは、このごく低い水準が維持されてきましたが、今後は深刻化する新型コロナウイルス感染拡大の影響が景気を一段と下押しすると考えられ、GDP成長率予測も下方修正されたため、需要の下振れを予想する結果になりました。

そのため2020年第2四半期は、0.3ポイントの悪化で1.9％に、後半の第3、第4四半期ではさらに悪化して2.2％に上昇するとみられています。2021年はやや改善するものの、2％前後で推移し、第4四半期で1.8％にまで低下しますが、2022年第1四半期で再び2.1％の予測になっています。

2022年第4四半期には、1.5％とより低い空室率予想も出ていますが、2023年第1四半期には、再び上昇して1.8％となるなど、概ね今後3年間の空室率は2％前後で推移していくものとみられました。大幅に上昇、悪化することはありませんが、緩やかな低下傾向からやや上昇した帯域での小幅な変動となるようです。

・大阪主要3区募集賃料の動向（実績／予測）
2019年第4四半期（実績値）：坪あたり12,427円
2020年第1四半期（実績値）：坪あたり12,749円（前期比＋2.6％）
2020年第2四半期：坪あたり12,415円（前期比－2.6％）
2020年第3四半期：坪あたり12,605円（前期比＋1.5％）
2020年第4四半期：坪あたり12,923円（前期比＋2.5％）
2021年第1四半期：坪あたり13,239円（前期比＋2.4％）
2021年第2四半期：坪あたり12,907円（前期比－2.5％）
2021年第3四半期：坪あたり13,094円（前期比＋1.4％）
2021年第4四半期：坪あたり13,425円（前期比＋2.5％）
2022年第1四半期：坪あたり13,733円（前期比＋2.3％）
2022年第2四半期：坪あたり13,411円（前期比－2.3％）
2022年第3四半期：坪あたり13,597円（前期比＋1.4％）
2022年第4四半期：坪あたり13,950円（前期比＋2.6％）
2023年第1四半期：坪あたり14,253円（前期比＋2.2％）

募集賃料については、共益費込みで2020年第1四半期が前期より2.6％上昇の坪あたり12,749円となりました。今後の予測では、2020年第2四半期には、再び上昇分を下げて12,000円台前半となりますが、その後は3四半期連続で上昇、2021年第1四半期で13,000円を突破し、坪あたり13,239円と予測されました。

しかし再び、次の第2四半期で2.5％の下落となり、坪あたり12,907円へダウン、その後あらためて3四半期連続の上昇となり、2022年第1四半期は坪あたり13,411円予想になっています。やはり第2四半期で前期比2.3％ダウンを経験するとみられますが、三度上昇基調が回復され、2023年第1四半期は坪あたり14,253円の高水準予想となりました。

数回の下落を挟みつつも、低い空室率を背景に緩やかな上昇傾向を続けるかたちで推移するとみられ、今後3年間で11.8％の賃料上昇が見込まれています。

ただし、この経済予測モデルは7～9月期以降の新型コロナウイルス終息を前提としているため、さらに長期化する場合、賃料にも悪影響が及び、下押し圧力が増す可能性もあります。

・大阪主要3区新規供給
2019年第4四半期（実績値）：0坪
2020年第1四半期（実績値）：6,200坪
2020年第2四半期：0坪
2020年第3四半期：900坪
2020年第4四半期：0坪
2021年第1四半期：0坪
2021年第2四半期：900坪
2021年第3四半期：6,500坪
2021年第4四半期：1,300坪
2022年第1四半期：28,600坪
2022年第2四半期：800坪
2022年第3四半期：10,700坪
2022年第4四半期：0坪
2023年第1四半期：6,700坪

新規供給量については、2020年第1四半期に6,200坪のややまとまった供給があり、第2四半期はなし、第3四半期に900坪が予定されています。限られた供給が続きますが、2021年第2四半期からは供給量が増加、第3四半期で6,500坪、2022年の第1四半期には28,600坪が、また2022年第3四半期には10,700坪の大規模新規供給が見込まれています。

続く第4四半期はなしとなるものの、2023年第1四半期には再び6,700坪の新規供給があると予測されました。今後3年間では、後半にまとまった供給があるとみられます。

・大阪主要3区ネット・アブソープションの推移（実績／予測）
2019年第4四半期（実績値）：300坪
2020年第1四半期（実績値）：7,900坪
2020年第2四半期：－8,300坪
2020年第3四半期：－5,400坪
2020年第4四半期：1,400坪
2021年第1四半期：1,100坪
2021年第2四半期：2,700坪
2021年第3四半期：5,100坪
2021年第4四半期：7,700坪
2022年第1四半期：21,500坪
2022年第2四半期：6,900坪
2022年第3四半期：8,100坪
2022年第4四半期：9,900坪
2023年第1四半期：－200坪

オフィスの需要面積増加分を推計するネット・アブソープションの推移をみると、2020年第1四半期では、7,900坪と旺盛な需要が確認されましたが、第2四半期からの予測では、2四半期連続でマイナス水準へと急落、新型コロナウイルス感染症の影響が現れる予測になったとみられます。

2020年第4四半期でプラス水準へと回復し、徐々に増加、比較的まとまった供給のある2021年第3四半期と、大型供給の2022年第1四半期、2022年第3四半期は新規供給量がこれを上回りますが、それ以外では供給を上回る需要で消化が進んでいくと予測されました。

なお2023年第1四半期には再びマイナス水準となり、－200坪へダウンする見通しになっています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はオフィスビル総合研究所「オフィスマーケット予測レポート全国主要都市版 2020年第1四半期 大阪主要3区」公開資料より）


▼外部リンク

株式会社オフィスビル総合研究所　レポート資料提供ページ
http://www.officesoken.jp/report.html