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森トラスト株式会社は15日、「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査 2019」の資料公開を開始しました。各種公表資料や現地確認、ヒアリングなどに基づくもので、1986年からの東京23区大規模オフィスビル、2013年からは中規模オフィスビルも加えた供給動向のデータがまとめられています。

なお、大規模はオフィス延床面積10,000平米以上、中規模は5,000平米以上10,000平米未満と定義され、ここでのオフィス延床面積は、複合用途ビルの場合、オフィス以外の用途部分を除いた面積で算定されています。

・2018年の大規模オフィスビル供給量
供給量：147万平方メートル（前年比＋71万平方メートル）
供給件数：22件（前年比＋3件）

2018年の東京23区大規模オフィスビルの供給量は、合計で147万平方メートルとなり、過去20年間では2003年、2012年、2006年に続き、4番目に多い高水準となっていました。低調だった前年に比べると、倍増していることが分かります。

1999年～2018年の平均供給量は、年間108万平方メートルであるため、この水準と比較しても約40万平方メートル多い供給でした。一方、件数は22件で前年より3件増加したものの、直近5年の20件前後と大きく変わらない横ばい傾向で、1件あたりの大型化が顕著だったとみることもできます。

・2019年以降の供給見通し
2019年：102万平方メートル（23件）
2020年：179万平方メートル（23件）
2021年：53万平方メートル（10件）
2022年：55万平方メートル（11件）
2023年：99万平方メートル（11件）

着工済み・未竣工案件と未着工・未竣工案件をあわせ、今後の供給量見込みを分析すると、2019年は102平方メートルに減少し、過去20年における平均クラスの供給になるとみられました。しかし、2020年には再び上昇に転じ、2012年に匹敵する179万平方メートルもの供給があると考えられています。

2021年、2022年はこうした大量供給時期の反動から大幅減となり、53万、55万平方メートルの限定的な供給にとどまる見通しですが、2023年には復調し、再び平均的な水準に近づく99万平方メートルまで伸びると見込まれました。

この結果、2019年～2023年の平均供給量は、年間98万平方メートルと予想され、過去20年の実績値に比較すると、10万平方メートル程度少ない傾向となっています。

・都心3区の占める供給量比率
2019年：57％（58万平方メートル）
2020年：70％（125万平方メートル）
2021年：79％（42万平方メートル）
2022年：80％（44万平方メートル）
2023年：82％（81万平方メートル）

今後の供給における都心3区と、それ以外の地域における供給量を比率でみると、2019年では都心3区が6割弱と、半々よりはやや多いものの大きな差がつくほどにはなっていませんが、2020年には都心3区が70％を占め、さらに2021年以降では約8割を占める見通しとなっています。相対的に都心3区での供給割合が増加し、続伸していく予想になりました。

・規模別供給動向
【2014年～2018年】
10万平米以上：52％（前期比＋22ポイント）
5万平米以上：24％（前期比－8ポイント）
5万平米未満：24％（前期比－14ポイント）

【2019年～2023年】
10万平米以上：63％
5万平米以上：14％
5万平米未満：23％

大規模ビルの規模別供給動向では、2014年～2018年の実績値で、前5年間の2009年～2013年期と比較すると、10万平米以上のケースが大幅に増加し、22ポイントのアップで52％と過半にのぼっています。5万平米以上、5万平米未満は、それぞれ24％で割合を下げていました。

予測値となる2019年～2023年の供給動向では、さらに10万平米以上のケースが63％にまで増加、5万平米以上の中間クラスが14％に低下し、5万平米未満は横ばいの23％と見込まれています。全体に超大型化が進行しているといえ、1件あたりの平均オフィス延床面積も、1999年～2018年では、1件あたり平均4.3万平米であったところ、2019年～2023年は平均6.3万平米にまで広がっていました。

・区別の大規模オフィス供給量
【2014年～2018年】
千代田区：196万平方メートル（37％）
中央区：80万平方メートル（15％）
港区：123万平方メートル（23％）
新宿区：19万平方メートル（4％）
渋谷区：36万平方メートル（7％）
品川区：46万平方メートル（9％）
江東区：11万平方メートル（2％）
他16区：22万平方メートル（4％）

【2019年～2023年】
千代田区：103万平方メートル（21％）
中央区：43万平方メートル（9％）
港区：204万平方メートル（42％）
新宿区：23万平方メートル（5％）
渋谷区：46万平方メートル（9％）
品川区：10万平方メートル（2％）
江東区：30万平方メートル（6％）
他16区：30万平方メートル（6％）

供給エリアの傾向を分析すると、千代田区、中央区、港区の都心3区が高い割合を占める傾向は2014年～2018年、2019年～2023年で変わらないものの、今後の2019年～2023年期には港区の割合が急増し、全体に占める率も42％にまで増加する見通しとなっていました。

逆に低下するのは千代田区や中央区、都心3区以外では品川区です。都心3区を除くエリアでは、渋谷区における供給が一定量継続されており、近年に高まっている同エリアの存在感が供給量においても確認される結果になったことが報告されました。

・供給量上位
【2014年～2018年】
大手町・丸の内・有楽町：144万平方メートル（27％）
八重洲・日本橋：京橋：58万平方メートル（11％）
大崎・五反田：44万平方メートル（8％）
赤坂・六本木：36万平方メートル（7％）
虎ノ門・新橋：26万平方メートル（5％）

【2019年～2023年】
虎ノ門・新橋：128万平方メートル（26％）
大手町・丸の内・有楽町：71万平方メートル（15％）
渋谷：42万平方メートル（9％）
芝浦海岸：33万平方メートル（7％）
豊洲：30万平方メートル（6％）

大規模オフィス供給量の上位エリアとしては、2014年～2018年は「大手町・丸の内・有楽町」が27％でトップとなっていますが、2019年～2023年になると「虎ノ門・新橋」エリアが逆転、26％で首位になる見通しです。「渋谷」も量・率ともに倍増となる見込みで、7位にあたる20万平方メートルの4％から、3位に上昇するとされました。

総括として、多くの供給があった2018年でしたが、ほぼ全ての新築大規模オフィスビルが満室稼働となり、旺盛なニーズによって供給の吸収が順調に進んでいることが確認されました。今後竣工を迎えるビルについても、募集終了となった案件も多く、大量供給時代の市況悪化は杞憂に終わり、市場は引き続き堅調な推移になると見込まれています。

ただし2023年以降は反動で減少していた供給量も再び回復し、ストックの上昇基調もあわせて発生する可能性があることから、動向に注意が必要という指摘もなされました。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリースより）


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