収益物件
2019/04/15
【pickupニュース】都心オフィス、新規物件への需要が賃料上昇を牽引
日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。
今回ピックアップするニュースはこちら！
サヴィルズでは、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区からなる東京主要5区を対象としたオフィス市場のレポートを四半期ごとに発表しており、ホームページから閲覧することができます。
・都心Aグレードオフィス市場動向
空室率：0.4％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
賃料：月額坪あたり35,257円（前期比＋1.9％、前年同期比＋5.6％）
2019年第1四半期（1～3月）における、東京主要5区Aグレードオフィスの空室率は0.4％で、前期より0.1ポイント、前年同期より0.4ポイント低下しました。経営環境として良好な状態を維持している企業が多く、オフィスの拡張や集約を目的とする積極的な投資が行われて、より優れた条件のスペースを求める向きが強まっています。
その結果、利便性の高い都心Aグレードオフィスの空室率は、すでにごく低水準であったにもかかわらず、さらに低下し、ほぼ満室稼働に近い状態となっています。まとまったスペースへのニーズは売り出し前の市場にもしみ出し、2019年、2020年に予定されている新規供給の多くでも成約が進みました。今後も空室率は安定した低い水準で推移するとみられます。
賃料は月額坪あたり35,257円で、前期より1.9％、前年同期より5.6％の上昇になりました。低い空室率を背景に、緩やかな上昇基調が続いています。
・都心大規模Bグレードオフィス市場動向
空室率：0.4％（前期比横ばい、前年同期比－0.3ポイント）
賃料：月額坪あたり26,827円（前期比＋1.7％、前年同期比＋6.5％）
竣工から25年以内、4,500坪以上の貸し延床面積を有する、都心大規模Bグレードの空室率も、Aグレードと同じく0.4％になりました。前期と同値で、前年同期に比べると0.3ポイント低い値になっています。今期当初にみられた供給分も、旺盛なニーズによって吸収され、引き続きごく低い空室率で終える結果となりました。
賃料は月額坪あたり26,827円で、前期より1.7％、前年同期より6.5％上昇しています。こちらも強含みの動向となりました。大規模Bグレードオフィス市場は、Aグレードよりさらに幅広いテナントからのニーズがあり、Aグレード市場から十分なスペースを確保できなかった企業を含めた、底堅いニーズに支えられています。
【空室率】
千代田区：0.5％（前期比－0.2ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
中央区：1.0％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
港区：0.4％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.5ポイント）
渋谷区：0.1％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.6ポイント）
新宿区：0.0％（前期比－0.1ポイント、前年同期比横ばい）
【賃料】
千代田区：月額坪あたり41,819円（前期比＋1.0％、前年同期比＋3.5％）
中央区：月額坪あたり33,283円（前期比＋2.3％、前年同期比＋6.3％）
港区：月額坪あたり32,558円（前期比＋1.4％、前年同期比＋4.4％）
渋谷区：月額坪あたり36,353円（前期比＋2.6％、前年同期比＋8.3％）
新宿区：月額坪あたり32,273円（前期比＋2.5％、前年同期比＋5.8％）
2019年第1四半期におけるAグレードオフィスの市場動向をエリア別に分析すると、空室率は中央区のみ前期より0.1ポイント悪化し、1.0％となりましたが、それ以外のエリアはいずれも1％未満で、前期比・前年同期比ともマイナスまたは横ばいとなっていました。中でも新宿区はほぼ空室ゼロという状況になっています。
賃料は全エリアで前期比・前年同期比ともプラス、強含みの上昇基調が確認されました。とくに渋谷区は月額坪あたり36,353円に上昇し、前年同期に比べると8.3％のプラスと、全体を牽引する顕著な伸びになっています。
高水準な賃料の推移はいずれのエリアでも底堅く、今年の新規供給量や事前の成約動向を鑑みても、安定した動きになると考えられることから、新規オフィスへの旺盛なニーズが牽引するかたちで、年間を通じ、賃料上昇傾向が持続される可能性が高いと予想されました。
このようにおよそ楽観的な展望ですが、突発的な外的要因などでの需要弱含みを見込む場合、賃料の上昇基調はペースの原則となるか、終息に向かうとも考えられています。
・主要テナントの移転状況
【移転元】
千代田区：6件
中央区：6件
港区：6件
渋谷区：3件
新宿区：2件
その他：10件
【移転先】
千代田区：7件
中央区：6件
港区：10件
渋谷区：4件
新宿区：2件
その他：4件
今期における主要テナントの移転状況としては、移転元として千代田区、中央区、港区が6件と多く、その他地域からも10件の移転がありました。移転先は港区がトップの10件、次いで千代田区の7件、中央区の6件と続いています。
ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！
（画像はサヴィルズ・ジャパン「東京オフィス市場動向 2019年第1四半期分」公開資料より）
▼外部リンク
サヴィルズ・ジャパン株式会社 オフィスレポート提供ページ
http://jp.savills.co.jp/research/tokyo-office-research.aspx
今回ピックアップするニュースはこちら！
サヴィルズが最新オフィスレポートを公開
不動産コンサルティングや管理・取引仲介などの関連サービスをグローバルに展開するSavills plcの日本法人、サヴィルズ・ジャパン株式会社は10日、リサーチ＆コンサルティング部からの最新資料として、2019年第1四半期における東京オフィスレポートの公開を開始しました。サヴィルズでは、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区からなる東京主要5区を対象としたオフィス市場のレポートを四半期ごとに発表しており、ホームページから閲覧することができます。
・都心Aグレードオフィス市場動向
空室率：0.4％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
賃料：月額坪あたり35,257円（前期比＋1.9％、前年同期比＋5.6％）
2019年第1四半期（1～3月）における、東京主要5区Aグレードオフィスの空室率は0.4％で、前期より0.1ポイント、前年同期より0.4ポイント低下しました。経営環境として良好な状態を維持している企業が多く、オフィスの拡張や集約を目的とする積極的な投資が行われて、より優れた条件のスペースを求める向きが強まっています。
その結果、利便性の高い都心Aグレードオフィスの空室率は、すでにごく低水準であったにもかかわらず、さらに低下し、ほぼ満室稼働に近い状態となっています。まとまったスペースへのニーズは売り出し前の市場にもしみ出し、2019年、2020年に予定されている新規供給の多くでも成約が進みました。今後も空室率は安定した低い水準で推移するとみられます。
賃料は月額坪あたり35,257円で、前期より1.9％、前年同期より5.6％の上昇になりました。低い空室率を背景に、緩やかな上昇基調が続いています。
・都心大規模Bグレードオフィス市場動向
空室率：0.4％（前期比横ばい、前年同期比－0.3ポイント）
賃料：月額坪あたり26,827円（前期比＋1.7％、前年同期比＋6.5％）
竣工から25年以内、4,500坪以上の貸し延床面積を有する、都心大規模Bグレードの空室率も、Aグレードと同じく0.4％になりました。前期と同値で、前年同期に比べると0.3ポイント低い値になっています。今期当初にみられた供給分も、旺盛なニーズによって吸収され、引き続きごく低い空室率で終える結果となりました。
賃料は月額坪あたり26,827円で、前期より1.7％、前年同期より6.5％上昇しています。こちらも強含みの動向となりました。大規模Bグレードオフィス市場は、Aグレードよりさらに幅広いテナントからのニーズがあり、Aグレード市場から十分なスペースを確保できなかった企業を含めた、底堅いニーズに支えられています。
渋谷の賃料上昇が顕著、上昇基調は通年継続の見込み
・地域別Aグレードオフィス動向【空室率】
千代田区：0.5％（前期比－0.2ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
中央区：1.0％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比－0.4ポイント）
港区：0.4％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.5ポイント）
渋谷区：0.1％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.6ポイント）
新宿区：0.0％（前期比－0.1ポイント、前年同期比横ばい）
【賃料】
千代田区：月額坪あたり41,819円（前期比＋1.0％、前年同期比＋3.5％）
中央区：月額坪あたり33,283円（前期比＋2.3％、前年同期比＋6.3％）
港区：月額坪あたり32,558円（前期比＋1.4％、前年同期比＋4.4％）
渋谷区：月額坪あたり36,353円（前期比＋2.6％、前年同期比＋8.3％）
新宿区：月額坪あたり32,273円（前期比＋2.5％、前年同期比＋5.8％）
2019年第1四半期におけるAグレードオフィスの市場動向をエリア別に分析すると、空室率は中央区のみ前期より0.1ポイント悪化し、1.0％となりましたが、それ以外のエリアはいずれも1％未満で、前期比・前年同期比ともマイナスまたは横ばいとなっていました。中でも新宿区はほぼ空室ゼロという状況になっています。
賃料は全エリアで前期比・前年同期比ともプラス、強含みの上昇基調が確認されました。とくに渋谷区は月額坪あたり36,353円に上昇し、前年同期に比べると8.3％のプラスと、全体を牽引する顕著な伸びになっています。
高水準な賃料の推移はいずれのエリアでも底堅く、今年の新規供給量や事前の成約動向を鑑みても、安定した動きになると考えられることから、新規オフィスへの旺盛なニーズが牽引するかたちで、年間を通じ、賃料上昇傾向が持続される可能性が高いと予想されました。
このようにおよそ楽観的な展望ですが、突発的な外的要因などでの需要弱含みを見込む場合、賃料の上昇基調はペースの原則となるか、終息に向かうとも考えられています。
・主要テナントの移転状況
【移転元】
千代田区：6件
中央区：6件
港区：6件
渋谷区：3件
新宿区：2件
その他：10件
【移転先】
千代田区：7件
中央区：6件
港区：10件
渋谷区：4件
新宿区：2件
その他：4件
今期における主要テナントの移転状況としては、移転元として千代田区、中央区、港区が6件と多く、その他地域からも10件の移転がありました。移転先は港区がトップの10件、次いで千代田区の7件、中央区の6件と続いています。
ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！
（画像はサヴィルズ・ジャパン「東京オフィス市場動向 2019年第1四半期分」公開資料より）
▼外部リンク
サヴィルズ・ジャパン株式会社 オフィスレポート提供ページ
http://jp.savills.co.jp/research/tokyo-office-research.aspx
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