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マンション総合情報サイト「住まいサーフィン」を運営するスタイルアクト株式会社は17日、2019年度版「分譲年別行政区別マンション中古騰落率」の調査結果を発表しました。

2017年7月～2018年6月に各不動産仲介会社を通じて売りに出された中古マンションの価格データをサンプルとしたもので、新築時と中古売却価格を住戸単位で比較、騰落率を算出して資産性の高さを評価しています。

・首都圏中古騰落率と新築価格指数の推移
2002年：－1.0％／0.96
2003年：6.0％／1.00
2004年：5.0％／0.98
2005年：－1.0％／0.96
2006年：－10.0％／1.00
2007年：－18.0％／1.10
2008年：－13.0％／1.16
2009年：－5.0％／1.14
2010年：2.0％／1.18
2011年：6.8％／1.13
2012年：8.0％／1.14
2013年：7.0％／1.16
2014年：0.0％／1.22
2015年：－2.5％／1.34

2002年から2015年までの首都圏における中古騰落率と新築価格指数を分譲年別でみると、およそ逆相関の関係になっており、価格が安い時期に購入したマンションが、後に値上がりするものとなっていると分かりました。

新築価格指数は、およそ上昇傾向にあり、とくに2011年以降は上昇基調を続けています。中古騰落率の高低でいうと、2003年および2012年前後のマンションがとくに高く、大きな2つの山を形成しています。一方2006年～2008年、2007年を底とする分譲年のマンションでは、中古騰落率が大幅に低く、－15％超の水準まで落ち込んでいました。

・首都圏エリア別騰落率
【東京23区】
最高値：2012年・15.0％
最低値：2007年・－11.0％

【東京市部】
最高値：2012年・－2.0％
最低値：2008年・－23.0％

【神奈川県】
最高値：2012～2014年・0.0％
最低値：2007年・－20.0％

【埼玉県】
最高値：2012年・0.0％
最低値：2007年・－22.0％

【千葉県】
最高値：2012年・0.0％
最低値：2007年・－27.0％

首都圏の中古マンション騰落率をエリア別推移でみると、最も高いのはやはり東京23区で、他エリアに比べ、全体に5～15ポイント上回る水準での推移となっていました。2004年と2012年前後にピークがあり、2012年分譲マンションは15.0％と高い騰落率になっています。

次いで高い騰落率となったのはおよそ神奈川県で、以降は埼玉県、東京市部、千葉県の順とみられます。いずれのエリアも最も高い騰落率となっているのは2012年前後で、2012年の騰落率値は東京23区を除き、0.0％付近に集中しました。

神奈川県は2005年、2010年にもやや山があります。埼玉県は2004年、2009年で神奈川県を上回る騰落率になり、順位の逆転を記録しました。東京市部は2014年、2015年で順位をアップさせてきており、2015年の騰落率は東京23区に次ぐ2位、トップとのポイント差も5ポイント程度に縮まっています。千葉県の推移はほぼ東京23区に沿うもので、2011年がやや伸び悩んだ他は、同様の動きをみせていました。

・東京都中古騰落率ランキング
1位 千代田区：43.5％（2002年）／8.6％（2007年）／計22.3％
2位 港区：34.0％（2010年）／0.7％（2009年）／計22.2％
3位 中央区：31.3％（2002年）／0.1％（2007年）／計18.7％
4位 渋谷区：35.1％（2012年）／－10.3％（2007年）／計17.4％
5位 台東区：27.2％（2003年）／－11.2％（2008年）／計16.2％

東京都のマンション中古騰落率は、千代田区が1位で2002年分譲が43.5％の最大を記録していました。同区は最低も2007年の8.6％で高い資産性を発揮しています。2位は港区の2010年、34.0％、同区最低は2009年の0.7％でした。3位が中央区の2002年で31.3％です。中央区は2007年の0.1％が最低となっていました。

トップ3を占めた都心3区は、中古騰落率がとくに高く、価格高騰期の資産インフレが発生しやすいエリアといえますが、いずれの分譲年も騰落率プラスとなり、マイナスに振れた年はありません。合計平均でも千代田区、港区は22％台と高水準です。

4位の渋谷区は、駅周辺の大規模開発で騰落率が上昇しました。最高値は2012年の35.1％で、2位の港区を上回っています。一方、最低となった2007年は－10.3％と、差が大きい特徴がみられました。なお、都下は三鷹市、武蔵野市を除き、東京23区に比べて低い中古騰落率になったことが報告されています。

・神奈川県中古騰落率ランキング
1位 横浜市西区：36.4％（2005年）／－18.1％（2007年）／計15.6％
2位 川崎市中原区：20.0％（2002年）／－3.3％（2008年）／計7.7％
3位 相模原市緑区：32.1％（2003年）／－30.5％（2007年）／計4.2％
4位 川崎市幸区：27.8％（2005年）／－5.2％（2015年）／計4.1％
5位 横浜市中区：20.5％（2003年）／－15.8％（2007年）／計3.9％

神奈川県で中古騰落率が最も高いのは、横浜市西区で、2005年が最高値36.4％となっています。最低は2007年の－18.1％でした。みなとみらい駅や横浜駅などで、駅近の大規模タワーマンションといった資産価値を維持しやすいスペックのマンション物件が多く存在することがプラス要因と考えられました。

2位は川崎市中原区、3位が相模原市緑区です。緑区は最も高い2003年が32.1％と2位を上回って高い一方、最低の2007年は－30.5％と際立って低い特徴があり、全体では4.2％となっていました。

・埼玉県中古騰落率ランキング
1位 さいたま市大宮区：19.8％（2003年）／－7.4％（2006年）／計3.3％
2位 さいたま市浦和区：10.7％（2004年）／－20.9％（2015年）／計0.7％
3位 戸田市：5.8％（2012年）／－12.5％（2007年）／計－3.7％
4位 さいたま市南区：2.7％（2014年）／－13.3％（2002年）／計－6.9％
5位 さいたま市中央区：20.2％（2004年）／－25.7％（2007年）／計－7.1％

埼玉県で中古騰落率が高いのは、さいたま市大宮区がトップで、全体合計がプラスになったのは、同区と2位のさいたま市浦和区の2エリアでした。5位のさいたま市中央区はとくに差が激しく、2004年分譲が20.2％であるのに対し、2007年分譲は－25.7％となっています。

・千葉県中古騰落率ランキング
1位 成田市：17.6％（2004年）／－11.1％（2005年）／計－0.8％
2位 浦安市：19.1％（2003年）／－24.6％（2007年）／計－3.1％
3位 我孫子市：－4.8％（2005年）／－29.6％（2006年）／計－11.0％
4位 千葉市美浜区：－3.8％（2012年）／－24.1％（2007年）／計－13.5％
5位 八千代市：1.8％（2010年）／－49.0％（2007年）／計－14.0％

千葉県では、全体の中古騰落率でプラスとなったエリアはなく、トップの成田市も－0.8％でした。全体にデータが少ないため、参考とみるべきところもありますが、同市の最高値は2004年分譲の17.6％です。これに次いで騰落率が高いのは浦安市で、全体が－3.1％でした。

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（画像はプレスリリースより）


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