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三鬼商事株式会社は10日、2018年12月時点の全国主要都市におけるオフィスマーケットデータを更新、最新オフィスビル市況調査の結果を発表しました。東京ビジネス地区をはじめ、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡の最新動向をみることができます。

なお、この調査における東京ビジネス地区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区を指しています。調査対象ビルはこのエリアに存在する基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビルで、「新築ビル」は調査月を含む過去12カ月間に竣工したビル、「既存ビル」はそれ以前に竣工となったビルです。

・東京ビジネス地区オフィスビルの空室率
全体平均：1.88％（前月比－0.10ポイント、前年同月比－1.24ポイント）
新築ビル：3.07％（前月比－0.38ポイント、前年同月比－6.36ポイント）
既存ビル：1.85％（前月比－0.09ポイント、前年同月比－1.17ポイント）

東京ビジネス地区のオフィスビルにおける2018年12月時点の平均空室率は、ついに2％を切った前月よりさらに0.10ポイント低い1.88％となりました。前年同月比では1.24ポイントの低下になっています。大型成約の動きは少なかったものの、解約も限定的で影響が小さかったことから、地区全体の空室面積がこの1カ月間で約7,500坪減少、空室率のさらなる低下につながりました。

新築ビルの空室率は3.07％で、前月より0.38ポイント、前年同月より6.36ポイント低い値になっています。12月には新たな供給がなかったこと、加えて小規模な成約が進んだことから、空室率低下となったようです。

既存ビルの空室率も前月比で0.09ポイントのマイナスと、わずかながら低下し、1.85％になりました。前年同月比では1.17ポイントの低下です。1％台の空室率で、引き続き需給の引き締まった状態が続いています。12月の傾向としては、拡張移転やこの東京ビジネス地区以外からの移転に伴う成約があった一方で、一部、新規竣工予定のビルなどへの移転による解約も発生したことから、低下幅がごく小さなものになったと報告されました。

・東京ビジネス地区オフィスビルの平均賃料
全体平均：坪あたり20,887円（前月比＋144円、前年同月比＋1,714円）
新築ビル：坪あたり29,804円（前月比横ばい、前年同月比＋2,918円）
既存ビル：坪あたり20,604円（前月比＋143円、前年同月比＋1,640円）

月額坪あたりの平均賃料をみると、全体では20,887円となり、前月より144円、率にして0.69％の上昇、前年同月比では1,714円、率にして8.94％の上昇になっています。平均賃料の上昇は、これで2014年1月以降、60カ月連続のこととなりました。

新築ビルは月額坪あたり29,804円で、前月と同値でしたが、前年同月に比べると2,918円の上昇で、3万円台も視野に入る高水準が続いています。既存ビルは20,604円で、前月より143円の上昇、率にして0.70％のプラスでした。前年同月に比べると1,640円、8.65％の上昇となっています。

・東京ビジネス地区のオフィスビル新規供給量
2019年供給量見込み：382,336坪（前年比－78,158坪）
2019年供給棟数見込み：33棟（前年比＋2棟）
　うち大規模ビル：14棟（前年比＋5棟）
　うち大型ビル：19棟（前年比－3棟）

2019年の東京ビジネス地区における新規供給は、延床面積で382,336坪の予定で、2018年実績より78,158坪少なくなるとされています。棟数は33棟で2棟増加するものの、比較的まとまった供給量のあった2018年に比べると面積で減少し、2016年水準を1割ほど上回る程度になるようです。

規模別に2019年の竣工予定ビルをみると、延床面積1万坪以上の大規模ビルが14棟で、2018年より5棟増えますが、2018年は大規模ビルのうちでも延床面積3万坪以上と、とくに大きな案件が約9割を占めた一方、2019年は同規模のものが約2割にとどまるとされています。また、延床面積1万坪以上の大型ビルは2019年竣工が19棟で、2018年より3棟減少する見通しとなりました。

・東京ビジネス地区オフィスビル年末時点の空室面積
全体：141,528坪（前年比－87,671坪）
新築ビル：7,045坪（前年比－4,567坪）
既存ビル：134,483坪（前年比－83,104坪）

2018年12月時点での空室面積は、東京ビジネス地区全体で141,528坪となり、前年より87,671坪の減少になっています。新築ビルも空室面積は1万坪を下回る7,045坪で、前年より4,567坪減少、2017年に比べて大幅アップの大量供給時代に突入したものの、それを吸収し、さらに上回る需要がみられた結果となりました。

既存ビルも前年より83,104坪少ない、134,483坪になっています。解約や募集開始の影響が減少する中、大型空室への需要が多く、まとまった成約が順調に進んだため、さらに低下したとみられています。

2018年の総括として、新築・既存ビルとも、拡張移転や分室開設、館内増床など、企業の好調さを背景としたオフィス拡張に伴う需要に加え、コワーキングスペースやシェアオフィスなど、新たなかたちのオフィス進出による大型成約が特徴的であったことも報告されました。

2019年に竣工予定となっている大規模ビルでは、その半数近くがすでに入居決定や内定となっており、既存ビルも需給の引き締まった状態になっていることから、東京ビジネス地区のオフィス市場は、引き続き品薄感の強い状況が続く見通しです。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 2019年1月号」公開資料より）


▼外部リンク

三鬼商事株式会社　最新オフィスビル市況 2018年12月 東京ビジネス地区　データ提供ページ
https://www.e-miki.com/market/tokyo/