[h2]ポイント1．建築プランの検証
[h2]ポイント2．環境変化に対応できる設計企画
[h2]ポイント3．自己資金
[h2]ポイント4．借入金の返済は減価償却費内に
[h2]ポイント5．アパートに合った管理方法
[h2]ポイント6．法人化も視野に
[h2]ポイント7．持っている土地にこだわらない
[h2]アパート経営で儲けるためには的確な判断が大切

アパート経営は、本当に儲かるのか？…アパート経営を始めようと考える人が気にするのは、この一点ではないでしょうか。

しかし、アパート経営は、必ず儲かるとはいえませんが、逆に儲からないともいえません。いくら立地の良い場所にあっても、儲かるアパートと儲からないアパートが存在するのも事実です。

今回は、アパート経営に失敗しない7つのポイントについて解説します。

ポイント1．建築プランの検証

アパートは、数十年の長きにわたり収入を得ることができる資産となりますが、そのためには、初期投資が大切になります。

まず、儲かるアパートにするためには、建築プランをしっかり検証することが大切です。「安かろう。悪かろう」のアパートでは、年数が経てばたつほど、入居者が減り収入が減るばかりでなく、修繕費などの費用もかかるようになります。

そうならないためにも、しっかりとしたハウスメーカーに建築プランを作成してもらい自分の希望とすり合わせていくことが大切です。

信頼のおけるハウスメーカーは、施工のレベルが高いだけでなくコスパや入居者を呼ぶための企画力も高いという特徴があります。

儲かるアパートを作りたいのであれば、最初の建築プランをしっかり考えましょう。

ポイント2．環境変化に対応できる設計企画

環境の変化に応じた設計を企画することも大切です。

例えば、ファミリー世帯は2020年にピークを迎えその後減少していきますが、単身世帯は増加傾向が続きます。これを加味すると、3LDKなどのファミリー層向けの物件よりも1LDKや1DKのような小さな間取りのほうが良いでしょう。

また、40平方メートル以上の物件にすると建物の不動産取得税の軽減を受けられるので、広めの1LDKや2DKにして単身者だけでなく、ふたり暮らし世帯や少人数のファミリー世帯の需要にもマッチさせるのも良いでしょう。

他にも、高齢単身者も増加し入居のニーズが高いのですが、供給量が少ない状態となっています。そのため、設計の企画段階から、高齢単身者世帯をターゲットにするのも儲かるアパートになる可能性大です。

ポイント3．自己資金

自己資金が多ければ、借入金返済のリスクも減少するので、安心してアパート経営をすることが可能です。

また、ローンの返済額が少なくなることでキャッシュフローが良くなり、現金も貯まりやすいので将来発生する修繕費や空室対策に備えることもできます。

そのため、建築費の3～5割程度の自己資金があると儲かるアパートの経営をしやすくなると考えておくと良いでしょう。

ポイント4．借入金の返済は減価償却費内に

アパートの借入金返済で大切なことは、「毎年の返済額を減価償却費以内にする」「借入期間を耐用年数以内にする」の2点です。

会計上、減価償却は費用となりますが、支出を伴いません。対して、借入金の元本返済額は、費用ではありませんが支出を伴うお金なので、減価償却費と借入金の額を同じにすると利益とキャッシュフローが同額になります。

このことからも、借入金返済額を減価償却費よりも少なく設定することで、儲かるアパート経営ができるということがわかります。

しかし、ここで注意したいのが、減価償却費が計上されるのは、建物の耐用年数内だけということです。

耐用年数を超えると減価償却費を計上できなくなるため、支払う税金が増えてしまいます。

そのため、耐用年数が過ぎても借入金返済が残っているとアパート経営が一気に苦しくなってしまうのです。

ポイント5．アパートに合った管理方法

アパートの管理方法には、「管理委託」「パススルー型サブリース」「家賃保証型サブリース」の3種類があります。

簡単にいうと、管理委託は管理会社に家賃の5％程度の管理料を支払い管理委託する方法です。

パススルー型サブリースは、管理会社がアパート一棟を賃貸して入居者に転貸する方法で、入居者から受け取った家賃の5％程度を指しい引いた金額がオーナーに入ります。

最後の家賃保証型サブリースは、パススルー型サブリースと同様に転貸となりますが、空室があっても毎月決まった金額の賃料がオーナーに振り込まれるシステムです。

これだけ見ると、家賃保証をしてくれる家賃保証型サブリースが良いように思えますが、満室の賃料から15～17％程度を差し引いた金額になるため、収益性は一番低くなっています。

また、家賃保証型サブリースは、数年ごとに賃料の減額請求があるため、今よりも収益が上がるということはないでしょう。

儲かるアパートにしたいのであれば、管理委託かパススルー型サブリースがおすすめです。

ポイント6．法人化も視野に

法人がアパートを所有すると節税効果と、経費として認められる範囲が広くなるというメリットがあります。

例えば、法人が車や携帯電話を所有した場合、ガソリン代や電話代を法人の費用として経費計上することが可能です。

また、近年では、アパート経営を目的とした法人であれば、個人と同様な条件で融資を行ってくれる銀行も増えています。

節税などを考えた場合は、法人化も視野に入れておくと良いでしょう。

ポイント7．持っている土地にこだわらない

今の持っている土地を活かすためにアパート経営をしようと考える人が多いですが、立地が悪ければ空室や賃料を下げるなどのリスクが発生してしまいます。

そのため、無理に持っている土地を活用しようと考えるのではなく、買替えも検討してみると良いでしょう。

持っている土地を売却してアパート経営に向いている土地を購入すれば、立地問題も解決です。しかも、都市部でアパートを建てたほうが相続税の節税効果も高くなります。

また、所有期間や広さなどの条件はありますが、特定事業用資産の買換え特例を利用すると相続税を軽減することも可能です。

持っている土地を活用するだけでなく、買替え特例を利用して土地を交換すれば、さらに利益を上げるアパートを経営できるかもしれません。

アパート経営で儲けるためには的確な判断が大切

アパート経営は、マンションよりも費用がかからず節税効果も高いため、賃貸経営で儲けたい人から注目されていますが、必ず儲かるということではありません。

しっかり利益を上げるためには、その都度的確な判断をすることが大切です。アパート経営で儲かるための7つのポイントを参考にして、より良いアパート経営を行ってみましょう。

（画像は写真ACより）