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大阪不動産マーケティング協議会は24日、第7回の「近畿圏新築分譲マンション市況アンケート調査」の結果をとりまとめ、公開を開始しました。同協議会の会員企業を主な対象とする調査で、アンケート回答企業の供給実績は、近畿圏全体の供給戸数における38.6％を占めるものとなっていることから、供給サイドからの市況予測資料として、大いに参考となると考えられます。

調査期間は2020年1月20日～3月17日、電子メールと郵送、FAX回収の方法を用い、近畿圏で分譲マンション事業に関わるデベロッパーや不動産販売会社、広告代理店、調査会社の各社に回答を依頼しました。有効回答企業数は30サンプルです。

なお、デベロッパー有効回答企業は16社で、株式会社不動産経済研究所調べによる、2019年の近畿圏事業主別供給ランキング上位20位に、このうち8社が含まれていることも報告されています。

・2019年の市況
【絶好調な市場】
大阪市都心部：10.0％
それ以外：0.0％

【好調な市場】
大阪市都心部：63.3％
その他大阪市：13.3％
北摂：6.7％
大阪府東部：3.3％
大阪府南部：10.0％
阪神間：3.3％
神戸市：10.0％
京都市：16.7％
その他：6.7％

【近畿圏全体】
絶好調な市場：0.0％（デベロッパー：0.0％）
好調な市場：3.3％（デベロッパー：6.3％）

近畿圏の2019年における新築分譲マンションマーケットを振り返って、どのような市況であったか評価してもらうと、全体について「絶好調」とした企業はなく、「好調」な市場とした企業が全体の3.3％、デベロッパー限定で6.3％にとどまりました。明らかな市況の低下がみられます。

地域別では、大阪市都心部のみ、全体で「絶好調」とする回答が10.0％みられたほか、「好調」とする回答も63.3％にのぼりました。ほかに「絶好調」とされた地域はなく、「好調」が10％以上になったのも、その他大阪市と大阪府南部、神戸市、京都市の4エリアにとどまります。大阪府東部や阪神間は、「好調」が3.3％のみと厳しい状況がうかがわれました。

・モデルルームの来場者
【増えた】
大阪市都心部：3.3％
その他：3.3％
それ以外：0.0％

【やや増えた】
大阪市都心部：20.0％
その他大阪市：3.3％
北摂：3.3％
大阪府東部：3.3％
大阪府南部：3.3％
阪神間：0.0％
神戸市：6.7％
京都市：10.0％
その他：3.3％

2019年のモデルルーム来場者数を、2018年との比較でどうだったか尋ねた結果では、大阪市都心部とその他では3.3％に「増えた」という回答がみられたものの、それ以外では「増えた」の回答がなく、「やや増えた」も3.3％といったごく低い水準のエリアが大半を占めました。阪神間にいたっては、「増えた」だけでなく「やや増えた」の回答もありません。

そうした中、市況で唯一好調さを維持した大阪市都心部は、「やや増えた」が20.0％になり、「増えた」との合計で23.3％、約4分の1となっています。大阪市都心部以外では、京都市で「やや増えた」がようやく1割に届きました。

・2020年の新築分譲マンションは売り時か
売り時だと思う：3.3％（前回比－7.0ポイント）
どちらかといえば売り時だと思う：56.7％（前回比－8.8ポイント）
売り時だとは思わない：30.0％（前回比＋16.2ポイント）
分からない：10.0％（前回比－0.3ポイント）

2020年の市場予測として、新築分譲マンションは売り時かどうかを尋ねると、「売り時だと思う」は3.3％で前年の調査より7.0ポイント低下し、「どちらかといえば売り時」も56.7％と回答率としては高いものの、前回比で8.8ポイント低下していました。

合計で6割の回答企業が売り時とみていますが、「売り時だとは思わない」企業が直近4年で最も多くなっており、不調に傾きつつある傾向がみてとれます。

・売り時だと思う理由
住宅ローンが低金利だから：90.0％（デベロッパー：83.3％）
今の物件価格に割安感があるから：なし
新規供給が少なく競合物件も少ないから：20.0％（同：33.3％）
今後物件価格が上昇すると思うから：30.0％（同：33.3％）
税制メリットがあるから：40.0％（同：33.3％）
首都圏からの需要が旺盛：なし
海外からの需要が旺盛：20.0％（同：22.2％）
オリンピックイヤーで需要が盛り上がるから：なし
オリンピック後の市場に不安があるから：10.0％（同：22.2％）
その他：10.0％（同：5.6％）

売り時と判断した企業に、その理由を複数回答可で選択してもらうと、「住宅ローンが低金利だから」が最も多く、全体で90.0％、デベロッパーで83.3％にのぼりました。一方、現状の物件価格に割安感をおぼえる向きや、首都圏からの需要の旺盛さ、オリンピックイヤーによる需要の盛り上がりを見込む向きは、まったくみられません。

理由として低金利の次に多かったのは「税制メリットがあるから」の全体40.0％、デベロッパー33.3％で、3位は「今後物件価格が上昇すると思うから」の全体30.0％、デベロッパーで33.3％となりました。

・2020年の市場感
絶好調な市場：0.0％
好調な市場：0.0％（前回比－6.9ポイント）
まあまあの市場：33.3％（前回比－8.1ポイント）
やや不調な市場：43.3％（前回比＋12.3ポイント）
不調な市場：6.7％（前回比＋6.7ポイント）
二極化／多極化市場：16.7％（前回比－4.0ポイント）

2020年の新築分譲マンション市場がどのようなものになるかという問いでは、今回「絶好調」と「好調」の回答がなく、「やや不調な市場」が最多回答の43.3％になりました。前年調査より12.3ポイント上昇しています。

次いで「まあまあの市場」が3分の1の33.3％ですが、前回に比べると8.1ポイントの減少になり、「不調」とみる向きが新たに6.7％生じました。やはり悪化傾向が感じられています。「二極化／多極化」との回答は16.7％でした。

・地域別の好調感
大阪市都心部：36.7％（前回比－28.8ポイント）
その他大阪市：3.3％（前回比－3.6ポイント）
北摂：0.0％（前回比－6.9ポイント）
大阪府東部：3.3％（前回比＋3.3ポイント）
大阪府南部：0.0％（前回比－10.3ポイント）
阪神間：3.3％（前回比－7.0ポイント）
神戸市：10.0％（前回比＋3.1ポイント）
京都市：16.7％（前回比＋2.9ポイント）
その他：3.3％（前回比－7.0ポイント）

地域別で2020年の市況を予測してもらい、「絶好調な市場」と「好調な市場」との回答を合計した率を集計すると、前年調査よりマイナスになった地域が目立ち、およそ市況低下が予想されていました。

大阪市都心部は36.7％と比較的高い値ですが、前回に比べると28.8ポイントも低下しており、好調さにも衰えがみられています。これに次いで高い京都市は、前回より2.9ポイント上昇し、16.7％、3位の神戸市も3.1ポイント上昇して10.0％でした。わずかに改善傾向が認められますが、好調とみる向きは限定的です。

・供給価格（販売坪単価）予測
30％以上アップ：0.0％
20％程度アップ：0.0％
15％程度アップ：0.0％
10％程度アップ：23.3％
5％程度アップ：53.3％
変わらない：20.0％
5％程度ダウン：3.3％
10％程度ダウン：0.0％
15％以上ダウン：0.0％

2020年の新規供給マンションについて、坪単価が19年と比較してどうなると考えるか尋ねると、最多は「5％程度アップ」で53.3％と過半になっていました。全体平均で4.8％の上昇予測ともなっています。

「10％程度アップ」との回答も23.3％にみられましたが、3位は「変わらない」の20.0％でした。下落予想は「5％ダウン」の3.3％にとどまっています。地域別でも、概ね4％以上の上昇が見込まれており、販売坪単価は緩やかな上昇となる予想です。

・供給量予測
20％以上アップ：18.8％
15％程度アップ：12.5％
10％程度アップ：0.0％
5％程度アップ：0.0％
変わらない：25.0％
5％程度ダウン：6.3％
10％程度ダウン：6.3％
15％程度ダウン：6.3％
20％以上ダウン：18.8％
無回答：6.3％

予想供給量：約18,600戸
予想供給戸数平均：15,958戸（デベロッパー：15,931戸）

デベロッパーを対象に、2020年度の近畿圏での供給目標戸数は、19年に比べてどうなるか回答してもらうと、「変わらない」が最多の25.0％でしたが、「20％以上アップ」という企業も18.8％みられました。反対に「20％以上ダウン」とした企業も同じく18.8％にのぼります。

「15％程度アップ」がこれに続く12.5％で、回答企業の前年実績シェアから予想供給量を算出すると、約18,600戸となりました。しかし、近畿圏全体の供給戸数がどの程度になると考えるか、回答を求めた結果の平均は、全体で15,958戸、デベロッパー限定で15,931戸となり、約16,000戸になっています。

このことから、協議会では2020年の供給量について、約17,000戸水準と予測しました。

・商品トレンドトップ5
ファミリー向けのやや狭い物件が増加：80.0％
DINKS向けコンパクト物件の増加：63.3％
単身世帯向けコンパクト物件が増加：50.0％
定期借地権分譲マンションの増加：40.0％
成熟世代向け広住専門物件の増加：30.0％

供給商品のトレンドとしては、「ファミリー向けのやや狭い、60平米前後の物件が増加する」という回答が最も多く、全体の80.0％にのぼりました。次いで「DINKS向けコンパクト物件が増加する」という声も多く、63.3％になっています。

「単身世帯向けのコンパクト物件増加」も半数の回答率になり、全体として坪単価の上昇を背景に、コンパクト化がトレンドとみられました。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

大阪不動産マーケティング協議会によるプレスリリース（アットプレス）
https://www.atpress.ne.jp/news/208689