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SBIエステートファイナンス株式会社は19日、不動産会社に勤務する代表者や物件仕入れ担当者、営業担当者など、不動産事業に関わるプロフェッショナルを対象に、不動産価値が落ちない物件についてのアンケート調査を実施、その結果をとりまとめて公開しました。

調査は2019年9月24日～10月8日の期間、対象となる不動産のプロにアンケートを行い、104人から有効回答を得ました。回答者の業務経験がどれほどであるかは、下記の通りとなっています。

・回答者における不動産業務経験年数
3年未満：6.70％
5年未満：3.80％
10年未満：17.30％
20年未満：26.00％
30年未満：26.00％
30年以上：20.20％

・価値が落ちにくい物件種別
一戸建て：33.7％
タワーマンション（高さ150メートル以上）：22.1％
大規模マンション（200戸以上）：21.2％
中規模マンション（50～200戸未満）：15.4％
小規模マンション（50戸未満）：3.8％
その他：3.8％

築年数や広さといった基本スペックが同等であるとして、不動産の物件種別により、どの物件の資産価値が最も落ちにくいと考えるか尋ねたところ、トップは「一戸建て」の33.7％でした。2位以下に10ポイント以上の差をつけて、獲得した1位でもあります。

一戸建てには、下がりにくい土地の価値が支えになる、建物価値は経過年数とともに評価ゼロとなっていくため、長く上昇傾向にあるマンション価格は先に下落するとみられ、安定した水準をキープするのは一戸建ての方といったコメントが寄せられました。

2位は「タワーマンション」の22.1％です。選定理由としては、人気エリアに立地していることが多い、新規建築が難しく供給が限られるから、外国人需要がある、土地離れ傾向がある中、そもそもの価格が高く富裕層に支持されている、といった声が目立っていました。

3位には、200戸以上の「大規模マンション」がランクインし、21.2％の支持を得ました。世帯数が多く管理費・修繕費が相対的に安く安定している、積立金が潤沢で管理組合の機能も正常傾向が強い、共用部の充実度も含め評価されやすい、といった見方から、安定した資産価値の物件タイプと考えられているようです。

一方、50戸未満の「小規模マンション」は3.8％とごく支持が少なく、価格を抑えてコンパクト化した購入しやすいマンションほど、価値評価は変動しやすく、資産価値として保たれにくいとみられていることが分かりました。

・将来価値を左右する重要ポイント
最寄駅からの距離や公共交通機関の利便性：32.7％
日常の買い物施設、飲食店などへのアクセスの良さ：12.9％
築年数や建物グレード：11.9％
自然災害に対する安全性：10.5％
医療・介護・福祉施設などの充実した環境：7.1％
物件の階数、方位、位置：6.1％
近隣の再開発予定：5.8％
間取りや室内設備：3.4％
事故・火災・犯罪など安全性：3.1％
騒音・振動などが少ない環境：2.7％
公園・緑地・自然のある環境：2.0％
学校・図書館・教育施設などの充実した環境：0.3％
その他：1.4％

30年後を見据えた場合に、その将来における不動産価値を左右する重要なポイントとして、重要度合いが高いものを3つまで選んでもらうと、トップは「最寄駅からの距離や公共交通機関の利便性」で32.7％となり、約3分の1のプロがチェックしていました。2位以下を大きく引き離す圧倒的1位です。

続く2位は「日常の買い物施設や飲食店などへのアクセスの良さ」で12.9％、3位が「築年数や建物のグレード」の11.9％でした。立地環境としての交通利便性は、資産価値に大きく影響するポイントで、加えて生活利便性と、快適な住機能の維持にかかる建物の価値・ブランドなどが重要とみられています。

さらに4位には「地震・台風などの自然災害に対する安全性」が10.5％でランクインしました。近年の甚大な被害をもたらす災害の多さ、その発生リスクを強く意識する社会傾向が反映されてきていると考えられます。

・将来の価値下落要因として影響度が高いポイント
エリア周辺の過疎化：22.1％
自然災害の発生：19.0％
近隣における嫌悪施設の建設予定：15.2％
経年劣化：8.6％
株価下落：7.9％
日銀金融政策の金融引き締め：7.9％
近隣大規模施設の移転：6.9％
建設／販売会社の倒産・不祥事などでのブランド価値毀損：3.1％
国際的スポーツイベントの終了：3.1％
隣接地への新規中高層マンション建設：2.1％
1階テナントなどの空室：1.7％
為替変動：1.0％
その他：1.4％

将来を見据えた時、不動産価値が下落する要因として、最も影響度が高いと思うものを3つまで選択してもらった結果では、「エリア周辺の過疎化」がトップで22.1％を獲得しました。過疎化は、生活のあらゆる面に影響を及ぼす問題であるため、その地域に住むメリットを広範にわたって奪い、魅力や価値を下げると考えられます。

2位は「自然災害の発生」で19.0％でした。やはり災害リスクは大きな関心対象になっているとみられます。続く3位が「近隣に高速道路や火葬場、刑務所など嫌悪施設の建設が予定」される場合の15.2％でした。

以下、8％前後で「経年劣化」や「株価の下落」、「金融引き締め」策といった項目がランクインしています。一方、2020年以降に実施される国際的スポーツイベントの終了や、近隣に新たな中高層マンションが建てられることなどは、さほど価値に影響を与えないと考える人が多く、2～3％程度にとどまっていました。

また、不動産における資産価値の低下で注目される事故物件に関しては、人気のある駅で単身間取りならばニーズはあるためさほど価値の低下もない、駅近で近隣施設の利便性や良好な管理があれば問題ないといった声もあり、たとえ事故物件であっても価値低下をある程度回避できるケースはあるとみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリースより）


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SBIエステートファイナンス株式会社によるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000014.000026655.html