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SBIエステートファイナンス株式会社は5日、不動産のプロを対象に、タワーマンションの不動産価値に関するアンケート調査を実施、その結果をとりまとめて公開しました。

人気のタワーマンションですが、現在、2020年の東京オリンピックを境に不動産全般の価値が下落する懸念が広がりつつあります。不動産価値をめぐっては、今後、少子高齢化が進み、都市圏での人口減少や地方の過疎化が深刻化するなど、不安材料も少なくありません。そのためどういった物件なら資産価値が保てるのか、見通すことができないと感じる投資家も多くなっています。

今回の調査は、そうした投資家意識と市場感を受けたもので、30年後を見据え、不動産会社に勤務する代表者や仕入担当者、営業担当者など、その道のプロにアンケートを行っています。調査期間は2019年9月24日～10月8日、条件に該当する不動産のプロ、104人から有効回答を得ました。なお、今回の調査におけるタワーマンションとは、高さ150メートル以上の物件と定めています。

・回答者の不動産業務経験年数分布
3年未満：6.70％
5年未満：3.80％
10年未満：17.30％
20年未満：26.00％
30年未満：26.00％
30年以上：20.20％

調査回答者における不動産業務経験の年数は上記のようになり、10年以上の経験がある人が合計約72％、20年以上が約46％で半数弱となっています。30年以上のベテランも20.20％を占めました。

・30年後資産価値が最も下がらないタワマン立地条件
通勤・通学に便利なターミナル駅近く：22.1％
駅前が賑やかで商業施設の充実したエリア：20.2％
駅前再開発が最近または10年以内にあるエリア：15.0％
売主のブランド・実績：10.4％
医療・介護・福祉施設などの充実したエリア：8.1％
歴史的背景によるブランド価値エリア：7.8％
施工会社のブランド・実績：7.2％
学校、図書館、公共施設などが近隣に多いエリア：4.9％
ゲストルームや託児施設など共用施設が充実している：3.3％
設計事務所のブランド・実績：1.0％
その他：1.6％

まず、最寄り駅から都心までの距離が同じであると仮定し、その場合に30年後でも資産価値が最も落ちにくいタワーマンションの立地条件を選択してもらうと、トップは「通勤・通学に便利なターミナル駅の近く」で22.1％でした。2位は「駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがあるエリア」の20.2％、3位は「駅前再開発が最近あった、または10年以内に予定されているエリア」の15.0％となっています。

不動産価値は、その立地で左右される面が大きいとされますが、駅近、通勤・通学の利便性の高さ、また賑わいのある駅で商業施設が多いエリアは、高い評価が保たれやすいといわれています。タワーマンションでも同傾向がみられる結果でした。

一方で、4位に「売主のブランド・実績」が10.4％でランクインした点は、タワーマンションならではといえそうです。これに対し、共用施設や設計事務所のブランド価値は、あまりポイントとみられていませんでした。

・近隣にタワマンがありその物件価値が上がると思う駅
1位 中目黒：13.8％
2位 六本木：12.2％
3位 青山一丁目：7.1％
4位 高輪台：6.7％
5位 池袋：6.1％
6位 赤坂：4.8％
6位 田町：4.8％
8位 二子玉川：3.8％
8位 西新宿：3.8％
10位 武蔵小杉：3.5％
10位 新宿御苑前：3.5％
12位 浜松町：3.2％
13位 豊洲：2.9％
14位 錦糸町：2.6％
14位 乃木坂：2.6％
14位 池尻大橋：2.6％

続いて、近隣にタワーマンションが建っている駅のうち、そのマンションの価値が上がると思われる駅を3つ選んでもらったところ、トップは「中目黒」駅の13.8％、2位が「六本木」駅の12.2％でした。3位は「青山一丁目」駅で7.1％となっています。

トップ2が2桁の支持を得て頭ひとつ抜けている結果でした。この2駅については、一般アンケートでもたびたび上位にみられる駅であり、根強く安定した人気があると考えられます。4位には「高輪台」駅が6.7％でランクイン、2020年春に暫定開業となる新駅、高輪ゲートウェイ駅の影響が大きいのでしょう。武蔵小杉や豊洲エリアについては、価値が下がるとする人と、反対に上がると考える人と、意見が分かれた点が注目されるとの報告がなされています。

フリーコメントでは、東池袋や池袋、錦糸町を評価した回答者による再開発による効果が出てきそうと考える声、新宿方面を高く評価した回答者による安定度の高さをポイントとし、とくに西新宿から西新宿五丁目方面は住環境も好ましく国内外から優良な街とみられるはずとする声などがみられました。

このほか、渋谷区、港区、目黒区のタワーマンションは時代を超えて購入ニーズが高いとする声、東急東横線と田園都市線が人気沿線だとする声も寄せられています。

逆に価値を評価しなかったエリアの理由では、都心からの遠さやブランド力の低さ、埋め立て地で水害の恐れが指摘される、供給過多になっている、湾岸エリアの自然災害や中国のバブル崩壊など大量放出で大きな価格下落のリスクがあるといったコメントがみられました。

・今後のタワマン建設で物件価値が上がると思う駅
1位 高輪ゲートウェイ：11.2％
2位 渋谷：10.9％
3位 恵比寿：8.7％
4位 東京：8.3％
5位 品川：7.1％
6位 目黒：6.1％
7位 池袋：5.1％
8位 目白：4.2％
9位 有楽町：3.5％
9位 田町：3.5％
11位 原宿：3.2％
12位 新橋：2.9％
12位 新宿：2.9％
12位 浜松町：2.9％
15位 秋葉原：2.2％
15位 上野：2.2％

山手線沿線駅で、今後タワーマンションが建設された場合、その資産価値が上がると思う駅を3つ選んでもらうと、1位は新駅の「高輪ゲートウェイ」駅で11.2％、2位が「渋谷」駅の10.9％でした。これに「恵比寿」駅が8.7％の3位で続いています。以下、4位は「東京」駅の8.3％、5位「品川」駅7.1％、6位「目黒」駅の6.1％などとなりました。

新駅の高輪ゲートウェイ駅や渋谷、恵比寿といったトップ3は、タワーマンションに限らず、不動産価値が落ちにくいエリアとして、頻繁に各種メディアでも取り上げられています。オフィス機能の集積や交通アクセスの利便性、希少性などから判断しても、これらエリアでタワーマンションが建設されれば、やはり値上がりが見込めると考えられる傾向が強いようです。

フリーコメントでは、渋谷や品川、高輪ゲートウェイを支持した回答者から、再開発の進行を評価する声が、また五反田や目黒、恵比寿を評価した回答者で、現時点におけるタワマン物件が少なく潜在ニーズがあるエリアとみる声などが寄せられました。

全体にタワーマンションゆえの特徴ある結果というよりは、不動産購入全般にいえる傾向の調査結果となり、商業の中心エリアや交通アクセス、生活利便性の高いエリアでは、資産価値が下がりにくく、むしろ向上が望めると考えられていました。

それに対し、ブランド力の低いエリアや自然災害リスクのあるエリア、供給過剰エリアは、資産価値が保たれやすいとされるタワーマンションでも下落の可能性があるとみる向きが強まっています。立地は時代を超えて重要なポイントであり続けており、今回の調査結果も、今後の不動産購入や投資判断における参考となるかもしれません。

ピックアップニュースは以上になります。
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今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

SBIエステートファイナンス株式会社によるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000013.000026655.html

SBIエステートファイナンス株式会社　アンケート調査結果案内ページ
https://www.sbi-efinance.co.jp/