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三鬼商事株式会社は11日、全国主要都市のオフィス市況を調査したオフィスマーケットデータを更新、2019年3月分の公開を開始しました。東京ビジネス地区のほか、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡のオフィステナント入居状況や募集条件に関する最新動向をみることができます。

東京ビジネス地区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区を対象エリアとし、この地域内にある基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビルを調査対象物件としています。調査における用語の定義は下記の通りです。

・調査定義
新築ビル：調査月を含め、過去12カ月間に竣工したビル
既存ビル：過去12カ月前までに竣工したビル

・東京ビジネス地区の空室率
平均空室率：1.78％（前月比横ばい、前年同月比－1.02ポイント）
新築ビル：2.90％（前月比－0.27ポイント、前年同月比－6.00ポイント）
既存ビル：1.74％（前月比－0.01ポイント、前年同月比－0.96ポイント）

今回の調査において対象となった新築ビルは32棟、既存ビルが2,550棟でした。合計2,582棟の2019年3月における空室率は、1.78％で前月と同値、前年同月に比べると1.02ポイントの低下になりました。引き続き低い水準の空室率で、需給の引き締まった状態となっています。

3月は新築ビル4棟が満室や高稼働で竣工を迎えましたが、既存ビルで大型解約の動きもみられ、東京ビジネス地区全体としては空室面積に大きな変動がなく、平均空室率で前月比横ばいとなったようです。

新築ビルの空室率は2.90％で、前月より0.27ポイント、前年同月より6.00ポイント低下しました。大規模ビル2棟を含む4棟の竣工がありましたが、この新規供給を吸収するだけの十分なニーズがあり、空室率の低下につながっています。

既存ビルは1.74％の空室率で、前月比0.01ポイント、前年同月比で0.96ポイントの低下でした。オフィス統合に伴う大型成約や、小規模な成約があったものの、集約移転や縮小など解約が生じたケースもみられ、全体では微減になっています。

・東京ビジネス地区の賃料
平均賃料：月額坪あたり21,134円（前月比＋33円、前年同月比＋1,435円）
新築ビル：月額坪あたり30,354円（前月比＋1,146円、前年同月比＋2,941円）
既存ビル：月額坪あたり20,855円（前月比＋12円、前年同月比＋1,382円）

東京ビジネス地区における2019年3月の平均賃料は、共益費を除いた金額で、月額坪あたり21,134円となり、前月より0.16％、額にして33円、前年同月より7.28％、額にして1,435円のアップとなりました。今年に入り、21,000円台となった賃料は引き続き緩やかな上昇傾向になっています。

新築ビルの賃料は、前月より1,146円、前年同月より2,941円と大幅に上昇し、月額坪あたり30,354円となりました。前月にはわずかに下落した新築ビルの賃料ですが、再び上昇に転じ、30,000円台の大台を突破しています。

既存ビルは月額坪あたり20,855円、前月より12円、前年同月より1,382円の上昇でした。新築ビルに比べると賃料の上昇幅は小さく、前月からはほぼ横ばいとなっています。全体の賃料上昇は、主に新築ビルの伸びが牽引したと考えられるでしょう。

・エリア別動向
【空室率】
千代田区：1.81％（前月比＋0.09ポイント、前年同月比－0.41ポイント）
中央区：2.26％（前月比－0.14ポイント、前年同月比－1.71ポイント）
港区：1.70％（前月比－0.03ポイント、前年同月比－1.73ポイント）
新宿区：1.66％（前月比＋0.05ポイント、前年同月比－0.06ポイント）
渋谷区：1.03％（前月比－0.05ポイント、前年同月比－0.42ポイント）

【賃料】
千代田区：月額坪あたり23,296円（前月比－115円、前年同月比＋1,265円）
中央区：月額坪あたり19,340円（前月比－5円、前年同月比＋1,515円）
港区：月額坪あたり21,235円（前月比－61円、前年同月比＋1,132円）
新宿区：月額坪あたり18,661円（前月比＋224円、前年同月比＋1,644円）
渋谷区：月額坪あたり23,358円（前月比＋468円、前年同月比＋2,074円）

東京ビジネス地区の動向をエリア別に分析すると、空室率は前月比で千代田区と新宿区がわずかに上昇したものの、前年同月比では全地区で低下となりました。変動幅は小さく、いずれもごく低い水準で推移しています。最も低い空室率は渋谷区の1.03％、高いのは中央区の2.26％でした。

賃料は前月比で千代田区、中央区、港区がマイナスとなりました。ただし、前年同月比はいずれも1,000円を超えるアップになっています。最も高い賃料を記録した渋谷区は、前月から468円、前年同月から2,074円の顕著な上昇で、月額坪あたり23,358円となりました。いずれの上昇幅も全エリア中最大で、全体の平均賃料における上昇基調を支えたとみられます。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2019年4月号」公開資料より）


▼外部リンク

三鬼商事株式会社　最新オフィスマーケットデータ（東京ビジネス地区）提供ページ
https://www.e-miki.com/market/tokyo/index.html