不動産物件を購入する際には、建物や土地といった取引を行う現物の代金以外にも、さまざまな費用が発生します。印紙税や不動産取得税、登記費用としての登録免許税のほか、仲介手数料、水道負担金なども必要になることがあります。

これら物件代金以外の出費は、購入を検討する際に忘れがちですが、きちんと内容を知り、どの程度かかるのか理解して、支払計画に含めておかなければなりません。中でも不動産業者に対して発生する「仲介手数料」は、100万円を超えるようなある程度まとまった金額になるケースがあり、一方で不要だったというケースも聞かれるなど、つかみにくいものとなっています。

そこで今回は、この不動産購入時にかかる「仲介手数料」にスポットを当て、どういうものでどの程度が相場なのか、いざ請求されたときに適切な額であるか判断できるよう、解説していきます。

「仲介手数料」とは、不動産取引を行う際、売主と買主の間に入り、意見の調整や必要な契約事務の遂行などを担う不動産業者に手数料として支払うものです。あくまで成功報酬として発生する手数料ですから、契約が成立しなかった場合は不要となります。

不動産取引は大きな金額が動くものであるほか、契約をとり結ぶのに一定以上の専門的知識やノウハウが必要とされるため、一般個人間でのやりとりに頼るのは限界があります。そこで専門家である不動産仲介業者に仲介を依頼し、売主・買主ともに納得のいく、確実な取引を目指すのがスタンダードな手法となっています。

ただし、不動産業者が自ら売主となっている物件も稀に見受けられます。この場合は売主からの直接購入となりますから、仲介を挟んでいないため、仲介手数料もかかりません。

仲介には2つのかたちがあり、ひとつは売主と買主の間に1社の業者が仲介として立つケース、もうひとつは売主側に1業者、買主側に1業者とそれぞれに仲介を立て、2業者が存在するケースです。

前者の場合、不動産業者は双方の仲介を果たしたとして、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることが許されており、最も効率よく収益をあげられます。それに対し後者の場合は、売主側の業者は売主から、買主側の業者は買主から、それぞれ仲介手数料を得るかたちになります。業界では前者を「両手」または「両手仲介」、後者を「片手」または「片手仲介」と呼んでいます。

では買主として、購入時に仲介手数料を支払うとしたら、どれくらいの額が相場なのでしょうか。実はこの仲介手数料は、宅地建物取引業法により、上限金額が決められています。

まずその計算式をみると、売買代金（税抜き）×3％＋6万円＋消費税になっています。ただしこれは400万円を超える契約の場合で、200万円以下ならば、代金×5％＋消費税、200万円超400万円以下ならば、代金×4％＋2万円＋消費税が上限となります。

よって、たとえば3,000万円の不動産購入なら、（3,000万×3％＋6万）×消費税率（1.08）＝1,036,800円が、300万円なら（300万×4％＋2万）×消費税率＝151,200円が、150万円ならば150万×5％×消費税率＝81,000円が、それぞれ仲介手数料として認められる上限額です。

もちろん定められているのは上限のみですから、これを下回っていれば問題なく、3,000万円の物件購入における仲介手数料なら、103万円でも100万円でも、50万円でもかまいません。しかし上限額を上回れば違法ですから、適正範囲内の請求となっているか、自分でも確認するようにしておきましょう。

仲介手数料の支払いは、一般的に契約締結時と引き渡し時の2回に分け、半金ずつとされることが多くなっています。しかし法的な定めはありませんから、業者との話し合いで双方が了承すれば、どちらかのタイミングに一括で支払ったり、その他の支払い方法を選択したりすることも可能です。

現金払いや振り込みだけでなく、近年は分割払いやクレジットカード払いなどに対応している業者もあります。100万円を超える金額になることも少なくないものですから、支払いタイミングや決済方法など、その業者が対応可能とするものはどのようなものがあるか、あらかじめ尋ねておくとよいですね。

いったん契約が成立した後に、何らかの事情で解約となった場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか。手付金を支払った場合は、その手付金を放棄することで契約を解除できる「手付解除」という仕組みがあるため、これにより不成立へ戻すことができます。

またローンが組めなかった場合に備えたローン特約解除があれば、審査が通らなかった時点で契約が白紙に戻されますから、仲介手数料の支払いが不要、すでに支払った分があれば返金となります。こうした万が一の場合における仲介手数料の返金条件も、きちんと確認しておきたいポイントです。どんなケースで返金されるのか、逆にどうなれば返金不可となるのか、支払い前に不明点をなくしておきましょう。

仲介手数料は多くの場合、上限額に設定されています。しかし場合によって、上限額で算出されるより、かなり安い金額を提示する業者もあります。その場合、理由はいくつか考えられ、ひとつは先述の両手取引となっていて、売主からも仲介手数料が受け取れるため、一定の経費削減を行うことで利益を確保できるというものです。こうしたケースなら問題ありません。

一方、他のさまざまな有償サービスを付加する仕組みになっているようなケースでは、やや注意が必要です。最終的に不要なサービスを契約させられたり、本来は費用を負担する必要のないところで多額の請求がなされていたりして、仲介手数料よりも高い金額をとられてしまうこともあります。これでは仲介手数料がいくら半額や無料といった格安でも、かえって損失になります。

仲介手数料の金額ばかりに目を奪われることなく、全体として適正な扱いがなされているか、信頼できる業者か、注意深く見極めるようにしましょう。

（画像は写真素材 足成より）