賃貸経営において大切なことは、土地選びと言っても過言ではないでしょう。条件の良い土地であれば、賃貸物件への入居を希望する人が増えることもあり、賃貸経営において収益を高めやすくなります。

それでは、賃貸経営における土地を選ぶ場合、どのような点を重視すれば良いのでしょうか。土地選びのポイントを押さえておきましょう。

賃貸経営において大切なことは、「立地の良さ」です。立地において、特に重要視されることは「駅から近いかどうか」という点です。駅からの距離が近い物件は、単身者やファミリー層を問わず、幅広い層からの人気があります。

駅から近い土地を選ぶ場合、その駅が都心からの通勤圏内であるかどうか、ということも考慮しましょう。

2016年2月に、NHK放送文化研究所が発表した「2015年　国民生活時間調査報告書」によると、通勤時間（往復）は、東京圏で平均1時間42分、大阪圏で平均1時間26分となりました。

参照元：NHK放送文化研究所 2015年　国民生活時間調査報告書
https://www.nhk.or.jp/
注記：通勤時間については43ページを参照

上記の結果から、片道の通勤時間は東京圏で約51分、大阪圏では約43分となります。つまり、都心の駅から40～50分程度の駅であれば十分に通勤圏内となり、駅の近くにおいて賃貸物件の需要があることが考えられます。

また、賃貸物件として需要があるのは、駅から徒歩10分程度が目安です。上記の条件で、土地が確保できるようであれば、賃貸経営を検討する価値があると言えるでしょう。

賃貸経営においては、駅から近いほど有利になりやすいですが、周辺の利便性が高ければ、駅から離れた場所であっても十分に賃貸経営が可能となります。そのような場所の土地を選ぶのも一つの方法です。

例えば、近くにショッピングモールがあること、学校が近いこと、病院や図書館など公共施設が充実していることがあげられます。

そのような利便性の高いエリアであれば、駅から離れて地価が比較的低い点を活かし、居住スペースに余裕の賃貸住宅を建設したり、ファミリー層向けに駐車場付きの賃貸住宅を建設したりすることで、入居率を高めることもできます。

賃貸物件の需要があるエリアであるかどうかを十分に考慮したうえで、土地選びをすることも大切です。

そのほか、広い道路に面している土地を選ぶことも、賃貸経営においては有効です。

その理由は、土地に面した道路幅が広くなるほど、容積率を大きく設定できるためです。逆に、土地に面した道路幅が狭ければ、容積率は小さくなってしまいます。

なお、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合で、容積率が大きくなるほど、2階部分の面積を広げるなどして、延床面積を広げることができます。

仮に、自治体が住宅地の容積率を200％と定めていたとします。もし、敷地の前の道路が幅4mの道路である場合、住宅地における容積率は、道路の幅に0.4を掛けた数値が適用され、160％となります。

この場合、自治体が定めた容積率と、道路幅を元に計算された容積率のうち、低い方の容積率が適用されるので、4m道路に面した土地の容積率は160％となります。

つまり、敷地に面した道路が狭いと、2階部分が広くとれなくなるなどして、延床面積が制限されてしまうのです。

もし、目の前の道路が6mである場合、道路幅を元に容積率を計算すると240％となり、自治体が定めた容積率である200％が適用され、建物の延床面積を広くとることができるのです。

賃貸経営における土地選びについて、さまざまな要素を見てきましたが、有利な条件で賃貸経営ができるよう、幅広い視点を元に土地を選びましょう。

（画像は写真ACより）