収益物件
2023/02/23
入居者が解約したらどうすればいい？
[h2]解約手続きの流れ
[h3]解約の連絡が入る
[h3]家賃の清算
[h3]入居者の募集
[h3]退去時の立ち会い
[h3]清掃・リフォーム
[h3]敷金の清算
[h2]修繕費はどちらが負担する？
[h2]解約し忘れた光熱費はどうする？
[h2]トラブルにならないようにするためには
賃貸経営を行っていると、入居者が解約するという事態はよく起こりますが、解約の手続きは意外と煩雑で頭を悩ませているオーナーも多くいます。
また、後にトラブルに発展する可能性もある修繕費問題もあります。
今回は、入居者が解約を申し出たときの解約手続きの流れと修繕費の負担など入居者が解約するときにオーナーが注意すべきことを解説します。
まず、解約手続きの流れを理解しておきましょう。
入居者からの解約通告は、契約内容にもよりますが、一般的に解約希望日の1～2ヶ月前に行われます。
基本的に、入居者から不動産会社など賃貸管理会社に連絡が入り、賃貸管理会社からオーナーに連絡が入るという流れになります。
月の途中で解約する場合は、その月の家賃を計算する必要があります。
賃貸物件によって清算方法は異なりますが、1日ごとに計算する日割り計算や1ヶ月分請求する月割り、半月分をベースにして半月割り計算の3種類があります。
一般的には、日割り計算で処理されます。
入居者が解約して退去することが決まれば、なるべく早く次の入居者を募集することが大切です。
空室期間が長いと、それだけ収入が減ってしまいます。
募集のタイミングなどは、賃貸管理会社と相談して決めると良いでしょう。
入居者が退去するときは、室内の状態を確認するためにオーナーもしくは賃貸管理会社などが立ち会う必要があります。
入居者とオーナーもしくは賃貸管理会社双方で、室内の状態を確認しておかないと後の原状回復を行うときに修繕費の支払いなどでトラブルになる可能性があります。
入居者が退去した後は、部屋の清掃・リフォームを行います。
リフォームは、2～3週間程度の時間がかかるので、新たな入居者が入れるのは入居者が退去してから半月後以降が目安になります。
入居中に何かあったときのために預かっていた敷金を清算して入居者の口座に振り込みます。
敷金は、主に家賃滞納や入居者が部屋を汚損した場合の修繕費に充てられます。
入居者が退去するときに修繕費を入居者とオーナーのどちらが払うかということで、トラブルになることが多いといわれています。
そのため、1998年に国土交通省が主導し策定されたガイドラインや条例によって双方の負担範囲が明確化されました。それによって、修繕費は、「建物の価値が減少した理由」を整理することでどちらが負担するかを判断するというのが基本的な考え方となりました。
わかりやすくいうと、建物をグレードアップする費用や経年劣化などによる建物の価値が減少することに対する修繕費はオーナーが負担し、入居者は、不注意や故意によって賃貸物件を破損した場合に負担するということです。
例えば、フローリングの色落ちやワックスがけなどは、維持管理としてオーナー負担となることが多く、食べ物や飲み物をこぼしたことでできたシミ、カビの発生などは手入れ不足として入居者の負担となります。
また、少し意外ですが、家具を設置したことによる凹みは、仕方がないものと判断されるので、オーナー側の負担となります。
他にも、地震などの災害で破損したガラスは入居者の責任ではないでオーナー負担となりますが、飼っているペットによる破損の場合は、入居者の責任となります。
しかし、これらは、あくまでも一般的なものなので、個々の事例によっては、オーナー負担となる場合でも状況によって入居者負担となることもあり、ケースバイケースとなることも念頭に置いておくことが大切です。
入居者が退去するときに、電気代などの解約を忘れて、後に請求書が送られてくるというケースもあります。
この場合は、光熱費の契約をしている人に支払い義務があるので、元の入居者が支払う必要があります。
新たな入居者がすでに住んでいて、知らずに電気を使ってトラブルになるということもありますが、この場合でも基本的にはオーナーが電気代を負担する必要はありません。
入居者が解約を申し出ると、解約手続きに手間がかかることもあります。
また、住んでいた状況によっては、トラブルに発展することもあるでしょう。そんなときに、オーナーが解決に奔走すると多大な手間暇やお金がかかることも。
しかし、賃貸管理会社を間に入れると、退去時の手続きや新たな入居者募集、トラブルになったときの解決まで行ってくれるので、オーナーは安心して賃貸経営を行うことができます。
入居者が退去するときにおこる煩雑な作業やトラブルを軽減させるためにも、賃貸管理会社への委託も検討してみると良いのではないでしょうか。
（画像は写真ACより）
[h3]解約の連絡が入る
[h3]家賃の清算
[h3]入居者の募集
[h3]退去時の立ち会い
[h3]清掃・リフォーム
[h3]敷金の清算
[h2]修繕費はどちらが負担する？
[h2]解約し忘れた光熱費はどうする？
[h2]トラブルにならないようにするためには
また、後にトラブルに発展する可能性もある修繕費問題もあります。
今回は、入居者が解約を申し出たときの解約手続きの流れと修繕費の負担など入居者が解約するときにオーナーが注意すべきことを解説します。
解約手続きの流れ
まず、解約手続きの流れを理解しておきましょう。
解約の連絡が入る
入居者からの解約通告は、契約内容にもよりますが、一般的に解約希望日の1～2ヶ月前に行われます。
基本的に、入居者から不動産会社など賃貸管理会社に連絡が入り、賃貸管理会社からオーナーに連絡が入るという流れになります。
家賃の清算
月の途中で解約する場合は、その月の家賃を計算する必要があります。
賃貸物件によって清算方法は異なりますが、1日ごとに計算する日割り計算や1ヶ月分請求する月割り、半月分をベースにして半月割り計算の3種類があります。
一般的には、日割り計算で処理されます。
入居者の募集
入居者が解約して退去することが決まれば、なるべく早く次の入居者を募集することが大切です。
空室期間が長いと、それだけ収入が減ってしまいます。
募集のタイミングなどは、賃貸管理会社と相談して決めると良いでしょう。
退去時の立ち会い
入居者が退去するときは、室内の状態を確認するためにオーナーもしくは賃貸管理会社などが立ち会う必要があります。
入居者とオーナーもしくは賃貸管理会社双方で、室内の状態を確認しておかないと後の原状回復を行うときに修繕費の支払いなどでトラブルになる可能性があります。
清掃・リフォーム
入居者が退去した後は、部屋の清掃・リフォームを行います。
リフォームは、2～3週間程度の時間がかかるので、新たな入居者が入れるのは入居者が退去してから半月後以降が目安になります。
敷金の清算
入居中に何かあったときのために預かっていた敷金を清算して入居者の口座に振り込みます。
敷金は、主に家賃滞納や入居者が部屋を汚損した場合の修繕費に充てられます。
修繕費はどちらが負担する？
入居者が退去するときに修繕費を入居者とオーナーのどちらが払うかということで、トラブルになることが多いといわれています。
そのため、1998年に国土交通省が主導し策定されたガイドラインや条例によって双方の負担範囲が明確化されました。それによって、修繕費は、「建物の価値が減少した理由」を整理することでどちらが負担するかを判断するというのが基本的な考え方となりました。
わかりやすくいうと、建物をグレードアップする費用や経年劣化などによる建物の価値が減少することに対する修繕費はオーナーが負担し、入居者は、不注意や故意によって賃貸物件を破損した場合に負担するということです。
例えば、フローリングの色落ちやワックスがけなどは、維持管理としてオーナー負担となることが多く、食べ物や飲み物をこぼしたことでできたシミ、カビの発生などは手入れ不足として入居者の負担となります。
また、少し意外ですが、家具を設置したことによる凹みは、仕方がないものと判断されるので、オーナー側の負担となります。
他にも、地震などの災害で破損したガラスは入居者の責任ではないでオーナー負担となりますが、飼っているペットによる破損の場合は、入居者の責任となります。
しかし、これらは、あくまでも一般的なものなので、個々の事例によっては、オーナー負担となる場合でも状況によって入居者負担となることもあり、ケースバイケースとなることも念頭に置いておくことが大切です。
解約し忘れた光熱費はどうする？
入居者が退去するときに、電気代などの解約を忘れて、後に請求書が送られてくるというケースもあります。
この場合は、光熱費の契約をしている人に支払い義務があるので、元の入居者が支払う必要があります。
新たな入居者がすでに住んでいて、知らずに電気を使ってトラブルになるということもありますが、この場合でも基本的にはオーナーが電気代を負担する必要はありません。
トラブルにならないようにするためには
入居者が解約を申し出ると、解約手続きに手間がかかることもあります。
また、住んでいた状況によっては、トラブルに発展することもあるでしょう。そんなときに、オーナーが解決に奔走すると多大な手間暇やお金がかかることも。
しかし、賃貸管理会社を間に入れると、退去時の手続きや新たな入居者募集、トラブルになったときの解決まで行ってくれるので、オーナーは安心して賃貸経営を行うことができます。
入居者が退去するときにおこる煩雑な作業やトラブルを軽減させるためにも、賃貸管理会社への委託も検討してみると良いのではないでしょうか。
（画像は写真ACより）
© crasco
