以前は、潤沢な資金がないとできないと考えられていた不動産投資ですが、今ではサラリーマンや20代の方でも運用できるようになってきました。

ハードルが低くなった不動産投資ですが、やはり始める前に抑えておきたい注意点もあります。

今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい5つの注意点について解説します。

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産に投資することで利益を上げることをいいます。

簡単にいうと、購入したアパートやマンションの物件を貸して賃貸収入を得ることや購入した物件を購入価格よりも値上がりしたタイミングで売却し売却益を上げることです。

不動産投資と聞くと、土地の購入やマンション、アパートの賃貸を思い浮かべますが、他にも戸建て、駐車場、コインランドリーの経営などもあり、それぞれメリット・デメリットがあります。

また、不動産投資は、投資する人の職業や年収、投資対象物件によって金融機関からの融資額が変わるので、まとまった資金がなくても始められる場合もあります。不動産投資は、老後の年金対策として注目されており、20代・30代で始める方も増えています。

誰でも手軽に行えるようになった不動産投資ですが、始める前に注意すべきことがあります。では、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

ー不動産取得および物件運営に関する費用を理解する
不動産投資の初期費用はほとんどかからないといわれていますが、これは、金融機関から借り入れを行って物件を入手し、返済は家賃収入を当てることを想定しているからです。

金融機関は物件そのものを審査するため、資産がなくても審査が通れば投資を始めることはできますが、物件の購入額以外にも初期費用が必要になります。

例を挙げると、不動産取得および運営に関して不動産登記費用や各種税金、ローン事務手数料などですが、これは物件価格の8％～10％程度が一般的です。

また、購入した物件にリフォームを行うのであれば、その費用も必要となります。このように不動産を取得して運営しようとする場合は、物件購入の金額以外にも、さまざまな費用がかかることを理解しておきましょう。

ー税金の仕組みを知る
不動産投資をすれば節税対策ができるとされています。確かに相続税に関しては、現金で相続するよりも税額の計算根拠となる評価額が減るので節税効果が期待できます。

しかし、所得税で節税するためには、不動産所得が赤字にならなければ効果を得ることはできません。

また、不動産を取得すると税金がかかります。具体的には、不動産取得税や固定資産税、所得税、登録免許税、印紙税、住民税などです。

また、都市計画税や個人事業税のような税金は課税対象になる人とならない人がいます。そのため、自分がどの税金を支払わなければならないのか、どれくらい節税できるのかを確認しておくことが大切です。

ー保険への加入
近年、日本の災害は規模が大きくなり被害もそれに比例して甚大になる傾向があります。

いつ起こるか予測不能のため対策を講じるのは難しいですが、地震保険や火災保険に入ることで、リスクを減らすことができます。

地震保険や火災保険に加入しておけば、自然災害によって建物に被害が生じた場合でも、ある程度保険で賄うことが可能です。ただし、地震で火災が発生した場合は、地震保険に入っておかなければ補償の対象にならないなどの制約があるので、事前に契約内容を確認しておきましょう。

また、金融機関の融資を受けるときは、団体信用生命保険に加入することで万が一のことがあっても借入金の返済が免除され、家族に不動産を残すことができます。

ー表面利回りに惑わされない
表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割って100をかけたパーセント（％）で表します。

投資物件を紹介するときは、一般的に表面利回りが使用されますが、この表面利回りには、物件を購入・維持するために必要な経費が計算されていないため、実利的な利回りとは異なります。

例えば、購入金額と購入時の経費が同額の2つの物件があったとします。この場合、家賃収入の高い方が利益が大きいと思われますが、修繕費や管理費、固定資産税などが高いと家賃が高くても利回りが低くなります。

このように、家賃収入が多くても経費が大きいと手元に残る利益が少なくなるので、表面利回りだけで不動産を探すことは避けた方が良いでしょう。

ー不動産会社選びは重要
不動産投資を始めようと考えたら、ほとんどの方が最初にコンタクトを取るのは不動産会社です。

不動産会社の中には、メリットばかりでリスクの説明をせずに契約をさせようとするところもあります。しかし、不動産投資には、災害や金利変動、空室、流動性などのリスクがあります。

メリットだけでなく、これらのリスクを納得できるまで説明してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。投資用不動産を選ぶときは、信用できる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産投資で失敗しないためにはどのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

ー不動産知識を身につける
不動産投資で失敗しないためには、「不動産投資の本を読む」、「セミナーに参加する」などの方法で不動産についての知識を身につけることが大切です。

例えば、不動産投資初心者向けの本を何冊か読めば、基本的な知識を身つけることができますが、中には大きな借金をして成功した事例が多く書かれている本もあります。しかし、無理な借金はリスクが大きいので、本の全てを鵜呑みにしないようにすることも大切です。

不動産投資セミナーは、専門家からレクチャーしてもらえるので、不動産投資のメリット・デメリットを含めて多くの知識を得ることができます。しかし、セミナー会社の中には、強引に契約を迫るところもあるので、運営会社の実績などを調べてから参加するようにしましょう。

ーリスクの意識が必要
不動産の場合は、空室や建物の老朽化、入居者のトラブル、金利の上昇、災害などのリスクがあります。

他にも、不動産投資を行うと不動産会社や賃貸管理会社、建物管理会社などと付き合うことになりますが、これらの業者が倒産することもあります。

また、投資は必ず利益が出るとは限りません。状況によっては損をすることもあります。これらのリスクがあることを理解して投資を行うことが大切です。

（画像は写真ACより）