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三鬼商事株式会社は8日、2020年9月分の全国主要都市におけるオフィスマーケットデータをまとめたレポートの公開を開始しました。東京ビジネス地区のほか、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡のオフィス市況をみることができます。

この調査における「東京ビジネス地区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区からなる都心5区を指し、調査対象のビルは同地区内にある基準階面積100坪以上の主要貸事務所となっています。また、用語の定義は下記の通りです。

・調査用語定義
新築ビル：調査月を含め過去12カ月間に竣工したビル
既存ビル：調査月の12カ月前までに竣工したビル

・対象ビル棟数
新築ビル：29棟
既存ビル：2,577棟
合計：2,606棟

今回の調査対象となった東京ビジネス地区のオフィスビルは、新築ビルが29棟、既存ビルが2,577棟で、全体を合計すると2,606棟でした。

・空室率動向
平均：3.43％（前月比＋0.36ポイント、前年同月比＋1.79ポイント）
新築ビル：2.31％（前月比－0.15ポイント、前年同月比－3.88ポイント）
既存ビル：3.47％（前月比＋0.38ポイント、前年同月比＋1.91ポイント）

2020年9月における東京ビジネス地区のオフィスビル空室率は、全体平均が3.43％で、前月より0.36ポイント、前年同月より1.79ポイント上昇していました。長く続いた1％台のごく低い空室率から、2020年2月の1.49％を底に悪化傾向へと転じ、7月には2％台、8月に3％台となって、9月はさらに3％台半ばまで上がってきています。

9月は大型空室の募集開始や、オフィス集約に伴う解約などが発生、これらの影響から東京ビジネス地区全体で、1カ月間に約29,000坪の空室面積が発生、7カ月連続の空室率上昇になったと報告されました。

一方、新築ビルの空室率は2.31％で、前月より0.15ポイント、前年同月比では3.88ポイントの低下となっています。小規模ながら成約の動きがみられ、空室率の低下につながりました。新築ビルの直近空室率は、2～2.5％付近で上下変動を繰り返しています。

既存ビルの空室率は3.47％で、前月より0.38ポイント、前年同月より1.91ポイント上昇しました。成約にいたるケースは小規模で、大型空室の募集開始や解約が発生したことから、全体の空室率が押し上げられています。

1.5％を下回った2019年末～2020年初を底として、空室率が上昇傾向に転じ、6月以降はややペースを上げて悪化傾向が記録されるものとなりました。

・募集賃料動向
平均：月額坪あたり22,733円（前月比－89円、前年同月比＋878円）
新築ビル：月額坪あたり32,923円（前月比－312円、前年同月比＋2,683円）
既存ビル：月額坪あたり22,515円（前月比－73円、前年同月比＋914円）

2020年9月における東京ビジネス地区の平均募集賃料は、共益費別で月額坪あたり22,733円となり、前月より89円、率にして0.39％下落しました。前年同月比では878円、率にして4.02％の上昇を保っていますが、賃料上昇傾向にも歯止めがかかり、やや下落の兆しがみられてきています。

新築ビルにおいても、月額坪あたり32,923円で、前月より312円の下落となりました。前年同月比では2,683円の上昇と、なお高水準の賃料になっていますが、緩やかな上昇傾向を続けてきた動向から、変化が生じつつあります。

既存ビルは月額坪あたり22,515円で、前月より73円下落、前年同月比では914円の上昇でした。9月は全体平均、既存ビル・新築ビルのいずれも前月比でマイナスとなり、空室率の上昇や新型コロナウイルスの影響など、先行き不透明感を背景とした市況の悪化傾向が目立ってきていました。

・地区別市況
【空室率】
千代田区：2.38％（前月比＋0.38ポイント、前年同月比＋1.10ポイント）
中央区：3.11％（前月比＋0.43ポイント、前年同月比＋1.76ポイント）
港区：4.33％（前月比＋0.41ポイント、前年同月比＋2.22ポイント）
新宿区：3.41％（前月比＋0.25ポイント、前年同月比＋1.52ポイント）
渋谷区：4.48％（前月比＋0.17ポイント、前年同月比＋2.97ポイント）

【賃料】
千代田区：月額坪あたり24,213円（前月比－134円、前年同月比＋259円）
中央区：月額坪あたり20,260円（前月比－51円、前年同月比＋222円）
港区：月額坪あたり23,232円（前月比－127円、前年同月比＋1,397円）
新宿区：月額坪あたり20,451円（前月比－15円、前年同月比＋888円）
渋谷区：月額坪あたり24,813円（前月比－91円、前年同月比＋206円）

2020年9月の動向を区別に分析すると、空室率は全ての区で前月比、前年同月比とも悪化を記録、最も低い千代田区で2.38％、最も高い渋谷区では4.48％でした。

前月からの上昇幅では中央区が最も大きく、0.43ポイントの上昇で3.11％になっています。また前年同月と比較した上昇幅では、港区が2.22ポイントと唯一2ポイントを超える上昇になり、4.33％となっていました。

平均賃料については、こちらも全ての区の傾向が同一となり、前月比で下落、前年同月比では上昇を維持という結果でした。最も高いのは渋谷区の月額坪あたり24,813円で、前月に比べると91円下落し、5カ月連続のマイナス、2カ月連続の25,000円アンダーとなっています。

前月からの変化では、千代田区が134円の下落で最も大きなマイナス幅となり、月額坪あたり24,213円になっていました。港区はこれに次ぐ127円の下落ですが、前年同月比では1,397円の上昇と、他のエリアに比べ大幅上昇を維持しています。

ピックアップニュースは以上になります。
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今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2020年10月号」公開資料より）


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三鬼商事株式会社　オフィスマーケットデータ　東京ビジネス地区
https://www.e-miki.com/market/tokyo/index.html