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公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は2月28日、首都圏の中古マンション、中古戸建住宅の東日本レインズにおける成約・新規登録物件について、建築後の経過年数からみた2019年の市場動向をまとめ、データとして発表しました。

・平均築年数
【成約】
中古マンション：21.64年（前年比＋0.64年）
中古戸建住宅：21.38年（前年比＋0.27年）

【新規登録】
中古マンション：25.84年（前年比＋1.26年）
中古戸建住宅：22.71年（前年比＋0.48年）

まず物件の平均築年数をみると、成約した中古マンションは21.64年で、前年より0.64年経年化が進み、中古戸建住宅も21.38年で0.27年の増加となりました。新規登録物件では、それぞれ前年比での延び幅が2倍近くなり、中古マンションで1.26年増の25.84年、中古戸建住宅では0.48年増の22.71年でした。

また、成約物件と新規登録物件の平均築年数における乖離は、中古マンション、中古戸建住宅とも拡大傾向で、とくに中古マンションは4年連続の拡大になっています。

・築年帯別構成比率
【成約・中古マンション】
築0～5年：9.1％（前年比－0.2ポイント）
築6～10年：14.1％（前年比－1.9ポイント）
築11～15年：17.5％（前年比－0.1ポイント）
築16～20年：14.3％（前年比＋0.4ポイント）
築21～25年：10.6％（前年比＋1.1ポイント）
築26～30年：7.7％（前年比－0.7ポイント）
築31年～：26.6％（前年比＋1.3ポイント）

【新規登録・中古マンション】
築0～5年：7.3％（前年比－0.1ポイント）
築6～10年：8.3％（前年比－2.6ポイント）
築11～15年：12.6％（前年比－0.6ポイント）
築16～20年：10.4％（前年比－0.5ポイント）
築21～25年：10.7％（前年比＋0.6ポイント）
築26～30年：10.8％（前年比－1.2ポイント）
築31年～：39.8％（前年比＋4.3ポイント）

【成約・中古戸建住宅】
築0～5年：8.4％（前年比－1.2ポイント）
築6～10年：13.5％（前年比＋0.8ポイント）
築11～15年：14.2％（前年比－0.8ポイント）
築16～20年：15.5％（前年比＋1.1ポイント）
築21～25年：15.2％（前年比＋0.3ポイント）
築26～30年：11.3％（前年比－0.6ポイント）
築31年～：21.9％（前年比＋0.4ポイント）

【新規登録・中古戸建住宅】
築0～5年：9.6％（前年比＋0.4ポイント）
築6～10年：11.2％（前年比－0.6ポイント）
築11～15年：13.2％（前年比－0.6ポイント）
築16～20年：13.0％（前年比－0.5ポイント）
築21～25年：13.8％（前年比－0.5ポイント）
築26～30年：12.0％（前年比－0.1ポイント）
築31年～：27.2％（前年比＋2.0ポイント）

築年帯別の構成比率をそれぞれ分析すると、中古マンションの成約物件では、築31年以上の比率が前年より1.3ポイントアップし、上昇幅、比率とも最大の26.6％となりました。築16～20年、築21～25年物件の比率も上昇しています。減少は築6～10年物件で最大幅を記録、1.9ポイントのマイナスになっていますが、こちらは登録件数の減少によるところが大きいと考えられます。

中古マンションの新規登録物件は、築31年以上の物件が占める割合が圧倒的に増加、前年より4.3ポイント増え、39.8％と約4割にまで上昇していました。経年化が顕著に進んでいます。帯域ごとで新規登録と成約の構成比率を比較すると、築20年以下ではいずれも成約物件のそれが上回っており、需要の高さがうかがわれました。

既存戸建住宅の成約物件における前年との構成比率の変化は比較的小幅で、大きな変化はみられていません。最も多いのは築31年以上の21.9％です。次いで多い築16～20年は、前年より1.1ポイントアップで最大増加幅の帯域になっており、比率は15.5％でした。

既存戸建の新規登録物件では、築5年以下が前年比で微増したほか、築31年以上が2.0ポイントの増加となる27.2％になり、最も多い構成比率となっています。それ以外の帯域は全体における比率でいずれも前年比微減になっていました。中古マンションに比べると、経年化の進行は緩やかです。築6～25年の帯域では、成約物件の構成比率が新規登録物件のそれを上回り、需要が高いものとなっていました。

・対新規登録成約率
【中古マンション】
築0～5年：23.3％（前年比＋0.3ポイント）
築6～10年：31.9％（前年比＋5.1ポイント）
築11～15年：26.1％（前年比＋1.7ポイント）
築16～20年：25.8％（前年比＋2.5ポイント）
築21～25年：18.6％（前年比＋1.3ポイント）
築26～30年：13.5％（前年比＋0.8ポイント）
築31年～：12.6％（前年比－0.4ポイント）

【中古戸建住宅】
築0～5年：16.4％（前年比－3.9ポイント）
築6～10年：22.5％（前年比＋1.3ポイント）
築11～15年：20.1％（前年比－1.1ポイント）
築16～20年：22.3％（前年比＋1.5ポイント）
築21～25年：20.7％（前年比＋0.3ポイント）
築26～30年：17.5％（前年比－1.7ポイント）
築31年～：15.1％（前年比－1.6ポイント）

新規登録に対する成約率を分析すると、中古マンションでは築31年以上物件の微減を除き、全帯域が前年比で上昇していました。とくに築6～10年物件では5.1ポイントと大幅にアップし、31.9％を記録しています。

一方、中古戸建住宅になると築6～10年、築16～20年が前年比で上昇、築21～25年が微増し、それ以外は下落していました。築年数の違いによる成約率の幅は中古マンションに比べて小さく、1.5～2割強の幅に収まっています。

・取引価格
【中古マンション成約価格】
築0～5年：5,619万円
築6～10年：4,885万円
築11～15年：4,391万円
築16～20年：3,941万円
築21～25年：2,846万円
築26～30年：1,787万円
築31年～：1,835万円

【中古マンション新規登録価格】
築0～5年：6,179万円
築6～10年：4,860万円
築11～15年：4,344万円
築16～20年：4,331万円
築21～25年：3,190万円
築26～30年：2,049万円
築31年～：2,264万円

【中古戸建住宅成約価格】
築0～5年：4,171万円
築6～10年：3,984万円
築11～15年：3,745万円
築16～20年：3,485万円
築21～25年：3,023万円
築26～30年：2,453万円
築31年～：2,062万円

【中古戸建住宅新規登録価格】
築0～5年：4,918万円
築6～10年：4,564万円
築11～15年：4,514万円
築16～20年：4,144万円
築21～25年：3,993万円
築26～30年：3,667万円
築31年～：2,826万円

中古マンションの成約物件にみる平均取引価格は、築5年以内で5,000万円台、築6～15年になると4,000万円台、築16～20年で3,000万円台、築21～25年で2,000万円台、築25年超で1,000万円台となっていました。

新規登録では築5年以内が6,179万円と、成約価格との差が大きくなっています。また、築31年以上の場合も2,264万円で、他に比べると開きが大きい結果でした。

中古戸建住宅の場合、中古マンションに比べて価格差が小さく、築5年以内で4,000万円台、築6年以降は4,000万円を切って3,000万円台に突入し、築21～25年まで3,000万円台の成約価格で推移しています。築25年超は2,000万円台でした。

中古戸建住宅の新規登録価格は、築5年以内もわずかながら5,000万円を下回り、4,918万円で4,000万円台、築20年まで4,000万円台でした。築21～30年で3,000万円台、築30年超で2,000万円台の2,826万円になっています。成約価格と登録価格の差としては、築26～30年が他に比べて大きくみられました。

なお面積については、中古マンションの全築年数帯で成約物件が新規登録物件を上回っています。中古戸建住宅の土地・建物面積は成約、新規登録とも、年数が増すにつれ規模が大きくなる傾向がみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は東日本レインズ「築年数からみた首都圏不動産流通市場（2019年）」公開資料より）


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