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三幸エステート株式会社は13日、月ごとに発表している最新市況をまとめたオフィスマーケットデータ、およびレポートを更新しました。2020年1月分の資料をまとめたもので、東京都心5区大規模ビルをはじめ、大阪市大規模ビル、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市と、全国主要都市のオフィス市況をみることができます。

・調査用語定義
東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で契約後すぐに入居可能な物件面積の合計
募集面積：各統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

この調査における定義は上記のようになり、1994年1月1日が統計開始日となっています。

・主要経済指標見通し
2019年10～12月期実質GDP成長率：年率－4.4％

【実質GDP成長率】
2019年度予測：0.8％
2020年度予測：0.6％
2021年度予測：0.8％

【失業率】
2019年度予測：2.4％
2020年度予測：2.5％
2021年度予測：2.5％

オフィス市況に大きな影響を与える主要な経済指標の動向としては、17日にも発表予定の2019年10～12月期における実質GDP成長率は、年率－4.4％と、5四半期ぶりのマイナス成長になると見込まれています。

背景には、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動と実質所得の低下、台風19号の影響を中心に災害影響による国内需要の冷え込みがあり、さらに海外経済の減速、さらなる先行き不透明化から輸出が低迷していることが挙げられます。

株式会社ニッセイ基礎研究所によると、今後の実質GDP成長率は、2019年度が通年で0.8％になり、2020年度はややダウンして0.6％、2021年度で持ち直し、0.8％を回復すると予想されました。

オフィスニーズと直結する失業率については、2019年12月の完全失業率が前月比横ばいの2.2％となり、有効求人倍率も前月と同値、先行指標とされる新規求人倍率が前月比で0.11ポイント上昇する結果になっていました。なお低い水準の失業率で、労働需給は引き締まった状態にあります。

今後の失業率推移も、2019年度が2.4％、2020年度に微増して2.5％、2021年度はそのまま横ばいの2.5％と予測されています。現時点で大きな変化は見込まれず、安定した低位での動きになると考えられました。

・東京都心5区大規模ビルの空室動向
空室率：0.48％（前月比－0.11ポイント）
現空面積：33,582坪（前月比－6,249坪）

2020年1月の東京都心5区大規模ビルにおけるオフィス空室率は、前月より0.11ポイント低下し、0.48％となりました。3カ月連続のマイナスになったほか、ついに0.5％台を割り込み、統計開始以来の最低値を更新しています。

大規模ビルが満室稼働で竣工を迎えたほか、築浅ビルを中心に空室床の解消が進み、全体の空室率を押し下げるものとなりました。寄せられるオフィスニーズは依然底堅く、建築中ビルの内定も順調、全体に高い内定率となっています。よって、空室率は当面ごく低水準での推移になるとみられ、品薄感がますます強まると予想されました。

現空面積も前月より6,249坪減少し、2カ月連続の3万坪台、33,582坪となっています。

・東京都心5区大規模ビルの募集動向
募集賃料：月額坪あたり31,733円（前月比＋440円）
募集面積：285,191坪（前月比＋79,438坪）

2020年1月の東京都心5区大規模ビルにおける募集賃料は、共益費込みの平均で、月額坪あたり31,733円と、前月より440円上昇していました。緩やかな上昇を6カ月連続で記録したほか、今期はやや上昇幅も大きめになっています。

逼迫した需給バランスから、新築や築浅のビルだけでなく、一定以上の経年化ビルでも賃料条件を引き上げる強気な動きが顕著になっており、これによって全体の平均募集賃料が上昇したとみられました。

建築中ビルでの供給増加により、募集面積は前月より79,438坪増え、285,191坪となっています。久々のまとまった増加ですが、旺盛なニーズがあるため、これも近く吸収・消化されていくとみられます。

・成約面積における建築中ビル割合
2010年：約12％
2011年：約20％
2012年：約18％
2013年：8.5％
2014年：約20％
2015年：15％
2016年：約24％
2017年：約28％
2018年：約31％
2019年：42％

成約面積に占める建築中ビルの割合は、過去10年を振り返ると、2010年に1割強であったところ、2011年・2012年は2割前後に増加、2013年では8.5％にまで減少していました。しかし、それ以降は2015年の15％を挟み、増加する傾向がみられています。2019年には、ついに42％を占めるまでになりました。

2023年竣工予定のビルでも、募集活動を本格化する動きがみられるなど、ニーズが建築中ビルへとしみ出す傾向が強まっており、今後はさらに、この成約面積における建築中ビルの占める割合が高まっていく可能性もあると指摘されました。

背景には既存ビルでの深刻な募集物件不足があり、既存ビルではまとまった面積の確保が難しくなってきています。よって、本社移転などの大型移転の場合、建築中ビルしか候補先にできない事態が生まれつつあります。

また、働き方改革を受けたオフィス環境の見直し、刷新でも、分散したオフィスの集約が図られていることから、まとまった面積のある募集床へのニーズは堅調で、むしろ今後さらに高まる可能性もあるとみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 東京都心5区大規模ビル 2020年2月号」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート」資料提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/202002