日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。
今回ピックアップするニュースはこちら！

世界最大の事業用不動産サービス会社であり、投資顧問会社でもある米・ロサンゼルスを拠点とするCBREグループの日本法人、シービーアールイー株式会社は13日、2019年第4四半期および2019年通年の投資市場動向と、第66回の「不動産投資に関するアンケート・期待利回り」の結果をとりまとめた資料を公開しました。

世界と日本の投資市場に関する最新動向をつかむことができるほか、市場の投資家意欲やトレンド情報について知ることができます。

アンケート調査については、2019年12月3日～12月20日の期間、アレンジャーやシニアレンダー、メザニンレンダー、デベロッパー・不動産賃貸、アセットマネージャーエクイティ投資家、その他を対象に電子メールの送付を行って実施、150社153人へ依頼して、124社126人から有効回答を得たものとなっています。

・世界の事業用不動産投資
2019年第4四半期：3,260億ドル（前年同期比－0.5％）
2019年通年：1兆520億ドル（前年比－2.0％）

世界の事業用不動産投資額は、2019年第4四半期が3,260億ドルで、日本円にしておよそ35兆円、前年同期に比べると0.5％の減少となっていました。2019年通年の投資額も、前年に比べると2.0％減少し、1兆520億ドルになっています。

・世界の通年投資額地域別内訳
米州：5,690億ドル（前年比－2.0％）
EMEA：3,520億ドル（前年比－2.1％）
APAC：1,310億ドル（前年比－1.6％）

2019年通年の事業用不動産投資額について、地域別で分析すると、米州は5,690億ドル（約62兆円）で、前年より2.0％減少していました。欧州・中東・アフリカを指すEMEAでも前年より2.1％の減少となり、3,520億ドル（約38兆円）にとどまっています。

また、成長を続けてきたアジア太平洋地域のAPACも、1,310億ドル（約14兆円）で、前年より1.6％の減少となりました。全体にやや減衰傾向ともみられますが、企業買収による取得を除くと、投資額としては前年比で5％の増加になっています。世界的に債権利回りが低下し、ヘッジコストも低下する中、投資家の意欲は高く保たれているといえるでしょう。

とくに世界の投資額全体の約半分を占める米州への不動産投資には積極的な姿勢が報告されています。EMEAにおいては、やはり英国のEU離脱問題が響き、同国の通年投資額が前年比で19％の減少となったことが全体を押し下げました。これに対し、フランスとドイツでは、それぞれ前年比で12％、8％のまとまった増加が記録されており、いずれも過去最高の投資額となっています。

APACの通年における微減は、第4四半期における前年同期比27％減がマイナスの主因で、その背景には大型取引の減少と、香港のデモによる混乱が挙げられます。しかし1,310億ドルという投資額規模は、過去5年間の平均を上回る水準は維持しており、急速な減退とはなりませんでした。また下期でみると、オーストラリア、中国、韓国、日本の投資額は、前年同期に比べて増加しています。

・日本の事業用不動産投資
2019年第4四半期：1兆円（前年同期比＋4.7％）
2019年通年：3.5兆円（前年比＋7.7％）

2019年第4四半期における日本の事業用不動産投資額は、10億円以上の取引を対象に、土地取引とJ-REITのIPO時における取得物件は除いて集計した結果で1兆円となり、前年同期より4.7％増加していました。

2019年通年では3.5兆円となり、前年比で7.7％の増加と、さらにまとまった拡大基調となっています。主因は大型取引の増加にあり、2019年における300億円以上の取引は、件数で前年より25％増加、投資額でも前年比29％の上昇を記録しています。

・取引主体別動向
国内投資家（J-REIT）：前年比横ばい（38％）
国内投資家（その他）：前年比－13％
海外投資家：前年比＋88％

2019年の日本の事業用不動産投資について、投資主体別の投資額割合をみると、J-REITが38％と最も多くなっていました。投資額は、およそ前年比横ばいになります。その他の国内投資家は投資額が前年より13％減少、全体に占める割合も低下しました。投資額が大きく伸びたのは海外投資家で、前年に比べ88％もの増加となっています。

・投資家平均期待利回り
オフィス（大手町）：3.35％（前期比横ばい）
賃貸マンション（都心5区・ワンルーム）：4.10％（前期比横ばい）
賃貸マンション（東京城南／城西・3LDKファミリー向け）：4.25％（前期比横ばい）
商業施設（銀座中央通り）：3.30％（前期比－0.05ポイント）
ホテル（都心5区）：4.50％（前期比＋0.01ポイント）
物流施設（首都圏湾岸部・マルチテナント型）：4.30％（前期比横ばい）
国内太陽光発電：4.50％（前期比横ばい）
データセンター（東京近郊）：5.46％（前期比－0.08ポイント）

CBREが四半期ごとで実施している「不動産投資に関するアンケート」で明らかにされた2019年12月時点の期待利回りをみると、東京・大手町のオフィスは平均3.35％で、前回調査（前期）と同値での推移になっていました。なお、地方都市におけるオフィス期待利回りは、名古屋を除く5都市で前期より低下し、いずれの都市でも過去最低値を更新したと報告されています。

賃貸マンションについては、都心5区のワンルームで4.10％、東京城南・城西部におけるファミリー向けタイプで4.25％となり、どちらも前期比で横ばいでした。

銀座中央通りの商業施設は、前期よりさらに0.05ポイント低下し、3.30％とごく低い値になっています。調査開始以来の最低値にあたり、利回りの低下が目立っています。

これに対し、都心5区のホテルは、前期より0.01ポイントの上昇と、わずかながらアップし、平均で4.50％になりました。首都圏湾岸部のマルチテナント型をとる物流施設は、前期と同じ4.30％です。

国内の太陽光発電施設に関しては、4.50％の前期比横ばいで推移、東京近郊におけるデータセンターは、前期より0.08ポイント低下して、5.46％の期待利回りとなりました。

・CBRE短観指数
【オフィス】
不動産取引量：－16（前期比－1）
売買取引価格：＋24（前期比－3）
NOI：＋36（前期比＋3）
期待利回り：＋5（前期比－6）
金融機関の貸出態度：＋32（前期比－1）
投融資取り組みスタンス：＋23（前期比－6）

【物流施設】
不動産取引量：＋19（前期比＋5）
売買取引価格：＋36（前期比＋4）
賃料：＋34（前期比＋7）
空室率：＋8（前期比－2）
期待利回り：＋20（前期比横ばい）
金融機関の貸出態度：＋29（前期比横ばい）
投融資取り組みスタンス：＋36（前期比＋6）

CBREによる短観指数は、東京Aクラスビルのオフィスで、NOIが前期よりアップし、＋36の高水準となったものの、残る5項目では前期より悪化しました。期待利回りは6ポイント下がり、＋5になっています。また、指数値では不動産取引量が唯一マイナス水準の項目で、前期よりさらに1ポイント下がり、－16と減少傾向が顕著になりました。投融資の取り組みスタンスは、なお活発であるものの、前期よりはやや抑制的傾向が生じ、＋23となっています。

一方、物流施設においては、空室率が前期よりやや悪化、＋8の指数値になったものの、それ以外の6項目で、前期比横ばい、または改善傾向となりました。マイナス水準の項目はなく、投資意欲の堅調な状態が保たれています。中でも投融資の取り組みスタンスは「促進」の回答率が38％と高く、指数値で前期より6ポイントアップの＋36になりました。前述したオフィスとの姿勢の違いが明白に表れています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

シービーアールイー株式会社　プレスリリース
https://www.cbre.co.jp/

「不動産投資に関するアンケート・期待利回り」結果詳細案内ページ
https://www.cbre.co.jp/ja-jp/research-reports/201912