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国土交通省は18日、適正な賃貸住宅管理を促すべく、受託管理業者や家主、入居者のそれぞれを対象としたアンケート調査を実施、その結果をとりまとめて公開しました。管理業務契約の実態や、家主・入居者とのトラブル発生状況など、近年の動向をみることができます。

調査は、賃貸住宅管理業者向けのものを2019年7月5日～7月26日、郵送とインターネットアンケート方式の併用で11,538社を対象に行い、2,947社から有効回答を得ました。家主向けは2019年7月31日～8月2日の期間、インターネットアンケート方式で調査会社の全国モニターの該当者を対象に実施し、414人の有効回答を得ています。

また、入居者向けでは2019年7月31日～8月1日の期間、インターネットアンケート方式で調査会社の全国モニター該当者を対象とし、310人の有効回答を得たとされています。なお、「受託管理」とは、賃貸住宅のオーナーから委託を受けて賃貸住宅管理を行う形態を、「サブリース」とは、オーナーから賃貸住宅を借り上げて入居者に転貸する形態をいうと、それぞれ定義されました。

・業者の管理物件における事業形態
土地または販売業者の紹介・土地販売／建築請負／受託管理契約／建物管理：24.4％
建築請負／受託管理契約／建物管理：18.0％
賃貸住宅販売／受託管理契約／建物管理：27.8％
受託管理契約／建物管理：79.5％
その他：14.6％
無回答：2.7％

まず受託管理業者に、取り扱う管理物件でどのような事業形態をとっているか、件数の多いスタイルを上位3つまで選択してもらうと、最多は「受託管理契約と建物管理」の形態で79.5％にのぼっていました。次いで多いのは、これに「賃貸住宅販売」を加えた形態の27.8％で、約3割にみられます。

3位には「土地または販売業者の紹介・土地販売と建築請負、受託管理契約、建物管理」まであわせて行う形態が入り、こちらも約4分の1、24.4％となっていました。

・管理業務実施内容とその実施主体
【集金】
自社で受託・実施：78.9％
自社で受託し再委託：6.2％
グループ企業や提携先が受託：1.8％
受託先不明：4.7％

【家賃督促】
自社で受託・実施：78.8％
自社で受託し再委託：9.0％
グループ企業や提携先が受託：2.6％
受託先不明：1.0％

【契約更新】
自社で受託・実施：84.3％
自社で受託し再委託：0.9％
グループ企業や提携先が受託：1.0％
受託先不明：4.2％

【敷金精算／原状回復】
自社で受託・実施：86.6％
自社で受託し再委託：3.4％
グループ企業や提携先が受託：0.9％
受託先不明：0.8％

【苦情対応】
自社で受託・実施：89.1％
自社で受託し再委託：2.1％
グループ企業や提携先が受託：0.8％
受託先不明：0.3％

【清掃】
自社で受託・実施：38.9％
自社で受託し再委託：35.9％
グループ企業や提携先が受託：6.3％
受託先不明：5.6％

【維持管理／修繕】
自社で受託・実施：45.4％
自社で受託し再委託：30.1％
グループ企業や提携先が受託：6.6％
受託先不明：4.8％

【修繕積立金の管理】
自社で受託・実施：15.4％
自社で受託し再委託：1.4％
グループ企業や提携先が受託：1.6％
受託先不明：53.4％

【空室管理】
自社で受託・実施：82.9％
自社で受託し再委託：1.5％
グループ企業や提携先が受託：0.7％
受託先不明：3.7％

各具体的な管理業務について、実施状況を調査すると、業者が自社で受託し、実施も行っているものとしては「苦情管理」がトップの89.1％で、「敷金精算・原状回復」、「契約更新」、「空室管理」が続いて高い割合になり、いずれも8割を超えていました。

一方、日常の「清掃」業務は、自社で受託するも再委託で実施しているケースが35.9％と多く、直接自社が実施する38.9％とほぼ並んでいます。「維持管理・修繕（設備点検など）」も同様で、再委託するケースが30.1％にのぼりました。

また「修繕積立金の管理」については、管理業者の関与割合は低く、自社で受託・実施しているケースは15.4％にとどまり、実施しておらず受託先不明とする回答が過半の53.4％、無回答の28.1％とあわせると、8割を超えていました。

・受託管理物件で発生している対応困難なトラブル
借主間・近隣住民との間の苦情対応：52.3％
退去時の原状回復箇所や費用負担にかかる家主・借主との協議：41.9％
借主に対する家賃督促：32.5％
修繕箇所や費用負担にかかる家主・借主との協議：31.0％
物件が期限までに明け渡されない：18.9％
契約更新時の借主との家賃増額にかかる協議：18.8％
家主との家賃見直しなど条件変更協議：12.8％
更新時の借主との契約更新料・事務手数料増額にかかる協議：7.8％

管理している賃貸住宅で発生している対応困難なトラブルとしては「借主間、近隣住民との間の苦情対応」が最も多く過半の52.3％で、次いで「退去時の原状回復箇所やその費用負担にかかる家主・借主との協議」の41.9％となりました。

これに「借主に対する家賃督促」と「修繕箇所やその費用負担にかかる家主・借主との協議」がそれぞれ3割程度で続いています。

・サブリースの事業形態
土地または販売業者の紹介・土地販売／建築請負／サブリース契約／建物管理：16.4％
建築請負／サブリース契約／建物管理：20.1％
賃貸住宅販売／サブリース契約／建物管理：20.9％
サブリース契約／建物管理：73.3％
その他：13.1％

サブリース業者の物件における事業形態では、「サブリース契約と建物管理」のかたちをとるケースが圧倒的に多く、73.3％となっていました。これに「賃貸住宅販売」を加えた形態、「建築請負」を加えた形態をとる場合が、それぞれ2割程度です。

また、サブリース業者が行っている管理業務としては、一般の受託管理業者同様、「苦情対応」と「敷金精算・原状回復」が自社で受託、実施している割合がとくに高く、約8割にのぼり、「集金」、「空室管理」、「契約更新」も4分の3超となっていました。

一方で「清掃」や「維持管理・修繕（設備点検など）」は、自社で受託するも再委託するケースが多く、それぞれ36.1％、27.5％が該当しました。「修繕積立金の管理」についても、サブリース業者が関与するケースは受託管理業者に比べるとやや高いものの、23.1％にとどまり、受託先不明の回答が48.1％、無回答の22.5％とあわせれば、7割超になっています。

・サブリース契約に関する説明
【将来家賃変動の条件】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：34.3％
自社実務経験者が説明：20.0％
説明者は定めていないが説明：7.2％
自社以外で説明：1.4％
説明せず：3.9％
無回答：33.3％

【サブリース業者が賃料減額を請求可能なこと】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：32.5％
自社実務経験者が説明：18.5％
説明者は定めていないが説明：7.3％
自社以外で説明：1.4％
説明せず：4.4％
無回答：36.0％

【賃料固定期間・改定時期】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：34.3％
自社実務経験者が説明：19.0％
説明者は定めていないが説明：7.0％
自社以外で説明：1.8％
説明せず：3.4％
無回答：34.4％

【事業・収支計画】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：24.0％
自社実務経験者が説明：15.8％
説明者は定めていないが説明：7.2％
自社以外で説明：2.8％
説明せず：9.8％
無回答：40.5％

【空室リスク】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：30.3％
自社実務経験者が説明：19.0％
説明者は定めていないが説明：7.2％
自社以外で説明：1.7％
説明せず：5.8％
無回答：36.1％

【金利上昇リスク】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：18.9％
自社実務経験者が説明：14.6％
説明者は定めていないが説明：6.7％
自社以外で説明：2.5％
説明せず：14.5％
無回答：42.8％

【周辺家賃相場】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：31.3％
自社実務経験者が説明：20.0％
説明者は定めていないが説明：8.7％
自社以外で説明：2.1％
説明せず：3.9％
無回答：34.2％

【大規模修繕計画の必要性】
自社賃貸不動産経営管理士が説明：22.7％
自社実務経験者が説明：16.7％
説明者は定めていないが説明：6.1％
自社以外で説明：3.0％
説明せず：10.2％
無回答：41.3％

サブリース業者が家主とのサブリース契約締結にあたり、行っている説明の状況としては、全体に無回答が4割程度を占め、不透明な傾向がみられました。自社の賃貸不動産経営管理士や実務経験者がきちんと説明しているものとしては、「将来の家賃変動条件」、「賃料の固定期間・改定時期」、「周辺の家賃相場」が多く、これら項目は過半になっています。

一方、「事業・収支計画」や「金利上昇のリスク」、「大規模修繕計画の必要性」などは、説明されているケースがやや少なく、「説明していない」との回答が1～1.5割程度を占めました。

・家主の資金調達方法
金融機関からの借入：33.7％
遺産相続・贈与：30.4％
預貯金、有価証券売却、退職金：23.6％
不動産売却：11.5％
その他：0.8％
金融機関以外からの借入：0.0％

家主に対する調査で、資金調達方法を尋ねると、最多回答は「金融機関からの借入」で、約3分の1の33.7％となり、次いで「遺産相続・贈与」の30.4％でした。「預貯金、有価証券売却代金、退職金」を充てる人も多く、23.6％にのぼっています。

・金融機関からの借入割合
すべて：15.5％
9割程度：16.9％
8割程度：17.6％
7割程度：18.7％
6割程度：7.2％
5割程度：10.4％
4割程度：1.4％
3割程度以下：12.2％

金融機関からの借入割合としては、物件購入価格の「7割程度」が最も多く18.7％で、「8割程度」、「9割程度」もこれに続く2割弱となりました。「すべて」という回答も15.5％にみられ、全体のおよそ4分の3は、6割程度以上を借入に頼っています。

・所有物件の管理方法
すべて業者委託：28.2％
入居者募集から契約までを業者に委託、それ以外も一部は業者に委託：25.9％
入居者募集から契約までを業者に委託、それ以外は自ら管理：25.5％
入居者募集は自ら実施、それ以外の管理は業者委託：1.5％
入居者募集は自ら実施、それ以外の管理も一部業者委託：0.4％
業者に任せずすべて自ら管理：18.5％

所有しているサブリース以外の賃貸住宅管理方法について尋ねた結果では、「業者に任せずすべて自ら管理」している人は18.5％と2割弱にとどまりました。一方、「すべて業者に委託している」ケースは28.2％にのぼっています。

また「入居者募集から契約までを業者に委託、それ以外の管理も一部は業者に委託」する人が25.9％、「入居者募集から契約までを業者に委託、それ以外の管理は自ら行っている」が25.5％となり、入居者募集から契約にかかる部分については、業者に委託するオーナーが8割近い結果となりました。

・管理業務の委託理由
契約更新・終了時のトラブルをなくしたい：52.2％
自身の賃貸契約・管理に関する専門知識不足：50.2％
建物トラブル発生時に適切に対応してほしい：44.3％
入居者トラブル発生時に第三者として調整してほしい：40.8％
細やかな入居者管理を行う時間的余裕がない：40.3％

管理業務を委託している理由としては、「契約更新・終了時のトラブルをなくしたいから」がトップの52.2％で、次いで「自分自身の賃貸契約や管理に関する専門知識が不足していると感じるから」の50.2％があがりました。

建物に関するトラブル処理や、入居者とのトラブル発生時における調整役に期待する声や、管理にかかる時間的余裕のなさも理由として多く、4割を超えています。

・受託管理業者とのトラブル
滞納家賃が発生し適切に入金されない：24.6％
賃料・敷金などが業者から入金されるまでに時間を要する：12.8％
賃料・敷金などが業者から入金されないことがある：9.5％
入居者からの修繕要望対応などに手間やお金がかかる：20.9％
入居者間・近隣住民とのトラブル対応が難しい：11.8％
管理業務内容に関する認識の相違：9.0％
とくにトラブルはない：44.5％

受託管理業者との間のトラブルでは、「とくにトラブルはない」という回答が44.5％で多くみられたものの、「滞納家賃が発生し適切に入金されない」ケースが24.6％となったほか、「入居者からの修繕など要望対応に手間やお金がかかる」が20.9％にのぼりました。

また、「賃料・敷金などが管理業者から入金されるまでに時間を要する」ケースや「入金されないことがある」というケースが合計すると、やはり2割を超えており、注意が必要と考えられます。

ほかに「管理業務の内容に関する認識が管理業者との間で異なっており、期待する対応がなされない」ケースも1割程度あり、さらに、業者からの報告がないままで管理状態が把握できていないケースや、内容・金額に関する協議がなされないまま勝手に修繕などが行われ費用請求されたといったケースの報告などがありました。

・サブリース契約選択理由
管理などの手間が大変：48.3％
安定的収入を得たい：47.5％
業者の提案に納得：26.3％
なるべく手間のかからないかたちにしたい：25.9％
少しでも手間を省きたい：23.6％

賃貸住宅経営で、サブリース契約を選択しているオーナーに、その理由を尋ねたところ、最多回答は「管理などの手間が大変だから」の48.3％で、次いで「安定的な収入を得たいと考えたから」の47.5％となりました。安定収入の魅力ももちろんですが、トップ2以外の理由でも手間をかけたくないと考える傾向が強く、手軽さを意識している人が多いと考えられます。

・サブリース業者とのトラブル内容
業者から十分な説明がないまま契約を求められた：22.8％
業者から契約途中での大幅な賃料減額など条件変更を求められた：15.8％
業者にサブリース契約の条件変更などを拒否された：11.2％
業者から想定していない修繕費用請求などを受けた：10.8％
入居者退去後の空室管理がずさん：7.7％
とくにトラブルはない：52.9％

サブリース業者との間で発生したトラブルとしては、「とくにない」人も52.9％と過半になったものの、収入や費用、契約内容の変更条件など「十分な説明がないまま契約を求められた」ケースが22.8％と最多になりました。

・入居者のトラブル経験
水漏れや設備故障など必要な修繕への対応に著しく時間がかかった：29.8％
入居者同士でのトラブル：23.4％
入居中に管理サービス水準が低下：14.9％
水漏れや設備故障など必要な修繕への対応がなされない：13.8％
退去時の原状回復に不必要と考えられる費用負担を求められた：13.8％

入居者が経験したトラブルでは、「水漏れや設備故障など修繕の必要性が発生した際、対応に著しく時間がかかった」という声が29.8％で最も多く、「対応してもらえなかった」の13.8％とあわせると4割を超えています。

また「入居者同士でのトラブルが発生した」ケースも23.4％と多く、その他では、退去時の原状回復に関する費用負担をめぐるトラブルや、管理サービス水準の低下トラブルが目立ちました。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
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（画像はプレスリリース添付資料より）


▼外部リンク

国土交通省　プレスリリース
http://www.mlit.go.jp/