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森ビル株式会社は17日、「2019年東京23区オフィスニーズに関する調査」の結果をとりまとめ、公開を開始しました。オフィス市場の需要動向を把握することを目的に、2003年から毎年実施されている調査で、主に東京23区を本社とする資本金上位の約1万社を対象としています。

今回の調査期間は2019年10月1日～10月31日で、森ビルのテナントを除く10,249社に依頼し、1,827社から有効回答を得ました。

・新規賃借予定
あり：27％（前年比横ばい）
なし：73％（前年比横ばい）

【新規賃借予定の面積内訳】
拡大：65％（320社）
変更なし：25％（121社）
縮小：10％（50社）

【新規賃借予定時期】
1年以内：29％（108社）
2年以内：22％（82社）
3年以内：17％（64社）
4年以降：9％（32社）
未定：23％（83社）

まず、オフィスの新規賃借予定について尋ねると、「予定あり」とした企業は491社、全体の27％でした。直近5年では徐々に増加していますが、今回は前年と同値になっています。新規賃借予定のある企業のうち、その面積については「拡大」予定が65％と多く、「変更なし」は25％、「縮小」は1割にとどまりました。

新規賃借の実施予定時期としては、「1年以内」が29％で最も多く、「2年以内」も22％で、1～2年以内に行う予定とした企業が過半になっていました。「未定」も23％と多いものの、比較的近い時期に新規賃借を行いたい意向があるようです。

・新規賃借実施理由
新部署設置、業容・人員拡大：44％（前年比＋8ポイント）
立地の良いビルに移りたい：28％（前年比－4ポイント）
1フロア面積が大きなビルに移りたい：27％（前年比横ばい）
賃料の安いビルに移りたい：19％（前年比横ばい）
設置グレードの高いビルに移りたい：18％（前年比－4ポイント）
耐震性の優れたビルに移りたい：18％（前年比－4ポイント）
優秀な人材を確保するため：16％
防災体制・バックアップ体制の優れたビルに移りたい：15％（前年比＋1ポイント）
セキュリティの優れたビルに移りたい：15％（前年比－7ポイント）
事務所の統合：14％（前年比＋7ポイント）
企業ステイタスの向上：12％（前年比－2ポイント）
入居中オフィスビルの建て替え：12％（前年比＋1ポイント）

新規賃借予定のある企業にその理由を尋ねたところ、「新部署設置、業容・人員拡大」が、前年から8ポイントもの増加で44％に達し、7年連続の1位をキープしただけでなく、過去10年で最大の回答割合になるなど、大きく伸びていました。積極的事業展開による新規賃借意向が強まっています。

2位は「立地の良いビルに移りたい」の28％で、前年より4ポイント低下しましたが、3年連続の2位で安定した高率を保っています。3位は「1フロア面積が大きなビルに移りたい」で、こちらも3年連続の3位、前年と同値の27％でした。

一方で、5位の「設備グレードの高いビルに移りたい」、「耐震性の優れたビルに移りたい」はいずれも前年より4ポイント減少し、順位もダウンしました。同率8位に沈んだ「セキュリティの優れたビルに移りたい」では、前年より7ポイントもの減少がみられています。これらの変化要因としては、優れたスペックを有するオフィスビルの供給と、そうした物件への企業移転は一定程度進行し、理由として上位に挙がらなくなってきていることがあると分析されました。

新たな動きとしては「事務所の統合」や「優秀な人材を確保するため」、「イノベーティブなオフィス環境づくりのため」といった回答がみられてきています。

・新規賃借希望エリア
日本橋：18％（前年比＋1ポイント）
大手町：15％（前年比－3ポイント）
丸の内：15％（前年比－3ポイント）
新宿：14％（前年比＋2ポイント）
神田・お茶の水：14％（前年比＋5ポイント）
八重洲：14％（前年比＋2ポイント）
虎ノ門：13％（前年比＋1ポイント）
六本木：13％（前年比＋3ポイント）
新橋：12％（前年比－1ポイント）
品川（駅周辺）：12％（前年比－2ポイント）
田町：11％（前年比＋1ポイント）
京橋：10％（前年比＋2ポイント）
浜松町：10％（前年比＋1ポイント）

新規賃借予定のある企業に、希望エリアはどこか複数回答可で選択してもらい、総数を100として指数化すると、1位は「日本橋」の18％、2位が「大手町」、「丸の内」の15％、4位に「新宿」、「神田・お茶の水」、「八重洲」の14％となりました。

上位でも「大手町」や「丸の内」はやや前年よりポイントを下げていますが、それ以外のエリアは上昇してきています。東京駅周辺や新橋・虎ノ門など、再開発の進展、駅は道路などの整備による交通利便性の向上、複合的な開発による職住遊近接型の街づくりといった、今後の大幅な魅力アップが期待される地域と、新規賃借希望エリアの上位地区は、およそ重なる傾向もみられました。

「丸の内・大手町」エリア、「日本橋・八重洲・京橋」エリア、「新橋・虎ノ門」エリア、「品川・田町・浜松町」エリア、「渋谷」エリアの5つは、2019年～2023年の5年間における大規模オフィスビル供給量全体の約7割を占める予想となっており、希望とも重なる新規供給で、順調な成約が進むと見込まれます。

・現在賃料と新規賃借妥当賃料
【現在の月額賃料】
1.0万円未満：5％（前年比－1ポイント）
1.0～1.5万円：17％（前年比－2ポイント）
1.5～2.0万円：25％（前年比＋1ポイント）
2.0～2.5万円：18％（前年比＋1ポイント）
2.5～3.0万円：13％（前年比横ばい）
3.0～3.5万円：9％（前年比横ばい）
3.5～4.0万円：5％（前年比横ばい）
4.0万円以上：8％（前年比＋1ポイント）

【新規賃借時の妥当月額賃料】
1.0万円未満：5％（前年比横ばい）
1.0～1.5万円：17％（前年比－1ポイント）
1.5～2.0万円：23％（前年比－3ポイント）
2.0～2.5万円：20％（前年比横ばい）
2.5～3.0万円：15％（前年比横ばい）
3.0～3.5万円：11％（前年比＋1ポイント）
3.5～4.0万円：5％（前年比＋2ポイント）
4.0万円以上：6％（前年比＋2ポイント）

賃料について、現在と新規賃借する場合に妥当と考える額を、月額坪あたり、共益費込みの価格で尋ねると、現在賃料では坪あたり「1.5～2.0万円」が最多の25％で、次いで「2.0～2.5万円」の18％、「1.0～1.5万円」の17％などとなりました。前年からの変化は小幅ですが、より安価な帯域が減少し、高額な賃料を負担しているケースが増えてきています。

新規賃借時に妥当と考える賃料も、最多は月額坪あたり「1.5～2.0万円」の23％ですが、前年に比べると3ポイント減少しており、2位の「2.0～2.5万円」が20％で差を縮めています。

2.5万円以上の高価格帯が占める割合は、2017年調査で29％だったところ、前年には32％、今回で37％と増加の一途をたどっており、賃料相場が上昇基調にあることをあらためて示す結果となりました。優れた物件が品薄となり、高騰していく賃料条件でも受け容れるオフィス拡張や移転の強いニーズがあるといえるでしょう。

・2019年における賃料改定状況
【賃料改定の有無】
あった：24％（345社）
現在交渉中：6％（87社）
なかった：70％（1,011社）

【改定後の賃料増減】
増額：93％（376社）（前年比＋2ポイント）
据え置き：3％（12社）（前年比－1ポイント）
減額：4％（16社）（前年比－1ポイント）

過去1年間で賃料改定があったかどうかを尋ねた問いでは、「あった」とした企業が全体の約4分の1、24％で、「現在交渉中」という企業も6％みられました。

賃料改定があった、または交渉中である3割の企業について、改定後の賃料がどうなっているかを問うと、「増額」と回答した企業が93％にのぼり、2007年の調査開始以来最大を記録しました。低い空室率と旺盛なニーズを背景に、賃料の上昇基調は当面続く見通しとなっています。

・オフィス環境づくりの支出は投資かコストか
投資：12％（前年比＋4ポイント）
どちらかというと投資：34％（前年比横ばい）
どちらでもない：16％（前年比－2ポイント）
どちらかというとコスト：32％（前年比－1ポイント）
コスト：6％（前年比横ばい）

オフィス環境づくりにかかる支出を必要な投資と考えるか、それともコストと考えるか尋ねると、「投資」とする企業が12％で前年より4ポイント増加、「どちらかというと投資」の企業とあわせると、約半数（46％）になっています。この値は年々増加しており、2015年調査時から比べると15ポイントのアップになりました。

・オフィス環境づくりの課題
社内コミュニケーションやコラボレーション強化：41％（2016年比＋4ポイント）
効率的なレイアウトによるコストダウン：39％（同－5ポイント）
社員への健康配慮：35％（同＋1ポイント）
人材能力開発の強化：26％（同＋10ポイント）
生産性向上による人件費抑制：23％（同－1ポイント）
多様な人材への配慮：20％（同＋8ポイント）
自社ビジョンや企業文化の空間への反映：13％（同＋1ポイント）
社外とのコラボレーションやオープンイノベーション：10％（同＋2ポイント）
外部顧客との新規接点創出の場づくり：8％（同－1ポイント）

さらにオフィス環境づくりにおける具体的な課題を複数回答可で尋ねたところ、「社内コミュニケーションやコラボレーションの強化」が41％でトップになり、2016年調査でトップだった「効率的なレイアウトによるコストダウン」は2位に転落、5ポイント低下して39％になっていました。

また、以下の回答では、「人材能力開発の強化」や「多様な人材への配慮」が、それぞれ10ポイント近い大幅アップをみせています。全体として、コスト意識ではなく、多様な人材の働きやすさや、個々人がよりその能力を発揮しやすく、能力開発強化につながる快適さ、チーム力醸成に寄与する魅力的な空間づくりのための投資として、オフィス環境の整備をとらえる向きが強まっているといえるでしょう。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリース添付資料より）


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