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株式会社オフィスビル総合研究所は6日、2019年第3四半期時点における「オフィスマーケット予測レポート全国主要都市版」を発表、データ資料の提供を開始しました。大阪市主要3区のほか、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市の各市場予測を閲覧することができます。

この予測レポートは、株式会社ニッセイ基礎研究所によるマクロ経済予測と、三幸エステート株式会社のマーケットデータをもとに、今後3年間の空室率や募集賃料を四半期単位で推計し、作成されているものです。

空室率予測モデルの変数には、GDP成長率、新規供給面積、現空面積が含まれており、賃料予測モデルは空室率予測モデルで得られる予想空室率の値と前期の募集賃料を用いて算出する自己回帰モデルとなっています。また、大阪主要3区版における調査定義は下記の通りです。

・調査定義
分析エリア：北区、中央区、西区
分析対象：1フロア面積50坪以上のオフィスビル
期間：2000年1月以降
予測期間：12四半期

・大阪市主要3区最新実績値
空室率：1.8％（前期比－0.2ポイント）
募集賃料：12,092円（前期比＋2.0％）
新規供給：400坪（前期比－100坪）
ネット・アブソープション：9,200坪（前期比－600坪）

大阪市の主要3区とされる北区、中央区、西区を対象とした2019年第3四半期時点のオフィスビル動向として、最新実績値をみると、空室率は前期より0.2ポイント低下し、1.8％と1％台になっていました。空室率の低下は2011年第3四半期の12.5％から、ほぼ連続的なマイナス基調でみられており、市場の品薄感が高まっています。

低い空室率から、緩やかな募集賃料の上昇も続き、今期は共益費込みで坪あたり12,092円となりました。前期より2.0％の上昇をみせています。旺盛なニーズに対し、新規供給量はごく限定的で、前期よりさらに100坪少ない400坪となりました。吸収需要を示すネット・アブソープションは9,200坪になっています。

・空室率の予測
2019年Q4：1.0％
2020年Q1：1.0％
2020年Q2：0.8％
2020年Q3：0.7％
2020年Q4：0.1％
2021年Q1：0.1％
2021年Q2：0.1％
2021年Q3：0.1％
2021年Q4：0.1％
2022年Q1：0.1％
2022年Q2：0.1％
2022年Q3：0.1％

今後3年間の空室率予測は、来期の2019年第4四半期で1.0％にまで低下し、2020年第2四半期で1％を割り込む0.8％へと低下、ごく低い水準ながら、さらに低下を続ける見通しとなり、2020年第4四半期以降は2022年第3四半期まで、0.1％の予想になりました。

「予測結果が0.1％を下回る場合、0.1％を下限値として示す」とされていることから、空室率はほぼゼロに近い満室稼働の状況が続くものとみられています。

・募集賃料の予測
2019年Q4：12,099円（前期比＋0.1％）
2020年Q1：12,623円（前期比＋4.3％）
2020年Q2：12,388円（前期比－1.9％）
2020年Q3：12,646円（前期比＋2.1％）
2020年Q4：12,706円（前期比＋0.5％）
2021年Q1：13,259円（前期比＋4.4％）
2021年Q2：13,047円（前期比－1.6％）
2021年Q3：13,323円（前期比＋2.1％）
2021年Q4：13,427円（前期比＋0.8％）
2022年Q1：13,976円（前期比＋4.1％）
2022年Q2：13,777円（前期比－1.4％）
2022年Q3：14,062円（前期比＋2.1％）

募集賃料については、きわめて低い水準となる空室率から、今後も上昇基調を続ける予想となりました。前期比で4％を超えるまとまった上昇がみられた次の時期には、反動もあり、やや下落するという流れを繰り返しつつの推移ですが、2022年第3四半期には坪あたり14,062円と、14,000円の大台を突破することが見込まれています。

今後3年間では、現時点から16.3％もの賃料上昇幅になる予想で、需給の引き締まった市場動向の中、貸し手優位のマーケットになると考えられるでしょう。

・新規供給予測
2019年Q4：0
2020年Q1：4,500坪
2020年Q2：0
2020年Q3：900坪
2020年Q4：0
2021年Q1：0
2021年Q2：1,700坪
2021年Q3：0
2021年Q4：5,700坪
2022年Q1：32,100坪
2022年Q2：0
2022年Q3：10,700坪

今後の新規供給については、次期の第4四半期、2020年の第2、第4四半期、2021年の第1、第3四半期、2022年の第2四半期が「なし」とみられるなど、ごく少ない状況が続きます。

本格的な供給増は2022年以降で、第1四半期には32,100坪、第3四半期に10,700坪が予定されており、これ以降の需給動向がその後の空室率、募集賃料の推移にも影響を与えていくと考えられます。

・ネット・アブソープションの予測
2019年Q4：16,700坪
2020年Q1：4,100坪
2020年Q2：4,300坪
2020年Q3：3,600坪
2020年Q4：18,600坪
2021年Q1：1,300坪
2021年Q2：5,900坪
2021年Q3：3,000坪
2021年Q4：22,000坪
2022年Q1：20,400坪
2022年Q2：7,100坪
2022年Q3：11,900坪

ネット・アブソープションの推移予測をみると、2021年の第1四半期には1,300坪にまで低下していますが、それ以外では比較的安定して高く、2021年第4四半期には22,000坪ともなっています。当面、旺盛なオフィスニーズは継続され、市場供給分は速やかに吸収される傾向が続くでしょう。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はオフィスビル総合研究所「オフィスマーケット予測レポート 大阪市主要3区」公開資料より）


▼外部リンク

株式会社オフィスビル総合研究所　レポート資料提供ページ
http://www.officesoken.jp/