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三鬼商事株式会社は7日、2019年10月の全国主要都市におけるオフィスビル最新市況をまとめた調査結果データの提供を開始しました。東京都心5区のほか、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡の各ビジネス地区における動向をみることができます。

・調査定義
都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
対象ビル：都心5区内にある基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビル
新築ビル：調査月を含め過去12カ月間に竣工したビル物件
既存ビル：調査月の12カ月前までに竣工したビル物件

調査における用語などの定義は上記のようになっており、今回の東京ビジネス地区調査対象となったビルは2,593棟、うち新築ビルが29棟、既存ビルが2,564棟でした。

・空室率動向
全体平均：1.63％（前月比－0.01ポイント、前年同月比－0.57ポイント）
新築ビル：6.36％（前月比＋0.17ポイント、前年同月比＋2.18ポイント）
既存ビル：1.55％（前月比－0.01ポイント、前年同月比－0.58ポイント）

2019年10月における東京ビジネス地区、都心5区におけるオフィスビルの空室率は、全体平均で1.63％となりました。前月より0.01ポイント、前年同月より0.57ポイント低下しましたが、下げ幅はごくわずかで、ほぼ横ばいの推移になっています。

新築ビルの空室率は、前月より0.17ポイント、前年同月より2.18ポイント、いずれも上昇し、6.36％となりました。今年の前半には2～3％台にまで低下していた新築ビル空室率は、8月に大きく上昇して以降、やや高めになっています。

新規供給となった3棟のビルが満室で竣工したものの、大規模ビル1棟を含めた5棟のビルが、竣工からの期間経過により既存ビル区分へと移行したことなどから、結果的に全体の空室率が上昇したと報告されました。

既存ビルの空室率は前月より0.01ポイント、前年同月より0.58ポイント低下し、1.55％となりました。統合移転に伴う大型解約がみられ、その影響が懸念されましたが、一部で大型空室に成約もあり、前月からほぼ横ばいの低水準といえる1.5％台で終えています。

・区別の空室率動向
千代田区：1.35％（前月比＋0.07ポイント、前年同月比－0.84ポイント）
中央区：1.28％（前月比－0.07ポイント、前年同月比－2.10ポイント）
港区：1.97％（前月比－0.14ポイント、前年同月比－0.16ポイント）
新宿区：1.85％（前月比－0.04ポイント、前年同月比＋0.40ポイント）
渋谷区：1.88％（前月比＋0.37ポイント、前年同月比＋0.96ポイント）

空室率を区別でみると、全区で2％未満のごく低い空室率となりましたが、千代田区と渋谷区は前月より上昇しました。前年同月比では新宿区と渋谷区が上昇になっています。前月比で最も下げたのは港区で、1.97％と3カ月ぶりに2％を下回りました。前年同月比では中央区が2.10ポイントの低下で最も下がり、1.28％になっています。

一方、渋谷区は前月比、前年同月比とも上昇し、1.88％となりました。2018年10月には1％を切る水準で、それ以降も1％台前半と、ほぼ満室稼働の状態が続いていましたが、直近2カ月は1％代後半に入っています。

・賃料動向
全体平均：月額坪あたり22,010円（前月比＋155円、前年同月比＋1,413円）
新築ビル：月額坪あたり28,870円（前月比－1,370円、前年同月比－533円）
既存ビル：月額坪あたり21,832円（前月比＋231円、前年同月比＋1,546円）

東京ビジネス地区の2019年10月における平均賃料は、月額坪あたり22,010円で、前月より155円、率にして0.71％上昇、前年同月比では1,413円、率にして6.86％の上昇となりました。2008年12月以来の22,000円台に突入し、緩やかな上昇基調が続いています。

一方、新築ビルは前月より1,370円の下落と大きく低下、月額坪あたり28,870円と再び3万円を割り込みました。前年同月比でも533円の下落になっています。これに対し、既存ビルは前月より231円、前年同月より1,546円上昇して、月額坪あたり21,832円となりました。低い空室率が維持されていることを背景に、賃料も上昇しているようです。

・区別の賃料動向
千代田区：月額坪あたり24,102円（前月比＋148円、前年同月比＋1,284円）
中央区：月額坪あたり20,198円（前月比＋160円、前年同月比＋1,439円）
港区：月額坪あたり21,917円（前月比＋82円、前年同月比＋1,045円）
新宿区：月額坪あたり19,629円（前月比＋66円、前年同月比＋1,457円）
渋谷区：月額坪あたり24,830円（前月比＋223円、前年同月比＋2,713円）

賃料の動向を区別に集計すると、全ての区で前月比、前年同月比ともプラスになり、賃料上昇の傾向が広く顕著であることが確認されました。最も上昇幅が大きかったのは渋谷区で、前月より223円、前年同月より2,713円上昇して、月額坪あたり24,830円となっています。前年同月からの上昇幅は3,000円近くと、その高騰ぶりが目立つ結果になりました。

唯一2万円を割り込んだ新宿区は、前月比で最も上昇幅が小さく、66円のアップにとどまりましたが、前月の微減から再びプラス基調となっており、今後の動向が注目されています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 2019年11月号」公開資料より）


▼外部リンク

三鬼商事株式会社　最新オフィスマーケット情報　東京ビジネス地区資料提供ページ
https://www.e-miki.com/market/tokyo/index.html