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三幸エステート株式会社は10日、2019年9月度の東京都心5区大規模ビルと、全国6大都市のオフィスビルについて、マーケットデータをまとめた最新レポートを公開しました。東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡の主要都市における市場動向をみることができます。

・調査定義
都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：基準階1フロア面積が200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で、契約後すぐ入居可能な物件面積の合計
募集面積：各統計日において公開されているテナント募集面積の合計

なお、この調査における用語の定義は上記の通りとなっており、統計は1994年1月1日よりとられています。

・空室動向
空室率：0.70％（前月比－0.01ポイント）
現空面積：48,874坪（前月比－56坪）

2019年9月末時点における、東京都心5区大規模ビルの空室率は、前月より0.01ポイント低下し、0.70％となっていました。今年3月に記録した0.52％を底として、6月には0.78％まで上昇した空室率ですが、再び緩やかに低下して0.7％台の推移を続けています。1％未満のきわめて低い空室率水準を維持していることに変わりはなく、需給の引き締まった市場状況といえます。

実質GDP成長率は、2019年4～6月期で、1次速報値より年率で0.5ポイント下方修正されるなど、低成長となっていますが、オフィスニーズは底堅く、新築ビルの多くはほぼ満室に近い状態で竣工を迎えています。9月は秋葉原エリアで竣工したビルがありましたが、こちらも満室竣工でした。

既存ビルでテナント募集を開始した場合も、現空床となる前に館内テナントの増床などによって成約、消化となるケースが目立っており、空室として顕在化しないことも、ごく低い空室率を続けている要因として挙げられるようです。

それを示すように、現空面積は48,874坪と、前月より56坪減少、ほぼ横ばいの微減になっていました。10月には渋谷エリアで2棟が竣工予定となっていますが、いずれも満室竣工が見込まれるなど、供給の消化は順調で品薄感が続いています。空室率は、当面1％を下回る超低水準での推移になると考えられました。

・募集動向
募集賃料：月額坪あたり30,613円（前月比＋138円）
募集面積：222,623坪（前月比＋4,293坪）

2019年9月の都心5区大規模ビルにおける募集賃料は、共益費込みで月額坪あたり、平均30,613円となり、前月より138円上昇しました。3万円台に突入した賃料は、一時上昇幅をごく小幅なものとしたものの、再び緩やかな上昇ペースで上り始め、貸手優位の市況になっています。

新規募集物件では、より強気な条件設定がなされているほか、既存の継続募集中物件における条件の見直しで、賃料を引き上げる動きも、いっそう顕著になっているとの報告がなされました。

募集面積は、前月に比べるとやや増加し、4,293坪のプラスで222,623坪となっています。

・稼働率別ビル棟数割合
満室稼働：89％
稼働率90％以上：9％
稼働率90％未満：約2％

個々のビルについて、その稼働状況を棟数で集計したデータも公表されましたが、満室稼働中のビルが全体の89％で9割近くを占め、稼働率90％以上のビルを含めると98％にも達していました。1％未満の空室率を続けるデータからもうかがわれるように、ほとんどのビルが満室、もしくはほぼ満室となっています。

テナントによってはオフィス移転の候補先も極度に限定される状況で、市場には強い品薄感が広がり、強いオフィスニーズは建築中ビルへと向かう傾向が続いています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 2019年10月号 東京都心5区大規模ビル」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート」資料提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/201910