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三鬼商事株式会社は11日、2019年6月分の全国主要都市におけるオフィスビル最新市況調査結果をまとめた「オフィスレポート 2019年7月号」の公開を開始しました。東京ビジネス地区のほか、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡の各地域における動向をみることができます。

・調査定義
東京ビジネス地区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
新築ビル：調査月を含め過去12カ月間に竣工したビル
既存ビル：調査月の12カ月前までに竣工したビル
対象ビル：基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビル

この調査における定義・条件は上記のようになっています。なお、建物全部の一括賃貸など、特殊な事情のあるビルについては、調査対象地区内であっても対象外とされています。

・調査対象ビルの棟数
新築ビル：29棟
既存ビル：2,556棟
合計：2,585棟

条件を満たす東京ビジネス地区の調査対象ビルは、今回、新築ビルが29棟、既存ビルが2,556棟で、合計2,585棟となっています。

・東京ビジネス地区の空室率
平均空室率：1.72％（前月比＋0.08ポイント、前年同月比－0.85ポイント）
新築ビル：2.98％（前月比－0.15ポイント、前年同月比－0.79ポイント）
既存ビル：1.69％（前月比＋0.10ポイント、前年同月比－0.86ポイント）

東京ビジネス地区における2019年6月時点の平均空室率は、全体で1.72％になり、前月より0.08ポイントとわずかながら上昇しました。前年同月比ではなお0.85ポイントの低下になっているほか、1％台のごく低水準を維持していますが、2018年7月から一時横ばいを挟んで低下を続けてきた傾向に変化がみられています。

6月は大型空室の募集開始があったことや、成約が小規模にとどまったことなどで全体の空室面積が1カ月間に約6,400坪増加、平均空室率の上昇につながったとみられます。

一方、新築ビルは空室率が3％を割り込む2.98％で、前月より0.15ポイント低下、前年同月比では0.79ポイントの低下になっていました。大規模ビルを含む3棟の満室か同ビルが既存ビル区分へと移行するタイミングでもあり、空室率の上昇が懸念されましたが、竣工1年未満のビルにおける成約が順調で、再び低下となり、2019年3月、4月に続く2％台と低い値になっています。

既存ビルは前月比で0.10ポイントの増加になり、1.69％でした。前年同月比では0.86ポイントのマイナスですが、微増傾向となっています。竣工予定ビルへの移転に伴う解約が生じたこと、大型空室の募集が開始されたことなどが影響し、空室率がやや押し上げられたと考えられました。

・東京ビジネス地区の平均賃料
平均募集賃料：月額坪あたり21,518円（前月比＋122円、前年同月比＋1,410円）
新築ビル：月額坪あたり31,017円（前月比－388円、前年同月比＋3,170円）
既存ビル：月額坪あたり21,287円（前月比＋145円、前年同月比＋1,410円）

2019年6月時点の東京ビジネス地区におけるオフィス平均賃料は、月額坪あたり21,518円で、前月より122円、率にして0.57％、前年同月比では1,410円、率にして7.01％の上昇となっていました。賃料は緩やかな上昇基調を長く続けており、これで66カ月連続のプラスになっています。

新築ビルについては、前月より388円下落し、月額坪あたり31,017円となりました。前月からはややマイナスになったものの、前年同月比では3,170円のまとまった上昇であるほか、31,000円台をキープしており、引き続き高水準にあるといえるでしょう。

既存ビルは前月より145円、前年同月より1,450円上昇し、月額坪あたりで21,287円となっていました。ごく低い空室率と堅調なニーズを背景に、条件を見直す向きも進行していると考えられます。

・エリア別動向
【空室率】
千代田区：1.53％（前月比－0.20ポイント、前年同月比－0.67ポイント）
中央区：1.92％（前月比＋0.07ポイント、前年同月比－1.80ポイント）
港区：1.85％（前月比＋0.45ポイント、前年同月比－1.12ポイント）
新宿区：1.84％（前月比－0.01ポイント、前年同月比＋0.25ポイント）
渋谷区：1.31％（前月比－0.07ポイント、前年同月比＋0.04ポイント）

【賃料】
千代田区：月額坪あたり23,719円（前月比＋177円、前年同月比＋1,521円）
中央区：月額坪あたり19,564円（前月比＋56円、前年同月比＋1,140円）
港区：月額坪あたり21,600円（前月比＋194円、前年同月比＋1,104円）
新宿区：月額坪あたり19,615円（前月比＋211円、前年同月比＋2,130円）
渋谷区：月額坪あたり23,563円（前月比＋43円、前年同月比＋1,946円）

地区別に動向を分析すると、平均空室率は中央区と港区が前月比で上昇、新宿区と渋谷区が前年同月比で上昇していました。それ以外は低下、改善しています。最も高い中央区でも1.92％と1％台にあり、いずれもごく低水準であることに変わりはありません。最も低いのは渋谷区の1.31％、千代田区は前月比、前年同月比ともマイナスで、1.53％に低下していました。

賃料については、全地区が前月比、前年同月比とも上昇を記録しました。また前年同月比で1,000円を超える上昇幅になっていることも全地区に当てはまります。上昇幅が最大であったのは、前月比、前年同月比とも新宿区で、月額坪あたり19,615円にまで上昇しました。最も高いのは千代田区で月額坪あたり23,719円、最も安い中央区が19,564円です。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2019年7月号」公開資料より）


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