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東京海上アセットマネジメント株式会社は5日、2019年6月分のマーケットレポートを公開、REIT市場の最新動向についても発表を行いました。REITは投資者から集めた資金により、投資法人がマンションやオフィスビルなどの不動産を購入して運用するもので、不動産投資信託とも呼ばれています。

東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の動向をつかむための指数で、2003年3月31日の時価総額を基準にこれを1,000とし、上場REIT全銘柄に投資した場合の投資成果を指数数値によって表しています。

・東証REIT指数の動向
J-REIT：1,938.82（前月末比＋1.14％）
配当込みベース：前月末比＋1.50％

2019年6月末のJ-REIT市場における東証REIT指数は、1,938.8で前月末より1.14％上昇、配当込みベースでは4,000を間近とする好調さで前月末比1.50％の上昇となりました。グローバルに緩和的金融政策への期待が高まったことが、市場のプラス要因になっています。

・6月のJ-REIT市場推移
上旬：底堅い推移
中旬：上昇
下旬：小幅下落

2019年6月におけるJ-REIT市場の推移を、より詳細な流れでみると、上旬は米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長が行った講演内容から、同国の早期利下げ観測が市場に台頭、海外REIT市場の上昇が発生したことなどを受け、底堅い推移となりました。

中旬に入ると、良好な不動産市況を背景に、J-REIT各社の決算内容が安定した結果を伝えるものとなり、さらに欧州中央銀行のドラギ総裁が金融緩和の可能性に言及したこと、米連邦公開市場委員会でも米国の金融政策が緩和に転じる可能性が示されたことなどで海外REIT市場が上昇、J-REIT市場にとっても好感を広げる要素が各方面で増加して、上昇傾向になりました。

直近の下旬には、米国の金利低下を背景に国内での円高が進行、株式市場の下落がみられたことや、J-REITのパフォーマンスが好調な状態で維持されたために利益確定の売却も進んだことなどで、小幅に下落するトレンドへと変化しています。

・東京ビジネス地区のオフィスビル動向
平均空室率：1.64％（前年同月比－1.04ポイント）
平均募集賃料：月額坪あたり21,396円（前年同月比＋6.88％）

・J-REIT市場需給動向
買い越し：生保・損保
売り越し：銀行

三鬼商事株式会社の発表した最新オフィスビルデータによると、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区を指す東京ビジネス地区のオフィスビル平均空室率は1.64％で、前年同月より1.04ポイントの低下とごく低水準にあり、募集賃料も月額坪あたりで21,396円、前年同月より6.88％上昇していました。オフィスビル賃貸市況はより活性化を増し、好調さを維持していると分かります。

なおJ-REIT市場の需給環境については、東京証券取引所の2019年5月における月次投資部門別売買状況データで、生保・損保が買い越し、銀行が売り越しとなっていました。

・当面の見通しについて
J-REIT各社の業績堅調、需給環境の良好さなどで底堅い相場展開
オフィスや住宅などを多く保有、賃料上昇の恩恵がある銘柄に買いの傾向

7月以降の見通しについては、良好な不動産市況を背景に、J-REIT各社の業績が堅調となっていることや、長期金利が当面低水準でキープされるとみられ、需給環境も良好な状態が期待されることなどから、底堅い相場展開が続く見込みとされました。

銘柄に関しては、オフィスや住宅など賃貸市況が良好なセクターの資産を多く保有する傾向が強まると考えられ、賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄を中心に物色、買いが入りやすくなるものとみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は東京海上アセットマネジメント「J-REIT・その他」2019年6月マーケットレポート公開資料より）


▼外部リンク

東京海上アセットマネジメント株式会社　マーケットレポート「J-REIT・その他」資料提供ページ
https://www.tokiomarineam.co.jp/market/reit