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一般社団法人不動産証券化協会（ARES）は24日、2019年5月分の「マンスリーレポート」を発表しました。不動産市場の最新トピックスのほか、「J-REITの資産規模」に関するレポートとREIT市場の概況データを閲覧することができます。

・J-REITの資産規模分布状況
1,000億円未満：16銘柄
1,000億円以上2,000億円未満：11銘柄
2,000億円以上3,000億円未満：13銘柄
3,000億円以上4,000億円未満：7銘柄
4,000億円以上5,000億円未満：6銘柄
5,000億円以上：10銘柄
平均：2,939億円（前年同期比＋149億円）

2019年4月30日時点におけるJ-REIT63銘柄の資産規模分布を取得価格ベースでみると、1,000億円未満が最多の16銘柄ですが、次いで多いのは200億円以上3,000億円未満の13銘柄で、5,000億円以上の銘柄も10銘柄ありました。10銘柄のうち、3銘柄は1兆円を超える規模であることも報告されています。

資産規模平均は2,939億円で、前年の同期に比べ149億円の増加となっていました。全体に占める構成比でみても、1,000億円未満のクラスが増加基調で25.4％と、4分の1を超える割合になっていますが、3,000億円を上回る銘柄の構成比率も徐々に増加しており、今回では36.5％にのぼりました。2015年の4月末時点では25.4％だったため、比較すると10ポイント以上増加しています。

・REIT市場の保有不動産総額
市場合計：21兆6,798億円
J-REIT：18兆5,182億円
私募REIT：3兆1,616億円

【評価額ベース（取得価格ベース）】
市場全体：23兆6,426億円（21兆5,058億円）
J-REIT：20兆2,594億円（18兆3,442億円）
私募REIT：3兆3,832億円（3兆1,616億円）

REIT市場の2019年4月末時点における保有不動産合計額は、取得価格ベースで21兆6,798億円となりました。このうちJ-REITは18兆5,182億円、私募REITが3兆1,616億円です。評価額ベースでは、3月末時点でのデータになるものの、市場全体の合計が23兆6,426億円、J-REITが20兆2,594億円、私募REITは3兆3,832億円でした。緩やかな上昇基調が続いています。

・物件総数
市場合計：4,775件
J-REIT：3,994件
私募REIT：781件

物件総数は、J-REITが4,000件を間近とする3,994件で、私募REITが781件、市場全体では4,775件でした。REIT市場全体の保有不動産を2019年3月末時点と比較すると、物件数にして12物件、価格にして1,740億円の増加になっています。

・保有不動産種別
オフィス：9兆2,373億円（42.6％）
商業施設：3兆7,277億円（17.2％）
住宅：3兆3,458億円（15.4％）
物流施設：3兆3,359億円（15.4％）
ホテル：1兆4,519億円（6.7％）
ヘルスケア施設：1,744億円（0.8％）
その他：4,067億円（1.9％）

REIT市場全体の保有不動産額を取得価格ベースの値で不動産種別により分析すると、最多は全体の4割超を占めるオフィスで、9兆2,373億円、2位は商業施設の3兆7,277億円でした。3位には住宅が3兆3,458億円で続きますが、近年の伸びが顕著な物流施設が3兆3,359億円とこれに肉薄し、全体に占める構成比では15.4％で並ぶ結果となっています。

・J-REIT市場4月末概況
時価総額：14兆724億円（前月末比－1,219億円、前年同月末比＋1兆7,961億円）
保有不動産額：18兆5,182億円（前月末比＋1,741億円）
東証REIT指数（配当なし）：1889.13（前月末比－0.96％）
東証REIT指数（配当込み）：3822.76（前月末比－0.74％）
予想分配金利回り：3.96％（前月末比＋0.05ポイント）
NAV倍率：1.09倍（前月末比－0.02ポイント）

2019年4月末におけるJ-REITの概況としては、投資口時価総額が14兆724億円で、前月末より1,219億円、率にして0.86％の減少とややマイナスになりました。しかし前年同月末比との比較では1兆7,961億円、率にして14.63％の増加と、大幅な伸びがみられています。

東証REIT指数は配当なしで1889.13と、前月末から0.96％のダウン、配当込みでも3822.76で、前月末より0.74％のダウンとなりました。予想分配金利回りは前月末を0.05ポイント上回る3.96％に改善しています。一方、NAV倍率は前月末より0.02ポイント下げて、1.09倍となっていました。

・J-REITの保有不動産種別
オフィス：7兆7,668億円（41.9％）
商業施設：3兆3,545億円（18.1％）
住宅：2兆7,488億円（14.8％）
物流施設：2兆8,382億円（15.3％）
ホテル：1兆4,519億円（7.8％）
ヘルスケア施設：1,744億円（0.9％）
その他：1,835億円（1.0％）

J-REITにおける保有不動産の取得価格ベースによる価額を種別でみると、最多は41.9％を占めるオフィスで7兆7,668億円、2位が18.1％を占める商業施設の3兆3,545億円でした。3位は住宅をわずかながら上回り、2兆8,382億円、15.3％を占めた物流施設となっています。住宅は1,000億円弱少ない、2兆7,488億円でこれに続きました。

・2019年1～4月のJ-REIT
新規上場：438億円／2件（前年同期比－28億円／横ばい）
公募増資：1,851億円／8件（前年同期比－1,021億円／－6件）
物件取得：6,414億円／142件（前年同期比－2,458億円／－48件）
物件譲渡：1,127億円／43件（前年同期比－737億円／＋19件）

2019年1～4月期におけるJ-REIT市場の主な動向としては、新規上場が2件で438億円でした。前年同期と件数は同じですが、額は28億円のマイナスになっています。公募増資は8件あり、募集・売出総額は1,851億円でした。前年同期から半減し、件数で6件、額で1,021億円の減少となっています。

物件の売買をみると、取得が142件で前年同期に比べ48件の減少、取得額は6,414億円で、こちらも2,458億円の減少でした。譲渡は43件で件数は19件増加しましたが、金額は1,127億円と737億円減少、小規模な取引が増えたと考えられます。

・投資部門別売買状況
証券会社自己：439億円（前月比＋434億円）
投資信託：220億円（前月比＋108億円）
日本銀行：96億円（前月比＋60億円）
銀行（日銀除く）：94億円（前月比＋183億円）
事業法人：3億円（前月比＋63億円）
証券会社委託：1億円（前月比－4億円）
その他法人等：0億円（前月比＋7億円）
生保・損保：－11億円（前月比－4億円）
その他金融機関：－34億円（前月比＋9億円）
個人：－89億円（前月比＋317億円）
海外投資家：－717億円（前月比－1,155億円）

投資部門別で売買状況をみると、生保・損保、その他金融機関、個人、海外投資家の4部門が売り越しで、その他法人等はほぼ均衡、残り5部門が買い越しとなっています。最も買いが進んだのは証券会社自己の439億円で、前月から434億円のアップでした。これに投資信託の220億円、前月比108億円増が続きます。

反対に最も売りが進んだのは海外投資家で、－717億円となったほか、前月に比べても1,155億円のマイナスと売り越し幅でも最大になりました。個人は引き続き－89億円の買い越しですが、前月比では証券会社自己に次ぐ買いの進行がみられ、317億円のプラスでした。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はARES「マンスリーレポート 2019年5月」公開資料より）


▼外部リンク

一般社団法人不動産証券化協会　「ARESマンスリーレポート」提供ページ
https://j-reit.jp/report/

一般社団法人不動産証券化協会　ホームページ
https://www.ares.or.jp/