「あなたが今住んでいる住宅、所有している不動産はいくらですか？」と問われたとしたら、価値を算出し回答が出来るでしょうか。

不動産にはいわゆる定価はなく、その時の土地や不動産の価格によって査定され、算出されます。

その算出方法に対して「難しそう」と感じる方もいるかもしれませんが、知っていて損することはありません！

今度、所有している不動産の価値が問われる時がきた時のためにも、是非今回紹介する、不動産の価値算出方法を確認してください。

算出方法には、収益還元法と積算法があり、収益還元法に関しては、DCF法と直接還元法があります。

つまり、不動産の算出方法は、「DCF法」「直接還元法」「積算法」の3つです。

収益還元法とは、「価値を算出したい不動産が、今後生み出すであろうと予測される純利益と現在の価値を合わせた評価額」のことを指し、そこで算出された値が、「収益価格」と呼ばれています。

この算出方法は、収益を重要としていない住宅などの物件は、評価額が低くなる可能性があるので、居住用の物件には向いていないとされています。

DCF法とは、「不動産を所有している期間中に得られる収益」と「売却した時の利益」を現在価値に割り戻すという方法です。

例を出すと、ある不動産は1年間で800万円の収益を得られるとします。その不動産を2年間所有すると、800万円/年×2年＝1600万円となりますが、実際は年数が経つほど価値が下がります。

なので、ここから現在の価値に割り引く利率を5％とすると、1年後は800万円÷（1＋0.05）＝7,619,047円となります。

2年後であれば、800万円÷（1＋0.05）²＝7,256,235円となります。

実際には経費なども含まれるので、例に出した計算より低くなりますが、精度の高い評価が可能となる算出方法です。
直接還元法とは
直接還元法は、DCF法とは違い、不動産を所有している期間だけを考えて、価値を算出する方法です。

必要となる経費を不動産の賃金収入から引いた純利益に、還元利回りを割る計算式で求めることが出来ます。

還元利回りとは、エリアや物件に投資家が期待する利回りのことを指します。

1年間で賃貸収入を800万円得て経費が100万円かかったとすると、純利益は700万円。還元利回りが5％だとすると、700万円÷5％で1億400万になります。

現在の土地と不動産の価値を算出し、それらを合わせる時に利用される方法が積算法です。

土地の価値には、公示価格、路線価、固定資産税評価額、基準地価の4種類があります。

公示価値は国家機関が客観的に算出した価値で、それを元に他の3つの価値を算出します。

建物の価値は、同じように建物を建築した時に、どのくらいの価値があるのかという再調達価格×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）という計算式で求めることが出来ます。

実際に、不動産の価値を調べることになった場合、プロに任せるのが一番です。

しかし、最終的に出た価値がどういった考えの基、導き出された価値なのか、その意味を知っておく必要はあります。

是非、算出方法での計算式の意味を覚えておきましょう。