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株式会社三井住友トラスト基礎研究所は10日、最新の市場調査として「不動産投資に関する調査 2018年」を実施、その結果をとりまとめて公開しました。調査実施期間は2018年10月～11月、年金基金や機関投資家などに郵送でアンケートを送付し、回収を図っています。調査票は567件に送付し、年金基金81、機関投資家36、合計117の有効回答を得ました。

・オルタナティブ商品への投資実績有無
【年金基金】
実績あり：84％（前年比＋1ポイント）
実績なし：16％（前年比－1ポイント）

【機関投資家】
実績あり：89％（前年比＋2ポイント）
実績なし：11％（前年比－2ポイント）

まずオルタナティブ商品への投資について尋ねると、年金基金では「実績あり」が84％、機関投資家では87％となっていました。2012年の調査から大きな変化はみられていませんが、機関投資家では2016年以降、9割前後に実績がある状態が続いており、よりオルタナティブ商品への投資が進んでいるようです。

・オルタナティブ商品への投資理由
分散投資効果：86件（64／22）
リターンの向上：59件（36／23）
安定的なインカムゲインの確保：53件（30／23）
価格変動リスクが相対的に低い資産へのシフトによる安定パフォーマンス確保：38件（30／8）
インフレヘッジ：4件（2／2）
その他：4件（2／2）

オルタナティブ投資を行った理由では、「分散投資効果」が最も多く、年金基金で64件、機関投資家で22件の合計86件でした。次いで多いのは「リターンの向上」の59件、3位が「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」の53件です。

・投資経験のあるオルタナティブ商品
不動産：71件（42／29）
ヘッジファンド：65件（48／17）
インフラ：39件（23／16）
プライベートエクイティ：37件（18／19）
その他：48件（44／4）

オルタナティブ商品への投資実績があるとした回答者に対し、具体的な商品をあげてもらうと、「不動産」が最多で71件を占めていました。年金基金のみでは、2位の「ヘッジファンド」が48件で上回っていますが、機関投資家が「不動産」29件、「ヘッジファンド」17件で、「不動産」志向が強くなっています。機関投資家では「プライベートエクイティ」の回答も多く、19件で、「不動産」の次に多い値となっていました。

・不動産投資運用資産内訳
【年金基金】
実物不動産：3％（前年比＋2ポイント）
国内不動産私募ファンド（クローズドエンド型）：3％（前年比－3ポイント）
国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）：38％（前年比－11ポイント）
海外不動産私募ファンド（クローズドエンド型）：3％（前年比＋2ポイント）
海外不動産私募ファンド（オープンエンド型）：16％（前年比＋7ポイント）
J-REIT：9％（前年比横ばい）
海外REIT：6％（前年比－2ポイント）
国内不動産デット：4％（前年比＋3ポイント）
海外不動産デット：10％（前年比＋4ポイント）
ファンドオブファンズ：7％（前年比－1ポイント）
その他：なし

【機関投資家】
実物不動産：10％（前年比＋1ポイント）
国内不動産私募ファンド（クローズドエンド型）：13％（前年比＋2ポイント）
国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）：22％（前年比－1ポイント）
海外不動産私募ファンド（クローズドエンド型）：5％（前年比横ばい）
海外不動産私募ファンド（オープンエンド型）：7％（前年比－1ポイント）
J-REIT：22％（前年比横ばい）
海外REIT：7％（前年比－2ポイント）
国内不動産デット：7％（前年比＋3ポイント）
海外不動産デット：3％（前年比－1ポイント）
ファンドオブファンズ：3％（前年比－3ポイント）
その他：1％未満

不動産投資を行っている投資家に、現在の運用資産の内容を複数回答可で回答してもらったところ、年金基金では「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」が最多の38％になっていました。49％にまで上昇した前年に比較すると減少していますが、長期的スパンでみると増加基調が続いています。今回、増加幅が大きかったのは「海外不動産私募ファンド（オープンエンド型）」で、16％にまで伸びました。

機関投資家でも「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」は22％でトップになっていますが、「J-REIT」も同値の22％でトップタイとなっています。2012年からの推移でみると、「J-REIT」は減少傾向、「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」は増加傾向ですが、年金基金に比べると緩やかな伸びで、全体にバランス良く分散化してきている点が特徴といえるでしょう。

・不動産投資の実施理由
安定的なインカムゲインの確保：55件（31／24）
分散投資効果：54件（34／20）
リターンの向上：32件（14／18）
価格変動リスクが相対的に低い資産へのシフトによる安定パフォーマンス確保：22件（16／6）
インフレヘッジ：3件（2／1）
その他：2件（1／1）

不動産投資を行う理由では、「安定的なインカムゲインの確保」が最も多く、年金基金で31件、機関投資家で24件の合計55件でした。僅差で2位になったのは「分散投資効果」で54件、年金基金はこちらの方が多い34件です。

・今後の不動産投資について
【年金基金】
投資を実行／増やす予定：10％（前年比－2ポイント）
投資検討すべき対象のひとつ：30％（前年比＋6ポイント）
現状の投資額を維持：30％（前年比－1ポイント）
投資額を減らす予定：1％未満（前年比横ばい）
投資を行っておらず今後も予定なし：28％（前年比－2ポイント）
その他：1％未満（前年比横ばい）

【機関投資家】
投資を実行／増やす予定：58％（前年比＋9ポイント）
投資検討すべき対象のひとつ：14％（前年比＋1ポイント）
現状の投資額を維持：14％（前年比－7ポイント）
投資額を減らす予定：なし（前年比－3ポイント）
投資を行っておらず今後も予定なし：14％（前年比－1ポイント）
その他：なし

今後の不動産投資に対するスタンスを尋ねた結果では、年金基金の場合「投資検討すべき対象のひとつとして考えている」と「現状の投資額を維持する予定」がいずれも30％で並びました。「投資を行っておらず、今後も行う予定はない」とした28％を上回り、とくに「投資検討すべき対象のひとつ」として考える投資家が増えてきています。

機関投資家の場合はより積極的で、「不動産投資を実行する／増やす予定である」が58％と過半の最多になり、他の回答項目を大きく上回りました。全体に不動産への投資意欲が活性化していることがうかがわれます。

・不動産投資に必要なインフラ／条件
一定の流動性確保・向上：80件（47／23）
運用方針に適合した投資商品：64件（42／22）
投資実行中の適切な運用報告：62件（42／20）
不動産運用会社の運用能力：59件（38／21）
投資実行時の十分な情報開示：53件（37／16）
不動産評価額の精度・信頼性向上：44件（31／13）
価格変動リスクを抑制する仕組み：41件（28／13）
デューデリジェンス・モニタリング機能の強化：37（24／13）
不動産ファンドインデックスの拡充：23件（17／6）
不動産運用会社の報酬水準引き下げ：20件（14／6）

不動産投資を行う上で、必要なインフラや条件についてでは、年金基金、機関投資家とも「一定の流動性の確保・向上」が最多で、合計80件にのぼっていました。次いで多いのも両者共通で「運用方針に適合した投資商品の提供」となり、こちらが合計64件です。年金基金では「投資実行中の適切な運用報告」も2番目に多い回答で、合計では3位の62件になっています。比較すると、やや機関投資家で、より運用会社の「運用能力」を求める声が多い傾向もありました。

多少の差はありますが、全体を通し、投資を実行しているか否か、また年金基金、機関投資家の別にも関係なく、投資家は不動産投資に一定の流動性の確保とその向上、適切で十分な運用報告とその運用能力、情報開示などを主に求めていることが分かります。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

株式会社三井住友トラスト基礎研究所　ニュースリリース（プレスリリース）
https://www.smtri.jp/news/release/2019_01_10_004318.html