マンション居住や購入・所有を行う場合、戸建て住宅と大きく異なる点に「区分所有」という概念が生まれる点が挙げられます。マンションは集合住宅の形態をとるものであり、一棟の内部が独立した区分から成って、それぞれの部分に所有者が存在することが一般的です。

所有者はそれぞれ独立し、権利のある空間を、契約したルールに基づく範囲内であれば、住居や店舗、事務所などに利用することができます。しかし建物一棟では、そうしたそれぞれの権利を持つ個人が集まっているわけですから、ルールを共有する必要があり、建物の仕様として共同で使っていくことになるものも生まれてきます。

マンションをめぐっては、こうした特性からくるトラブルが少なくありません。ルールとは、管理規約や使用細則といったものがそれにあたりますが、これらを読み込む基礎知識として、まず専有部分と共用部分を正しく理解する必要があります。そこで今回は、分かっているつもりで意外に分からない専有部分と共用部分の定義・違い、言われると判断に迷うポイントの見分け方などを解説していきます。

建物の区分所有については、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」で定められており、区分けされた部分の所有権を持つ人を区分所有者といいます。分譲マンションなら、その物件一室を購入した人がそれにあたります。

マンションは、壁や床・天井など躯体構造で個々に分けられた居住空間の内部部分とそれ以外に大きく分けることができます。区分所有者が購入して独占的に保有するのは、前者の空間、一般的にいう住戸部分で、これが「専有部分」です。

それ以外の部分はすべて「共用部分」と呼ばれ、庭やエントランスホール、廊下はもちろん、屋上やエレベーター、階段、ゴミ置き場、駐車場、集会室などが含まれます。

専有部分と共用部分という言葉や概念については、おおよそ理解している方も多いでしょう。しかし、その境界についてはどうでしょうか。微妙な部分までは理解されていない、誤解されているケースが少なくありませんから、確認していきましょう。

専有部分と共用部分の境界を定めるやり方には、主に3つのタイプがあります。1つは内壁基準で、壁や床・天井などマンション全体を支える躯体構造の内側表面までが共用部分、部屋のクロスなど表面からが専有部分とされるものです。

2つ目は壁心基準で、この場合、境界になる部分の厚さ中心部から内側にかけてが専有部分、それ以外は共用部分になります。3つ目は折衷型の上塗基準と呼ばれるもので、躯体は原則共用部分ですが、境界壁や床・天井など上塗部分については専有部分とします。

多くのマンションでは1または3の基準が採用されているようですが、個々に細かな規定なども異なりますから、詳細は管理規約で確認しなければなりません。

この境界から内側にあれば専有部分ですが、それ以外は共用部分です。いずれの基準でも、専有部分と間違いやすい共用部分として、ベランダやバルコニー、ルーフバルコニー、専用庭、窓ガラス、網戸、玄関扉などが挙げられます。

これらは専有部分に隣接していて、日頃の生活でも個別利用され、戸建て住宅なら住まいの一部と考えられることから、専有部分と勘違いされやすいのですが、正確にはみなの合意のもと、特定の居住者が専用で使う権利を認められているもの、共用部分のうちの“専用使用部分”という位置づけになっています。

そのため、許可なく玄関扉の取り外しやリフォームを行ったり、ベランダ部分に物置を置いたり、その他仕様やデザイン変更などを勝手に行ってはなりません。日常的な掃除や手入れは区分所有者の裁量で行えますが、それ以外については実行する権利がないのです。修繕が必要になっている場合などは、まず管理組合や管理会社へ相談しましょう。

電気・ガスの配管、給排水管設備、インターホン、インターネット設備なども共用部分です。配線・配管類については、その目的や機能の仕方、設置状況などによって、一部解釈が異なるケースもありますが、基本的には共用部分となりますから、これらに改造を加えうるリフォーム工事をあやまって行い、重大な規約違反とならないよう、十分注意してください。

いかがでしたか。分かっているつもりでも意外に知らなかったこと、専有部分と誤解していたところなど、あらためて気づいた点があった方も多いのではないかと思います。専有と共用の区分所有に関する部分は、非常に重要かつ基本的な点となりますから、基礎知識として正しく身につけておきましょう。

（画像は写真素材 足成より）