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三幸エステート株式会社は13日、2018年11月度の主要都市におけるオフィスマーケットデータの公開を開始しました。東京都心5区をはじめ、大阪市、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市の市場動向をみることができます。

・調査定義
東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で、契約後すぐ入居可能な面積の合計
募集面積：各統計日に公開されているテナント募集面積の合計

なお、この調査における定義は上記のようになっており、統計がとられ始めたのは1994年1月1日です。

・東京都心5区大規模ビルの空室動向
空室率：0.67％（前月比－0.06ポイント）
現空面積：38,757坪（前月比－3,320坪）

東京都心5区の大規模ビルにおける2018年11月の空室率は0.67％で、前月よりさらに0.06ポイント低下し、統計開始以来の最低値を更新しました。最低値の更新はこれで3カ月連続となり、きわめて低い水準の空室率になっています。

まもなく竣工を迎える建築中のビルでも、テナント誘致が順調に進んでおり、需給は引き続き引き締まった状況となるとみられ、空室率は今後もごく低水準での推移になると見込まれました。

需給の引き締まりは、現空面積にも如実に表れるようになっており、今回は前月より3,320坪少ない38,757坪でした。3万坪台を記録するのは、統計開始以来初のことと報告されています。

・東京都心5区大規模ビルの賃料動向
募集賃料：坪あたり月額29,220円（前月比＋184円）
募集面積：305,659坪（前月比－5,114坪）

2018年11月の東京都心5区大規模ビルにおける募集賃料は、共益費込みで坪あたり月額29,220円となり、前月より184円アップ、いったん横ばい傾向になった賃料推移でしたが、再び緩やかな上昇基調に入っており、2カ月連続のプラスとなりました。3万円台も視野に入ってきています。

賃料上昇の傾向は、大きなスパンでみると、5年以上にわたって緩やかに続いており、過去1年間では5.2％の上昇となりました。広く貸手優位の市場という認識が浸透し、募集条件を見直して引き上げる動きも拡大されてきています。

募集面積は305,659坪で、前月に増加した分の消化も確実に進んでいるとみられ、5,114坪の減少となりました。

・ネット・アブソープションの推移
2008年：約1万坪
2009年：約－97,000坪
2010年：約96,000坪
2011年：約80,000坪
2012年：約205,000坪
2013年：約200,000坪
2014年：約215,000坪
2015年：約200,000坪
2016年：約195,000坪
2017年：約145,000坪
2018年：約295,000坪

稼働面積の増減によって計測する、統計期間内のオフィス需要面積を示した「ネット・アブソープション（吸収需要）」の推移をみると、2018年はリーマンショック後最大となることが確実な水準になっており、統計開始以来でも2番目の高い値となる見通しとなりました。

オフィスワーカーの増加によってプラスとなりやすいこの指標は、直近2年間の10万坪台から、2018年は30万坪台にのる可能性も出てきています。今後は築年数や立地条件で劣る低スペックのビルへも需要が拡大される予想となっているほか、内部増床や分室などによる小口ニーズも増加する見込みで、ネット・アブソープションをさらに押し上げる要素の多さも指摘されました。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三幸エステート「東京都心5区大規模ビル オフィスマーケットデータ 2018年12月号」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットデータ」資料提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/201812