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PwC（プライスウォーターハウスクーパース）とULI（アーバンランド・インスティテュート）は12月27日、共同でとりまとめた不動産動向調査レポート「Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2018」を公開しました。

アジア太平洋地域を対象に、投資家、デベロッパー、不動産企業のトップ、金融機関、仲介業者、コンサルタントなど、不動産専門家の見解に基づき、不動産投資と開発のトレンド、不動産金融・資本市場の状況や部門別・都市別の傾向に関する見通しを示したものとなっています。

・アンケート調査回答者の国／地域
シンガポール：35.4％
インド：14.5％
オーストラリア：13.7％
香港：11.0％
中国：9.1％
日本：5.7％
フィリピン：3.4％
インドネシア：2.5％
米国：1.3％
韓国：1.2％

・投資資金の流れにおける変化
リスク・リターン区分けの崩れ
　より大きなリスクをとるか安定安全リターンのリスク下げか
オポチュニスティック投資家における期待リターンの低下
賃料の伸び鈍化などを受けバリューアッド投資へ
データセンターやアフォーダブル住宅、ビルド・トゥ・レント施設、学生向け住宅、高齢者住宅への関心の高まり

昨今のアジア太平洋地域における不動産投資の資金の流れについては、貯め込まれた巨額の資金が多く投資され、過剰な流動性が生まれていることが指摘されました。これにより資産をめぐる競争が激化し、各所で大きな変化が起きているといいます。

具体的には、従来のリスク・リターンの区分けが崩れつつあり、多くの投資家が目標リターンを目指してより大きなリスクをとるか、逆に国債からは得られない安定的で安全なリターンを求めてリスクを下げるか、どちらかに動いていることが確認されました。オポチュニスティック投資家も期待リターンを下げてきており、全体として引き下げ方向にあります。

賃料の伸びが鈍化してきていることなどから、その上昇やレバレッジに頼らず、資産運用で利益を得ようとする投資家が増えている点もトレンドです。また、これまで注目されてこなかったデータセンターやアフォーダブル住宅、共生施設、学生向けや高齢者向けの施設といった新たな市場や資産クラスへの関心も高まっており、これらにファンドマネジャーが注目していると報告されました。

ほかにアジア全域で急速な注目を集めているものとして、ワークスペースのシェアリングがあり、コワーキング事業者が新規オフィス需要最大の牽引役となっています。こうしたワークスペースの利用における変化は今後も続くと見込まれ、ここから利益を得る新たな事業モデルが求められています。

・投資家の関心
インドの長期的高成長に期待
ベトナムの経済成長に期待

投資家におけるアジア途上国市場への関心は依然高い傾向が続いており、とくにベトナムとインドが頭ひとつ抜けています。インドでは長期的な高成長が期待されており、ベトナムでは経済成長への期待とともに、まだベースが小さいことからより見込み機会が大きいこともプラス要因に働いているようです。

・部門別状況
eコマースの発展で商業施設が最下位

・キャピタルフロー状況
アジア機関投資家からの資金流出拡大続く
長期的には資金フロー増加の見通し

部門別では、米国などで市場の大変化が起きているように、商業部門がeコマースの急速な発展に対応できるか懸念が広がっており、リアル店舗の商業施設が最下位となりました。しかし今後の見通しにおける回答者の意見は二分されており、eコマースの脅威にさらされにくいネイバーフッド型商業施設や、小売業者におけるテナントミックスの変更、ヒートマップなどの技術を活かしたモールの効率向上で発展が見込めるとする声と、不動産所有者がオンラインショッピングの影響を過小評価し消費者ニーズを誤解しているとの認識から厳しい見方をしている向きとがあったそうです。

キャピタルフローの面では、アジアの機関投資家における資金流出が、主要資金流出元である中国の規制当局による締め付けがあったにもかかわらず拡大を続けました。なお長期的には、アジア市場に機関投資家が投入を迫られる巨額の資金吸収余力がないとみられることから、資金フローは増える一方になると予測されています。

・投資見通しランキングの上昇地域における要因分析
シドニーとメルボルンで賃料が大幅上昇
日本はリターン低水準ながら国債を大きく上回る
ベトナムは長期的成長持続市場に
シンガポールはオフィス部門、住宅部門の双方で底打ち

投資家の心理をみる見通しランキングでは、成長志向の投資家と利回り志向の投資家における乖離が広がったことが大きなポイントとして確認されました。

ランキングでは、賃料が大幅に上昇したシドニーやメルボルン、国債より大きな有利さがある日本、成長市場のベトナムなどが順位を上昇させています。オフィス部門や住宅部門の両市場で底を打ったとみられるシンガポールも今後に期待する向きが高まりました。

不動産のタイプ別では、物流施設がトップの注目を集めており、近代的な物流施設に対する堅調なニーズが続くとみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はPwC公開資料「Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2018」より）


▼外部リンク

PwC　「Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2018」公開資料
https://www.pwc.com/