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株式会社ニッセイ基礎研究所は9日、最新の市場動向を伝える「不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期」のレポートを公開しました。不動産投資をめぐる最新データと分析情報を得ることができます。

・経済動向と建設市場
世界経済の回復と企業業績持ち直しで着実な回復傾向を継続
「いざなぎ景気」超えで当面安定成長の見込み
2027年度までの実質GDP成長率は平均1.0％と予想
人手不足は深刻化
東京建設工事原価も再びの上昇に

日本国内における経済動向は、着実な回復が続いており、今後もしばらくは安定成長が続くと見込まれたほか、ニッセイ基礎研究所の中期経済見通しで、2027年度までの実質GDP成長率が、過去10年平均の0.5％を0.5ポイント上回る1.0％と予測されるなど、プラス要素が多く報告されています。

一方、雇用需給は逼迫しており、一次緩和傾向にあった建設関連の人手不足や東京における建設工事単価の上昇も再び生じ始め、注視が必要とされました。とくに昨年10月以降、倉庫の建築単価上昇率が相対的に高まっていることも明らかになっています。

・住宅着工と販売の状況
住宅着工戸数：年率換算95万戸超えを継続
首都圏販売状況：分譲マンション発売戸数が過去数年の最低水準
　価格は高止まり、契約率も70％未満が複数月に
　高額物件は改善も低価格帯で減少が顕著

住宅着工戸数は好調を続けていますが、これを支えているのは相続税対策などによる貸家着工で、7月をピークに総着工戸数の減少もみられていますが、いずれも持家と分譲住宅の減少が影響しています。

着工戸数の推移が順調である一方、首都圏分譲マンションの発売戸数は少なく、価格が高止まりして契約率も好不調の判断目安となる70％を下回る月が多くなりました。価格帯別の分析では、高額物件で前年比契約戸数・契約率とも大幅な改善がみられましたが、6,000万円以下の物件では契約戸数の減少が顕著です。これには建築コストの上昇により、該当価格帯での発売戸数が大きく減ったことも影響していると考えられました。

・オフィス市場
主要都市できわめて好調
東京・区部大規模オフィス内定率は66％

2017年第3四半期では、主要都市のオフィス市場が非常に好調な推移を観測するものとなりました。都心部にまとまった空室は少なく、東京・区部では、今後約1年間に供給される大規模オフィスの内定率が66％となったとの報道もありました。

既存ビルでも成約が進み、空室率が低下しています。東京Aクラスビル賃料には天井感も出てきていますが、札幌や福岡などでは大規模ビルの空室率が東京を下回る活況がみられ、地方主要都市では今後も好調が続くと考えられています。

・賃貸マンション市場
賃料指数が上昇、とくに札幌と大阪が大幅上昇
東京都区部ではファミリータイプ賃料が上昇に

主要都市のマンション賃料指数は上昇傾向にあり、札幌と大阪では大幅な上昇となりました。東京都区部を物件タイプ別にみると、これまで横ばいが続いていたファミリータイプの賃料が2016年後半から上昇に転じ、改善してきています。

・商業施設市場
小売販売額：百貨店が前年比＋1.4％で好調
主要商業地区の店舗ニーズは概ね好調も退店事例が一部増加
郊外店舗では後継テナントリーシングに苦戦も
主要地区中心地1階募集賃料は高止まり

・ホテル市場
宿泊者数：1億4,076万人（前年同期比＋0.5％）
訪日外国人旅行者数：744万人（前年同期比＋18.8％）

商業施設では、株式市場の好調さや外国人客の増加で、百貨店における販売額が回復、高額消費も活況になっています。主要商業地区の店舗ニーズはおよそ堅調ですが、CBREの調べで退店事例も徐々に増えている点が懸念とされ、中心部から離れた店舗での後継テナントリーシングに苦戦するケースも増えてきていることが報告されました。主要商業地区中心地の1階募集賃料は高止まり傾向にあり、上昇が続いていた銀座や表参道でも停滞してきています。

・物流施設市場
首都圏大規模マルチテナント型物流施設空室率：5.8％（前期比＋0.7ポイント）
近畿圏物流施設空室率：15.7％（前期比－2.9ポイント）

首都圏の大規模マルチテナント型物流施設の空室率はやや上昇しましたが、空室を抱えた新築物件の竣工が影響しており、竣工済み物件に限れば2.2％の前期比マイナス0.5％で改善しています。近畿圏でもニーズが堅調で、15.7％に改善しました。

・J-REIT市場
東証REIT指数：6月末比－2.4％
　オフィス：－1.8％
　住宅：－1.5％
　商業・物流など：－3.4％
物件取得額：3,057億円（前年同期比－42％）

2017年第3四半期、7～9月の東証REIT指数は、J-REITからの資金流出が継続し、6月末から2.4％マイナスに、オフィス、住宅、商業・物流の各セクターもすべてマイナスとなりました。年初からの下落率はマイナス11％に拡大しています。

物件取得額は、前年同期比42％の大幅減少となり、3,000億円台になりました。投資口価格の下落や不動産利回りの低下を背景に、物件取得額の減少がさらに進行しています。

なお、不動産投資における資金環境は良好な状態が続いていますが、金融機関による不動産業への貸出残高増加ペースがわずかながら鈍化したほか、大企業への貸出態度は3月をピークに下落、個人による貸家業への新規貸出額が前年比でマイナスに転じるなど、変化がみられ始めていることが報告されました。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はニッセイ基礎研究所「不動産クォータリー・レビュー」公開資料より）


▼外部リンク

株式会社ニッセイ基礎研究所　「不動産クォータリー・レビュー 2017年第3四半期」　公開資料
http://www.nli-research.co.jp/