土地の譲渡を受けたり、あるいは土地の相続を受けたりして土地を保有している方は、せっかくの土地を遊ばせておくのではなく、上手く活用したいとお考えではないでしょうか。

そのような場合、アパートを建設すると家賃収入が見込めるだけでなく、土地に関するさまざまな税金が節約できるのです。土地の有効的な活用方法と節税のメリットについて見ていくことにしましょう。

土地を所有している場合、必ずかかる税金が固定資産税です。土地にかかる固定資産税は意外と高く、毎年の出費に頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。

土地にかかる固定資産税を節税するなら、アパート経営を検討してみてはいかがでしょうか。その理由は、アパートを経営することによって、固定資産税が節税できるからです。

固定資産税のうち、住宅用地の固定資産税は、住宅用地以外の固定資産税と比較すると低く抑えられています。

その理由は、住宅用地は、あくまでも人々がその土地に住むことが目的であり、土地の所有者から徴収する固定資産税は低くするべきと国が判断しているためです。

住宅用地における固定資産税は、住宅一戸あたり200m2を超える部分は通常の3分の1に、住宅一戸あたり200m2以下の場合は通常の6分の1に軽減されます。

そのため、200m2を超える敷地に、一戸あたり200m2以下のアパートを建てることで、固定資産税は、これまでの6分の1に抑えられることになります。

また、アパートを建てると不動産を取得したことになるため、都道府県に不動産取得税を納めなければなりません。

不動産取得税は、不動産取得日の不動産評価額に税率を掛けて算出します。

例えば、アパートの建築費が5000万円、評価率が60％、アパートの戸数が6戸としましょう。住宅の取得にかかる不動産取得税の税率は、2018年3月31日までは3％であるため、不動産取得税額は3000万円×3％で90万円となります。

ただし、アパートの延床面積が40m2以上240m2以下の場合、アパート一戸あたり1200万円が控除されます。なお、一戸建ての場合は延床面積が50m2以上240m2以下となります。

この場合の控除額は1200万円×6戸で7200万円となります。アパートの評価額は3000万円で、控除額を差し引くとマイナスになることから、不動産取得税額は0円となります。

そのほか、相続する場合は、土地として相続することで節税することが可能となります。

相続を受ける額が1億円であるとしましょう。1億円を現金で相続すると、相続税評価額は1億円となりますが、1億円で取得した土地を相続税評価する場合、固定資産の評価額は取得額の約70％となることから、評価額は7000万円となります。

さらに、アパートが建っている土地を相続した場合は、土地の評価額から借地権割合（約70％）に借家権割合（30％）を掛けたものが差し引かれることから、更地の場合と比較すると約20％評価額が下がることになります。

アパートが建っている土地の評価額が7000万円の場合、20％が差し引かれると、評価額は5600万円となります。

上記より、更地にアパートを建てることで大きく節税できることが理解できたのではないでしょうか。

なお、最近では新築アパートが増加の傾向にあることから、新たに建築する際は、需要があるかどうかを十分に見極めた上でアパート経営を行うことが求められます。

（画像は写真ACより）