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三幸エステート株式会社は14日、2020年3月度のオフィス市況をまとめた「オフィスマーケットレポート 2020年4月号」の公開を開始しました。東京都心5区大規模ビルのほか、大阪市大規模ビル、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市といった主要都市の動向をみることができます。

・調査定義
都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で契約後すぐに入居可能な物件面積の合計
募集面積：各統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

なお、この調査における定義は上記のようになっており、統計開始日は1994年1月1日です。

・主要経済指標動向
【実質GDP成長率予測】
2019年度：－0.1％
2020年度：＋0.1％
2021年度：＋1.0％

【失業率予測】
2019年度：2.4％
2020年度：2.5％
2021年度：2.5％

2019年10～12月期の実質GDP成長率は、2次速報値で下方修正されました。設備投資の低下傾向がみられたためです。株式会社ニッセイ基礎研究所では、実質GDP成長率について、2019年度を－0.1％、2020年度で＋0.1％、2021年度には＋1.0％と予測していますが、この時点では東京五輪・パラリンピック延期の影響などは織り込まれていないため、次回以降での下方修正が予測されています。

2020年2月の完全失業率は、前月比で横ばいの2.4％、有効求人倍率は0.04ポイントの低下でした。この先行指標となる新規求人倍率は0.18ポイントの上昇を記録しており、ここからは不安要素は見出されませんが、2月時点の集計値で新型コロナウイルス感染拡大の影響がおよそ含まれていないことから、今後はこちらでも悪影響が表面化することが避けられず、予測値の下方修正がなされる可能性が高まっています。

今後広がってくるであろうさまざまな経済面における深刻な打撃影響、雇用環境の悪化影響は、オフィスニーズにも変化をもたらすとみられ、市場動向は先行きがみえにくくなっています。

・空室動向
空室率：0.41％（前月比－0.09ポイント）
現空面積：30,059坪（前月比－4,911坪）

2020年3月の東京都心5区大規模ビルにおける空室率は、前月より0.09ポイント低下し、0.41％となりました。2月には前月比で微増していましたが、再び減少に転じています。今期で22カ月連続の1％未満となったほか、0.41％は統計開始以来の最低値を更新するものであり、きわめて低い水準の空室率になっているといえるでしょう。

現空面積も前月より4,911坪減って、30,059坪となりました。需給は非常に引き締まった状態で、現在の空室床解消は、昨年来の交渉を経て成約にいたったケースがほとんどとみられており、過去数年といった長期間にわたる底堅いニーズが確認されています。

・募集動向
募集賃料：月額坪あたり31,899円（前月比－139円）
募集面積：290,048坪（前月比＋7,545坪）

2020年3月の東京都心5区大規模ビルにおける募集賃料は、平均で月額坪あたり31,899円となり、前月に比べると139円の小幅な下落になっています。緩やかな上昇基調を続けてきた賃料推移ですが、32,000円台を再び割り込み、天井感が広がっている様相もみられました。

募集面積についても、前月より7,545坪増加し、290,048坪と29万坪台にのっています。全体的に市場の動きが鈍くなりつつあると報告されており、外出自粛の流れから、テナント誘致活動も停滞してきています。

・リーマンショック時との比較
【リーマンショック前後での空室率状況】
直前の2008年8月：2.14％
21カ月後の2010年5月：7.09％

【業種にみる影響の広がり】
リーマンショック：金融業を起点に幅広い業種へ
新型コロナウイルス：飲食・旅行関連などのサービス業、小売業、運輸業

今後の新型コロナウイルス感染症による影響を考える上で、リーマンショック時を振り返ると、リーマンショックの際は、直前の2008年8月で2.14％だったオフィス空室率が、21カ月後にあたる2010年5月頃まで上昇を続け、7.09％にまでなっていました。上昇幅は4.95ポイントと、きわめて大きいものです。

続いて、オフィス市場に与える影響として、インシデントとしての発生とその広がりを業種から考えた場合、リーマンショックでは金融業を起点に、幅広い業種へと波及していきました。金融業はオフィスワーカーが大半を占める業種であり、直後からマイナス影響が強く働いたと考えられます。

一方、今回の新型コロナウイルスでは、飲食・旅行関連などのサービス業や小売業、運輸業が真っ先に影響を受けた主要業種となりました。これらは比較的非オフィスワーカーの割合が高い業種に属しており、リーマンショック時と比べると、オフィスニーズへの直接的影響度は抑えられるのではないかと指摘されました。

とはいえ、世界的な経済ダメージがリーマンショック超えで発生していることには変わりなく、一定のマイナス影響が発生することは避けられません。動向には当面、注視が必要でしょう。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 東京都心5区大規模ビル 2020年4月号」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート」資料提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/202004